Ľubomír Šoltýs, partner investičnej skupiny WOOD & Company, tvrdí, že za nadpriemernými výnosmi realitných fondov je výber kvalitných aktív, poctivá analýza a ich efektívna správa. Novinkou je ich zalistovanie na pražskej burze.
Ako sa na výnosoch realitných fondov podpisuje aktuálna situácia?
Doba, ktorú žijeme, je bezprecedentná. Za čiernou labuťou v podobe pandémie teraz prichádza druhá v podobe konfliktu na Ukrajine. Pandémia v značnej miere dopomohla k vyššej inflácii, konflikt ju predĺži a možno aj podporí jej rast do ešte vyšších čísel. Preto je dobré zamerať sa na investovanie do sektorov, ktoré dokážu infláciu porážať. V tomto sa ukazuje, že investovanie do realitných aktív, ako sú kvalitné kancelárske budovy či nákupné centrá, je voči javom ako inflácia relatívne odolné.
Zdroj foto: WOOD & Company
„Retail podfond zarobil 7,40 percenta, Office podfond až 11,66 percenta. Pri minuloročnej priemernej inflácii 3,2 percenta je evidentné, že ju náš klient porazil,“ hovorí Ľubomír Šoltýs.
Výkonnosť nášho Office podfondu (kancelárske budovy) a Retail podfondu (nákupné centrá) v pandemických rokoch 2020 a 2021 rástla a obsadenosť budov nájomcami zaznamenala len minimálny pokles. V prípade kancelárskych budov je to okolo 95 percent oproti predcovidovým 97 percentám a v prípade nákupných centier je to 94 percent oproti 95 percentám z obdobia pred pandémiou. To svedčí o tom, že covid nespôsobil žiadny dramatický odchod nájomcov.
Gro nášho realitného portfólia vzniklo pred tromi-štyrmi rokmi a s nájomcami sme už vtedy vedeli vyjednať dlhodobé zmluvy aj výmenou za to, že zainvestujeme do priestorov. To prvé nám zabezpečilo, že sme cez covid preplávali relatívne pokojne, a to druhé nám zvýšilo hodnotu aktíva, čo je tiež pozitívny faktor. Aktuálne, keď sa firmy pomaly vracajú do normálu, je záujem aj o to málo voľných priestorov, ktoré v budovách máme.
Zdroj foto: WOOD & Company
Investovanie do realitných fondov je odporúčané ako dlhodobá investícia. Aký výnos viete ponúknuť z krátkodobého pohľadu, napríklad za obdobie jedného-dvoch rokov?
Naše realitné fondy cielia na ročný výnos 6 – 10 percent. V prípade Office podfondu zameraného na kancelárske budovy sme minulý rok dosiahli výnos 11,66 percenta a v prípade Retail podfondu orientovaného na nákupné centrá 7,40 percenta. Tento cieľ sa nám podarilo dosiahnuť aj napriek covidu a lockdownom, ktoré spôsobili presun ľudí z kancelárií na home office a obmedzenie nakupovania. Pri pohľade na priemernú infláciu, ktorá bola v roku 2021 na Slovensku na úrovni 3,2 percenta, je zrejmé, že náš klient nad infláciou vyhráva.
Zdroj foto: WOOD & Company
Čím to je, že si vaše realitné fondy stále držia takúto výkonnosť?
Ide o kombináciu viacerých faktorov. Asi najzásadnejším je, že sa orientujeme iba na kvalitné aktíva, ktoré sú v dobrých lokalitách, majú vysokú obsadenosť a už v čase transakcie generujú zaujímavý výnos mierne nad priemerom trhu. Pôvodní vlastníci sa ich nezbavujú preto, lebo by im budovy nezarábali, ale preto, lebo prechádzajú strategickou zmenou a chcú sa orientovať na iný segment alebo región.
Ďalším faktorom je, že každej kúpe budovy predchádza poctivá analytická práca. Sme v dobrom zmysle slova oportunisti, ktorí vedia využiť dobré príležitosti, no nehrnieme sa do nepreverených investícií. Aktíva prechádzajú hĺbkovou analýzou aj vo svetle rôznych scenárov vrátane ekonomických kríz. Doba, ktorú žijeme, nás v tomto smere veľa naučila. Z výnosov, ktoré doručujeme našim klientom, je jasné, že analytickú „domácu úlohu“ sme si urobili naozaj poctivo.
Potom je tu správa aktív, teda každodenná starostlivosť o budovu a nájomcov vrátane získavania tých nových. Špeciálne pre tento účel sme vytvorili spoločnosť WOOD & Company Real Estate, ktorá je v budovách fyzicky prítomná a operatívne rieši všetko od komfortu nájomcov cez negociáciu zmlúv až po malé eventy alebo CSR aktivity.
Zdroj foto: WOOD & Company
Aký výsledok dosiahol váš AUP Bratislava podfond, najmä vzhľadom na obmedzenie aktivít mnohých prevádzok v posledných dvoch rokoch?
Kúpu Auparku sme oznámili koncom apríla minulého roka, no fond vznikol už v januári, keď sme začali zbierať peniaze od investorov. Takže Aupark začal pre fond zarábať až v máji, reálne sa bavíme o ôsmich mesiacoch. Odvtedy do konca roka 2021 zarobil investorom 5,63 percenta, čím dosiahol cielený výnos medzi piatimi-šiestimi percentami. Vzhľadom na niekoľko lockdownov a iné obmedzenia ide o mimoriadne dobrý výsledok, ktorý potvrdzuje odolnosť tohto aktíva. Keď si k tomu prirátame, že Aupark je prémiové obchodné centrum orientované na bonitnejšieho návštevníka a ešte k tomu vo výnimočnej lokalite, ukazuje to jeho potenciál aj do ďalších rokov.
Fondy ste aktuálne zalistovali na pražskej burze. Čo od tohto kroku očakávate?
Išlo prioritne o iniciatívu zo slovenskej strany. Vo výsledku sa nám podarilo dosiahnuť to, že sme fondom pridali ďalšiu „nohu likvidity“. Tá umožní investorovi, ktorý chce z fondu vystúpiť, urobiť tak rýchlo cez predaj podielu na burze inému investorovi, namiesto toho, aby musel čakať na valuáciu (posúdenie hodnoty fondu) a vyplatenie z rezervy, ktorú fond pre tieto účely drží. Fondu to prináša výhodu v tom, že nemusí držať veľa fyzických peňazí, ktoré nezarábajú, a teda negatívne ovplyvňujú výkonnosť celého fondu.
Čo to znamená pre slovenských investorov?
Lepšia likvidita sa týka všetkých investorov, no slovenskí majú vďaka zalistovaniu fondov na burze ešte jeden benefit – pri predaji podielu nemusia platiť daň z príjmu. Podľa našej legislatívy je kapitálový zisk z predaja podielu na regulovanom trhu EÚ oslobodený od dane z príjmu. Podmienkou je, aby investor držal svoj podiel od momentu jeho nadobudnutia až po jeho predaj minimálne jeden rok. Bol to jeden z dôvodov, pre ktorý nám na zalistovaní fondov na burze mimoriadne záležalo.
Ľubomír Šoltýs (49)
Je absolventom Podnikovohospodárskej fakulty Ekonomickej univerzity. Absolvoval zahraničné stáže na Wirtschaftuniversitat vo Viedni a Georgetown University v USA. Doktoratúru si robil na Národohospodárskej fakulte v Bratislave. Vo WOOD & Company začal pracovať v roku 1996 ako burzový analytik. Neskôr sa stal riaditeľom analytického oddelenia a od roku 2001 aj partnerom vo firme. Dnes vedie slovenské aktivity skupiny WOOD & Company.
