Jeden z najväčších slovenských developerov J&T Real Estate (JTRE), ktorý aktuálne mení panorámu Bratislavy výstavbou prvého mrakodrapu v meste (168 m), má za sebou 25 rokov fungovania. Firma, ktorá bola prepojená partnersky s finančnou skupinou J&T cez svojho akcionára Petra Korbačku, dnes stavia aj v Londýne a pozerá sa na ďalšie príležitosti v Nemecku.
Prvým projektom, ktorý pred 25 rokmi spustili, boli mestské vily Machnáč v Bratislave. Výstavba sa začala v roku 1996, o dva roky hlásili hotovo. „Posledné byty sa dopredávali v roku 2000,“ spomína výkonný riaditeľ J&T Real Estate Pavel Pelikán. Projekt ponúkal 114 bytových jednotiek.
V tom období sa rezidenčné nehnuteľnosti zďaleka nepredávali takou rýchlosťou ako dnes. Kým v súčasnosti sa na trhu byt v novostavbe drží len niekoľko týždňov, pretože bytov je výrazný nedostatok, pred štvrťstoročím museli developeri na kupujúcich čakať dlhšie.
Mestské vily Machnáč boli prvým projektom developera JTRE. Foto: JTRE
90. roky: iný svet
Výrazne iné boli pritom ceny bytov, ale aj príjmy ľudí. Priemerná cena bytu na Slovensku v roku 1996 bola 8 254 korún (podľa konverzného kurzu 274 eur) za štvorcový meter. Priemerná mesačná mzda bola v tom čase 8 154 Sk, čo je 271 eur. Úrokové sadzby úverov sa pohybovali v dvojciferných hodnotách, pričom hypotekárne úvery ako ich poznáme dnes banky ešte neposkytovali.
„Bolo oveľa menej projektov v príprave a v realizácii a takisto menej spoločností, ktoré sa venovali bytovej výstavbe. Stavebné úrady neboli v tých rokoch také preťažené. Paradoxne možno v tomto čase sa išlo hlbšie aj do projektovej dokumentácie a plánov, ktoré dostali od developerov na posúdenie. A treba povedať, že Bratislava mala jeden centrálny stavebný úrad,“ spomína Pelikán.
Podľa jeho slov tak bol v 90. rokoch výhodou celkovo rýchlejší schvaľovací proces. Dnes sa na realitnom trhu z každej strany developeri sťažujú na pomalé tempo týchto procesov, čo je jeden z dôvodov, prečo byty na trh pribúdajú príliš pomalým tempom.
V tej dobe boli tiež stabilnejšie ceny vstupov: dalo sa plánovať, čo bude koľko stáť, a to dlhodobo, pripomína Pelikán. V tomto ohľade sa situácia dramaticky zmenila zvlášť v uplynulom roku, kedy ceny stavebných materiálov nepredvídateľne narástli.
Projekty v čase krízy
V roku 2008, kedy Slovensko a celý svet postihla hospodárska kríza, mal JTRE rozostavaný projekt na nábreží Dunaja nazvaný River Park. Aj napriek ťažkej finančnej situácii na Slovensku sa im projekt podarilo v roku 2010 dokončiť, prenajať a byty v ňom predať.
Banky v tomto období podľa Pavla Pelikána investovali aj do projektov, ktoré neboli správne nastavené. Bolo tu veľa dlhov, ktoré sa neskôr ukázali ako nevratné: „Bolo tu takzvané choré financovanie.“
Prvý väčší projekt, ktorý v Bratislave dali do predaja po hospodárskej kríze, bol Panorama City, a to v roku 2013. Vzhľadom na nastavenie cien sa neskôr ukázalo, že kupujúci v ňom urobili zväčša veľmi dobrú investíciu.
„V Panorama City sa v tom čase predávali byty veľmi rýchlo. Bol to vhodný a zaujímavý projekt nastavený pre správnu skupinu ľudí. Už vtedy bolo cítiť, že ľudia sa chcú zo satelitných mestečiek vracať opäť do centra mesta a potrebujú nové a bezpečné bývanie,“ dopĺňa výkonný riaditeľ JTRE.
Už vo veľkom rozhovore v roku 2019 Pelikán Forbesu rozprával, že s predajom začali v marci 2013, a kým sa predali všetky byty, vďaka vysokému dopytu cenník deväťkrát upravovali smerom nahor. „Samozrejme, kto to vedel a mal prístup k cenám ešte v prvom kole predaja, ktoré boli relatívne nízke, tak ten to využil. Spočiatku sme pri nastavovaní cien sami nevedeli, čo môžeme po kríze čakať,“ spomínal vtedy.
Pri vode
JTRE sa v Bratislave developersky zameral predovšetkým na budovanie v blízkosti rieky. Okrem spomínaného River Parku s bytmi, hotelom i kanceláriami postupne dokončili administratívno-obytný komplex Zuckermandel (2017) a aktuálne nižšie po prúde rieky budujú druhú časť komplexu Eurovea. V nej pribudnú obchody, bývanie (aj v spomínanom mrakodrape) i nové kancelárie.
Pelikán spomenie ďalší projekt, ktorý má tiež spojitosť s vodou – a ku ktorému má osobne najbližšie: projekt kúpeľného domu Hviezdoslav na Štrbskom Plese, teda dnešný Grand Hotel Kempinski High Tatras. „Je to veľmi citlivo zrekonštruovaná národná kultúrna pamiatka, z ktorej vzniklo jedinečné ubytovacie zariadenie vysokej kvality. Ak by som si mal vybrať zo všetkých projektov, toto bol aj jeden z najnáročnejších projektov z pohľadu technickej realizácie,“ hovorí.
V blízkosti rieky sa developer s projektami usídlil aj v niektorých zahraničných destináciách, kde realizoval projekty. Neďaleko Vltavy v projekte Rustonka má nové sídlo J&T Banka, pri rieke Moskva v ruskej metropole zrekonštruovali Hotel Baltschug Kempinski Moscow. A aktuálne najväčším zahraničným projektom je londýnsky komplex Triptych Bankside. Nachádza sa v centrálnej časti mesta, neďaleko Temže a v bezprostrednej blízkosti Tate Modern Gallery.
Projekt s bytom za 10 miliónov libier
GDV (Gross Development Value), teda hodnota projektu po dokončení v roku 2022, by mala byť okolo 400 miliónov libier. Pelikán ešte v roku 2019 prezradil, že pozemok kúpili za niečo nad 100 miliónov, cena za štvorcový meter bola zhruba 20-tisíc libier. Miesto získali aj s povoleniami a s projektom, architektonicky komplex vytvorilo štúdio Squire & Partners.
A prečo práve Londýn? „Je to sofistikovaný trh, takmer všetci si dokážu spočítať zhruba to isté: ten, kto predáva, približne vie, čo si môže dovoliť pýtať, aby projekt záujemca kúpil a ešte na ňom aj niečo zarobil. Medzi desiatkami projektov, ktoré sme videli, nebolo žiadne zlaté vajce, nič, kde by sa dali zarobiť nejaké strašné percentá. Ale očakávania návratnosti na kapitál (ROE – Return On Equity) sa môžu reálne pohybovať v úrovni okolo 20 percent ročne počas trvania projektu,“ hovoril Pelikán v čase, keď sa tam iba rozbiehali.
V polovici septembra 2021 ohlásili dokončenú hrubú stavbu tretej, najvyššej budovy Triptychu, ktorá má 19 podlaží. Bytová časť ponúkne celkovo 169 jednotiek. Najdrahší byt, penthouse, má aktuálne cenovku takmer 10 miliónov libier. Najväčší byt má rozlohu 243 štvorcových metrov a prináleží k nemu aj 160-metrová terasa. Najlacnejší byt, respektíve štúdio, stálo spočiatku 720-tisíc libier, medzičasom jeho cena stúpla na 900-tisíc libier.
Celkovo pozostáva komplex z troch budov – najnižšej kancelárskej a dvoch rezidenčných stavieb. Časť jednej z budov obsadí aj umelecky zameraná vysoká škola: projekt je v štvrti, kde to dýcha kultúrou a z developer dostal pri udeľovaní povolení povinnosť umiestniť tu aj kultúrnu inštitúciu.
-
-
Pohľad zdola. Vizualizácia: JTRE
-
-
Vizualizácia: JTRE
-
-
Vizualizácia komplexu Triptych Bankside Foto: JTRE
-
-
Lokalita nového komplexu Triptych Bankside. Foto: JTRE
JTRE v predpredaji oslovuje aj klientov z Ázie. No vzhľadom na pandemickú situáciu, ktorá odsunula predvádzacie akcie, ako napríklad v Hongkongu, Šanghaji či Pekingu, sa predaj spomalil. „Aktuálne sme sa dostali nad 10 percent predaných bytov. Spomínaná situácia posunula naše očakávania z hľadiska rýchlosti predaja. Sme ale veľmi radi, že sa nám stále darí držať cenovú úroveň a projekt postupne, ako vidieť jeho dokončovanie, priťahuje klientov. Oceňujú polohu, ponúkaný štandard a kvalitu prevedenia vzorových bytov,“ poznamenáva Pelikán.
Smer Lido
Čo prinesú nadchádzajúce roky? Dokončiť by mali londýnsky Triptych a developer sa pozerá aj na nový trh. V predchádzajúcich týždňoch si boli obzrieť projekty v nemecky hovoriacich krajinách. Či sa do výstavby napríklad v Nemecku nakoniec pustia, riaditeľ JTRE zatiaľ nepotvrdil.
S výstavbou ale neplánujú zaostávať na Slovensku. V budúcom roku by mali dokončiť obchodnú časť rozšírenia Eurovea 2, o rok neskôr bytový mrakodrap. „Máme šťastie, že zásobáreň našich pozemkov, kde vieme realizovať budúce projekty, je veľmi široká. V blízkej budúcnosti plánujeme ďalší rozvoj brehu Dunaja, konkrétne medzi mostom Apollo a Starým mostom, hrádzou a Einsteinovou ulicou. V súlade s plánmi a očakávaniami hlavného mesta prinesieme moderné celomestské centrum a športovo-rekreačnú zónu na priľahlom nábreží Dunaja v projekte Nové Lido,“ dodáva výkonný riaditeľ JTRE.
Výhľad na projekty JTRE pozdĺž nábrežia Dunaja. Foto: JTRE
Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk
