Analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský hovorí, že dobré rozhodnutie stojí na kvalitných dátach a ich správnej interpretácii. Preto dnes vyvíjajú nástroj, ktorý pripraví analýzu pre kupujúceho i predávajúceho. A to priamo na portáli z pohodlia domova.
Ceny nehnuteľností aj počas pandémie rekordne rástli. Čo stojí podľa vás za neutíchajúcim dopytom?
Sú to hlavne dva faktory. Prvým je malá ponuka nehnuteľností, ktorá stále klesá. Druhým sú úvery s nízkymi úrokovými sadzbami. Ľudia sú motivovaní investovať do nehnuteľností, či už na vlastné bývanie, alebo ako investíciu.
Existuje nejaký strop, kde by sa mohli ceny zastaviť?
Logika je jednoduchá. Kým existuje aspoň jeden kupujúci, ktorý zaplatí požadovanú cenu, predajcovia nemajú motiváciu ísť s cenami dole. Práve naopak, budú testovať stále vyššie cenové hladiny.
Ceny bývania stúpajú, ale ceny prenájmov poklesli. Je bezpečné investovať do nehnuteľností teraz?
Dopyt treba rozdeliť – buď ide o vlastné bývanie, alebo investičnú nehnuteľnosť. V prvom prípade ide o uspokojenie potreby bývať a ostražitosť nemusí byť až taká veľká. Ak však kupujeme nehnuteľnosť ako investíciu, odporúčam prihliadať na jej návratnosť aj potenciál na jej ďalší predaj či prenájom. Pokles cien prenájmov je len dočasnou záležitosťou, ktorú spôsobila pandémia a neočakávam, že pôjde o dlhodobý trend.
Ako situácia na trhu vplýva na bežných investorov?
Bežní investori sú vystavení väčšiemu riziku, najmä čo sa týka možnej korekcie úrokových sadzieb a rastu mesačných splátok úverov. Investícia do nehnuteľnosti je skôr dlhodobou záležitosťou, preto treba myslieť aj na takéto zmeny. Môžu mať značný vplyv na celkovú návratnosť a výnosnosť investície.
Existuje nejaký spôsob, ako si môže malý investor pozrieť, prípadne porovnať vývoj cien nehnuteľností v čase či v danej lokalite?
Momentálne je to dosť komplikované. Vyvíjame však nástroj, ktorý by takúto analýzu mohol v budúcnosti výrazne uľahčiť. Každý užívateľ by si ju dokázal spraviť z pohodlia domova priamo na portáli.
„Kým existuje aspoň jeden kupujúci, ktorý zaplatí požadovanú cenu, predajcovia nemajú motiváciu ísť s cenami dole.“ Michal Pružinský. Zdroj foto: Nehnuteľnosti.sk
Pôjde o podobný systém, ktorý už aktuálne využívajú väčší klienti, inštitúcie či realitné kancelárie?
Obidva systémy budú využívať dáta z našich portálov, ktoré sú najväčšou databázou na Slovensku. Pre veľkých klientov pripravujeme vylepšenia, doplnenie kvalitnejších dát a pokročilejšie analytické možnosti. Postupne by mal užívateľ získať možnosť sledovať svoju nehnuteľnosť po celú dobu jej životnosti. Pomôže mu to lepšie sa rozhodnúť, kedy je vhodný čas na predaj, prípadne zmenu bývania.
Na druhej strane stoja predávajúci. Podľa akých dát sa majú orientovať?
Len nedávno sme na portáli Nehnuteľnosti.sk spustili novú službu „Ocenenie nehnuteľnosti“, prostredníctvom ktorej môže každý užívateľ zistiť hodnotu svojej nehnuteľnosti. Čoskoro spustíme aj nadstavbu v podobe trhových reportov, vďaka ktorým si budú môcť záujemcovia pozrieť určité predikcie vývoja do budúcnosti aj vývoj v minulosti.
Z akých dát vychádzate?
Ide o vyše dvadsaťročnú databázu ponukových cien pri predajoch a prenájmoch nehnuteľností z celého Slovenska. Vďaka nej vieme poskytnúť veľmi presný a ucelený pohľad na vývoj realitného trhu. Chceme, aby relevancia týchto dátových výstupov bola čo najlepšia.
Oplatí sa sledovať ešte iné ukazovatele, prípadne trhové informácie iných inštitúcií?
Existuje viacero analýz rôznych inštitúcií, ako Štatistický úrad SR, Národná banka Slovenska a rôznych súkromných spoločností, ktoré pravidelne aktualizujú. Ich interpretácie sa však môžu mierne odlišovať od našich, a to napriek tomu, že vychádzajú z našich dát. Dôvodom odlišností je fakt, že každý používa vlastné analytiky a regresné modely.
Čiže s vašimi dátami a nástrojmi si bude môcť urobiť vlastnú analýzu každý?
To je naším cieľom. Chceme, aby si každý užívateľ, či už kupuje, predáva alebo sa chce len informovať o nehnuteľnosti, vedel vytvoriť trhový report, prípadne aj analýzu. Pomôže mu to utriediť si fakty a lepšie sa rozhodnúť.
Je niečo, čo nám dáta neukážu a na čo by si mali kupujúci dať pozor?
Dáta sú pri investovaní kľúčové, preto je dôležité poznať ich. Naším cieľom je poskytnúť užívateľom najväčšiu mieru presnosti a uľahčiť ich rozhodovanie. Stále však treba myslieť na to, že ani presné dáta negarantujú jednoznačný výsledok.
Do akého typu nehnuteľnosti sa teraz oplatí investovať?
Sústredil by som sa na väčšie mestá. Je tu stabilnejší dopyt a tým aj väčšia ochrana investície. V tomto smere je najsilnejšia Bratislava. Najzaujímavejšie sú stále dvojizbové byty, po ktorých je najväčší dopyt a v rámci developerských projektov sa stavajú najčastejšie.
