Nehnuteľnosti sú medzi Slovákmi populárne. Vo vlastnení bývania sme medzi Európanmi na popredných priečkach. Kým deväť z desiatich slovenských domácností vlastní svoje bývanie, priemer Európskej únie je 70 percent, uvádza Eurostat.
Ale ako sme na tom vo vzťahu k nehnuteľnostiam ako investičným cieľom? Na výber je viacero možností, Slováci ich však využívajú len obmedzene.
1. Investičné byty
V prieskume spoločnosti Partners Asset Management uviedla až jedna pätina respondentov kúpu investičnej nehnuteľnosti ako jeden z najlepších spôsobov zabezpečenia sa na dôchodok. V skutočnosti to však robí len päť percent oslovených. „Nehnuteľnosti považujú ľudia za niečo, čo si môžu ‚chytiť‘ a rozumejú im, preto sú veľmi často prirodzenou voľbou pri investovaní,“ hovorí Jakub Rosa, investičný riaditeľ spoločnosti.
Bežní ľudia si nevedia dostatočne rozumne vyhodnotiť, ktorý typ investície do nehnuteľností môže byť pre nich vhodný. Kúpa investičnej nehnuteľnosti je totiž náročná z viacerých pohľadov, a preto často odrádza.
Na kúpu investičného bytu treba disponovať vysokým vstupným kapitálom, zabezpečiť si hypotéku. Treba tiež vedieť odhadnúť, ktorá nehnuteľnosť bude atraktívna aj o niekoľko desiatok rokov v čase predpokladaného predaja a o ktorú bude priebežne dostatočný záujem medzi nájomcami. Udržiavanie a správa nehnuteľnosti si navyše vyžadujú neustálu pozornosť a opravy.
„Kúpa a prenájom investičného bytu je skôr podnikateľská činnosť na plný úväzok. Súvisí s ňou hľadanie nájomcu, negociácia podmienok, podpis zmluvy, časté opravy, vysoká vstupná investícia, nízka diverzifikácia, keďže ide obvykle o jednu nehnuteľnosť, a slabá likvidita, nie je tu totiž možný čiastočný odpredaj,“ upozorňuje Rosa, podľa ktorého tak výnos v pomere k nákladom nemusí byť pri konečnom účtovaní zaujímavý.
2. Realitné fondy
Realitný fond získa od množstva investorov kapitál a za ten kúpi kancelárske budovy, nákupné centrá, logistické parky, hotely, ale aj rezidenčné komplexy. Investori sa de facto stávajú ich spoluvlastníkmi, vysvetľuje analytička Wood & Company Eva Sadovská.
Medzi fondovými investormi sú tieto nástroje čoraz populárnejšie. Slováci mali ku koncu novembra 2021 v realitných fondoch dostupných drobným investorom uložených 2,1 miliardy eur. Za posledný rok vzrástol tento majetok o 13,6 percenta. Investori do nich v tom období „naliali“ 209 miliónov eur.
Pomáha, že sú dostupné od niekoľkých desiatok eur mesačne. Netreba mať teda veľký vstupný kapitál. Keďže fondy investujú do niekoľkých projektov súčasne, poskytujú diverzifikáciu potrebnú pre rozloženie rizika a priebežne dosahujú stabilné výnosy. Hoci treba dodať, že tie nie sú nijako závratné, hlavne keď ich človek porovná so správami o raste cien bytov.
Priemerný ročný výnos realitných fondov združených v Slovenskej asociácii správcovských spoločností dosiahol za uplynulé tri roky tri percentá ročne. Ako však dodáva Jakub Rosa, „reality sú skvelým uchovávateľom hodnoty a zbraňou proti inflácii, pretože inflačná doložka býva zahrnutá v nájomných kontraktoch“.
Alternatívou fondov sú ETF zamerané na realitný sektor či REIT (real estate investment trusts). Sú lacnejšie než bežné realitné podielové fondy a ich ponuka je obrovská. Kupovať sa dajú cez brokerov, no treba venovať energiu ich výberu a podmienkam ich zdaňovania, prípadne si nechať poradiť.
3. Pre pokročilých
Kto má k dispozícii desiatky tisíc eur, no nechce kupovať investičný byt, môže siahnuť po nových investičných možnostiach. Obdobne ako pri akciách – človek môže investovať do konkrétnej firmy či projektu, aj realitného, výmenou za podiel. Takúto možnosť sprostredkúva napríklad investičná skupina Crowdberry na svojej platforme.
Ako hovorí jej partner Peter Bečár, v tomto prípade investori poskytujú firmám rastový kapitál na konkrétnu expanziu, výstavbu či nákup technológie. Nutné je dobre si preštudovať projekt, zhodnotiť jeho plány a perspektívy.
Ďalšou možnosťou je investovanie prostredníctvom fondu kvalifikovaných investorov. Podobne ako v retailových fondoch, tento spôsob je pre investora pohodlnejší, nemusí zvažovať a vyberať si jednotlivé projekty. Dôveruje manažérovi fondu. Zároveň diverzifikuje, rozloží svoje potenciálne investičné riziko.
Takéto fondy vyžadujú vyšší vstupný kapitál, no súčasne majú potenciál na vyššie zhodnotenie, ktoré cieli aj nad 10 percent. Viaceré retailové fondy kvalifikovaných investorov spravujú napríklad spoločnosti Wood & Company či HB Reavis Real Estate Investment Management. Na slovenskom trhu sa ich ponuka postupne rozširuje.
Jedným z novších prírastkov je aj fond od Crowdberry, ktorý sa koncentruje na projekty na českom a slovenskom trhu, a to nielen na hotové projekty, ale aj na development a technologický upgrade nehnuteľností.
V každom prípade platí, že si treba vopred podrobne prezrieť nielen zameranie či zloženie portfólia fondov, ale tiež si ujasniť daňové a odvodové režimy, zistiť, či fond vypláca dividendy (tie treba zdaňovať), či sa na výnosy vzťahuje časový test, po ktorom by sa nezdaňovali, a aký je spôsob vystúpenia z fondu.
Retailový realitný fond
Akýmsi prienikom medzi svetom bežných a kvalifikovaných investorov je retailový realitný fond investujúci do realitných fondov kvalifikovaných investorov. Ponúka ho napríklad Partners AM.
„Bežný investor investuje do retailového realitného fondu, ale participuje na výnosoch realitných fondov pre kvalifikovaného investora,“ vysvetľuje Jakub Rosa. Výnos by mal byť zhruba tri až päť percent p. a. pri strednodobom minimálnom odporúčanom horizonte (čiže päť rokov).
Autormi článku sú redaktori Peter Apolen a Simona Gulisová.
