Úroky pod 0,5 % robia z hypotekárnych úverov lákadlo pre mnohých, ktorí sa obzerajú po vlastnom bývaní. Nízke sadzby však môžu signalizovať, že sme dosiahli pomyselné dno, odkiaľ už ide cesta iba smerom hore. Čo teda môžeme spraviť dnes, ak sa chceme vyhnúť potenciálnemu zvýšeniu úrokových sadzieb?
Silná konkurencia bánk na slovenskom trhu a záporné sadzby Európskej centrálnej banky (ECB) naďalej pretrvávajú, vďaka čomu sú úroky stále nízke. Keď sa pozrieme k susedom v eurozóne, ešte stále nájdeme krajiny s nižšou priemernou úrokovou sadzbou, ako má Slovensko. Priestor na pokles tu teda ešte stále je, hoci nie veľmi veľký.
Návrat poplatkov za spracovanie úveru
Pre banku je nízky úrok nástrojom na získanie či udržanie si klienta, ale určite nie vysokoziskový produkt, keďže po odpočítaní nákladov sa výnosy blížia k nule. V kontexte toho, že úvery na bývanie tvoria na Slovensku viac ako tretinu celkových aktív bánk, čo je najviac v eurozóne, musia túto stratu zisku logicky kompenzovať niekde inde.
To je dôvod, prečo napríklad niektoré finančné domy opätovne zavádzajú spracovateľské poplatky za hypotéku. Niektoré ich už stihli počas tohto roka navýšiť a na trhu sa môžeme stretnúť aj s tisíceurovým poplatkom za poskytnutie hypotéky.
Štandardne banky poskytujú zľavy z úrokovej sadzby v prípade, že si v banke otvoríte bežný účet, prípadne si cez ňu uzatvoríte poistenie. Ani tieto kompenzácie však neudržia ceny úverov na aktuálnej úrovni večne. Faktormi, ktoré môžu spôsobiť rast úrokov, sú momentálne nízke sadzby a rizikovosť úverov.
Rizikovosť úverov môžu výrazne ovplyvniť klienti, ktorí požiadalo o tzv. „covidový“ odklad splátok. Národná banka vo svojej správe píše, že „podiel úverov, pri ktorých dlžníci majú ťažkosti so splácaním po ukončení odkladu, je zatiaľ mierne lepší než doterajšie očakávania. Domácnosti majú ťažkosti so splácaním pri 5,4 % odkladov ukončených do februára 2021.“
Ukončenia odkladov splátok sú však stále veľmi čerstvé a nevieme, koľkí z klientov splácajú z príjmu a koľkí z rezerv. To isté platí aj o ich zamestnávateľoch. Problémy firmám tiež môže spôsobiť očakávaná 3. vlna pandémie, na ktorú môžu banky odpovedať zvýšením rizikových prirážok na úrokoch hypoték.
Ako sa ochrániť pred prípadným rastom?
Predpovede o zvyšovaní úrokov počúvame od viacerých analytikov už niekoľko rokov, no stále sa tak nestalo. Na otázku, kedy očakávať rast, teda presnú odpoveď zrejme nepozná nikto, preto je najbezpečnejšie riadiť sa pravidlom – najlepšia medicína je prevencia.
Využite retenciu
Pri tzv. retencii vie banka na požiadanie klienta prehodnotiť úroky na jeho existujúcej hypotéke. Veľakrát tak klienti môžu dostať najnižšie sadzby, ktoré ich banka aktuálne ponúka, niekedy dokonca ešte nižšie. Veľkou výhodou pri niektorých bankách je aj to, že týmto krokom sa nanovo obnovuje obdobie fixácie a zníženú splátku tak budete mať garantovanú dlhšie obdobie.
Refinancovanie
Pokiaľ mi banka cez retenciu nevyhovie, prípadne ak nemá retenčné oddelenie (nemá ho iba jediná banka na trhu), mám ďalšiu možnosť – hypotéku refinancovať. V určitých prípadoch to môže byť výhodné aj v rámci tej istej banky, pokiaľ mi za to ako protihodnotu poskytne zľavu z poplatku za predčasné splatenie.
Vždy si však treba porovnať aj ostatné banky na trhu, keďže nižší úrok nemusí byť jediný benefit, ktorý mi refinancovanie môže priniesť.
Dlhšia fixácia
Jedným z takýchto benefitov môže byť práve dlhšia fixácia, vďaka ktorej si viem zachovať nízky úrok na dlhé obdobie, teda aj počas prípadného obdobia zvyšovania úrokov. Aktuálne je napríklad možné nájsť na trhu ponuku s desaťročnou fixáciou s úrokom pod 1 %.
Vytvorenie rezervy na predčasné splatenie
Obdobie „lacných peňazí“ môžeme najlepšie využiť tak, že si začneme vytvárať rezervu prostredníctvom pravidelného investovania. Z nej hypotéku v budúcnosti vyplatíme, alebo si znížime zostávajúci dlh cez mimoriadne splátky.
Pokiaľ mi mesačne na tvorbu rezervy z môjho príjmu nevychádza, alebo by som si chcel vklady zvýšiť, mám ešte jednu možnosť – „natiahnutie“ splatnosti na maximum (v niektorých bankách až na 40 rokov), vďaka čomu sa mi zníži splátka a rozdiel, ktorý získam navyše, viem využiť na rýchlejšie vybudovanie rezervy.
Tu však platí, že predĺženie splatnosti môže byť dobrý sluha, ale zlý pán, pretože pokiaľ nebudem pri tvorbe rezervy disciplinovaný, na konci dňa dosiahnem iba to, že na hypotéke pri dlhšej splatnosti preplatím viac na úrokoch.
Od začiatku tohto roka priemerná sadzba na nových úveroch striedavo klesá a stúpa, preto ak nechceme čakať, kedy začne trvalo rásť, odporúčam venovať čas niektorej zo spomenutých možností. Vo finále tých pár hodín môže zabezpečiť pokoj a ušetrené peniaze na veľa ďalších rokov.
Spoluautorom článku je Michal Šturcel, ktorý pôsobí na pozícii Regional Director vo FinTech spoločnosti Global Finance. Jeho vášňami sú svet financií, moderné technológie a adrenalínové športy. Na finančnom trhu pôsobí od roku 2010 a verí, že vďaka správnemu prepojeniu inovatívnych nástrojov a postupov s finančnými službami môže mať klient z ich riešenia zážitok.
Spoluautorom článku je Bohumil Adamovič, ktorý sa vrátil zo sveta firemných financií naspäť k privátnym financiám, ktoré skúma a analyzuje už 8 rokov. Začal najmä životným poistením, postupne pribudli investície v 2. a 3. pilieri. Aktuálne sa najviac venuje hypotékam.
Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk
