Pri tohtoročnom zvyšovaní sadzieb doteraz vždy začínala kolo zdražovania ako prvá VÚB banka. Konkurenti ju následne dorovnávali. „Nemôžeme si peniaze požičiavať za dve percentá a dávať ich klientom za 1,5 percenta,“ hovorí Martin Techman, vrchný riaditeľ úseku retailového bankovníctva.
Pre Forbes.sk vysvetľuje, čo ovplyvňuje cenu hypoték, prečo VÚB banka preferuje kratšie fixácie a či už opadol ošiaľ refinancovania.
Hypotekárne sadzby tento rok stúpli z jedného až nad tri percentá. VÚB banka sa v tom profiluje ako vyzývateľ, keď každé kolo zdražovania začínala ako prvá. Čo vás viedlo k zdražovaniu?
To, čo ovplyvňuje ceny hypoték, nie sme my. Sú to výnosy dlhopisov, teda náklady na financovanie. Keď vidíme, že podkladové aktíva rastú, reakcia je nutná. Nebojíme sa byť prví, kto sa vydá či už cestou hore, alebo dolu. Myslíme si, že hypotéky by mali byť pre obe strany rovnako výhodné. Nemôžeme si peniaze požičiavať za dve percentá a dávať ich klientom za 1,5 percenta.
Čo vplýva na cenu hypotéky
Sú teda za tým len nákladové dôvody, inými slovami cena finančných zdrojov pre banku?
Zdroje banka nakúpi na finančných trhoch za určitých podmienok. To sa potom zákonite musí odraziť aj v cene produktov.
Referenčným aktívom pre financovanie hypoték sú slovenské vládne dlhopisy. Tie však dosiahli svoj vrchol ešte okolo 20. júna. Pri desaťročných bondoch to bolo zhruba 2,8 percenta. Dnes sú už o jeden percentuálny bod nižšie. Hypotéky však nezlacneli. Prečo?
Povedzme, že hypotéky našli svoju novú cenovú hladinu. Treba si uvedomiť, že keď sa začali zdražovať podkladové aktíva, hypotéky reagovali oneskorene. Napríklad v ten istý deň, keď sme oznámili zvýšenie našich sadzieb, zdraželi podkladové aktíva o ešte viac, ako sme zvyšovali my. Preto došlo k zdražovaniu hypoték v niekoľkých vlnách.
Aký vývoj dnes očakávate?
Dnes je trh relatívne stabilizovaný. Neočakávam ďalší nárast sadzieb, no ani zásadné poklesy. Dlhopisový trh ovplyvnili kroky Európskej centrálnej banky. Keď ukončila plošný výkup vládnych dlhopisov, zvýšilo to výnosy. Myslím si ale, že cena hypoték je dnes stabilizovaná.
Konkurencia drží sadzby nízko
UniCredit banka však v reakcii na pokles výnosov dlhopisov už prišla so znížením sadzieb. Prečo vy nie?
V čase, keď ceny dlhopisov prudko rástli, hypotéky toto zvýšenie nepokrývali dostatočne. Dnes sme tak na úrovni marží z času pred zvyšovaním. Dnešné ceny hypoték a zdrojov sú z nášho pohľadu nastavené optimálne.
Marža banky na hypotékach je teda rovnaká ako v januári pred zdražovaním?
Ešte stále je o niečo nižšia.
Vo februári, keď začali hypotéky zdražovať, ste uviedli, že ich cena sa bude koncom roka začínať číslicou dva. To sa dnes ukázalo ako prekonané. Ako dnes vidíte ďalší vývoj?
Závisí to veľmi od toho, ako sa bude vyvíjať ekonomika. Dnes je 5-ročná fixácia na úrovni zhruba troch percent a myslíme si, že tam zostane. Môže sa stať čokoľvek. Nemyslím si však, že by sme sa mali priblížiť k sadzbám, ktoré sú dnes v Českej republike.
To, čo urobila ECB, by malo viesť k tomu, že inflácia poklesne. Aktuálny výhľad vývoja ekonomiky je optimistický. To by malo udržať sadzby na súčasných úrovniach. ECB musí myslieť aj na slabé krajiny eurozóny.
Dlho sa hovorilo, že hypotéky na Slovensku drží pri zemi silná konkurencia. Zmenilo sa niečo medzičasom?
Nie. Tlak je ešte väčší. Poskytovateľov hypoték je veľa a trh je obmedzený. Aj vďaka tomu, že prechod medzi bankami je extrémne jednoduchý, je marža na hypotékach veľmi malá. Je nižšia ako inde v eurozóne. Konkurencia teda naďalej drží sadzby relatívne nízko.
Aká fixácia sa dnes oplatí?
Čo by ste dnes poradili ľuďom, ktorí ešte majú hypotéku s nízkou sadzbou, no s fixáciou končiacou o dva-tri roky?
Ja osobne by som si hypotéku s dvojročným fixom dnes určite nerefinancoval na viac ako päť rokov.
Je podľa vás lepšie si nechať nižší úrok, hoci s kratšou fixáciou?
Určite áno. Podľa nášho výhľadu nedostanete za dva roky horšiu sadzbu ako dnes. Je to, samozrejme, len prognóza. Vychádzame z nášho predpokladu vývoja dlhopisových trhov.
Znamená to, že dnešný strop, ktorý sa pri desaťročnom fixe blíži štyrom percentám, nebude prekonaný?
Možno sa to stane, no bude to najmä dôsledkom toho, že 10-ročné fixácie v portfóliu nepreferujeme. Pre nás je to príliš rizikové. Banke nikto negarantuje, že zdroje bude mať pri dnešných cenách počas celých desiatich rokov kryté.
Keď sa trend otočí a hypotéky zlacnejú, je možné, že o klienta prídeme, pretože pôjde za nižšou sadzbou. Nám však zostanú drahé podkladové aktíva.
Nesnažíme sa byť preto konkurencieschopní pri 10-ročných fixáciách. Našou primárnou ponukou je troj- a päťročný fix. Tam by sa klienti mali orientovať. Do dlhých fixácií je započítaná vysoká riziková prémia. Čím je fixácia dlhšia, tým je riziko vyššie a úver drahší.
To, čo hovoríte, je v rozpore s tým, čo sa na trhu deje. Podľa štatistík NBS majú už viac ako dve tretiny hypotekárnych klientov päť- a viacročný fix.
Áno, ľudí k takémuto správaniu ženie strach. Je to však v rozpore s logikou. Zmysel to dávalo možno vtedy, keď 10-ročný fix stál jedno percento.
Zdroj: OVBVlna refinancovania ustáva
Akí ľudia si dnes berú hypotéku?
Výrazne sa znížil podiel refinancovania. My sme na neho neboli nikdy priamo zameraní, no refinancovanie tvorilo veľkú časť trhu najmä v prvej polovici tohto roka. Stále je okrem toho na trhu prítomná veľká časť developmentu a ľudí kupujúcich si vlastné bývanie.
A sú tu aj investičné hypotéky. Myslím, že ich podiel sa bude vyvíjať v závislosti od toho, ako vzrastú ceny nehnuteľností, prenájmov a podobne.
Čísla NBS za jún tiež naznačujú, že trh refinancovania klesá…
Aj my tento trend evidujeme. Podiel refinancovania je dnes dramaticky nižší.
Boj o klientov
Váš trhový podiel aktuálne dosahuje zhruba 20 percent. Je to o percentuálny bod menej ako začiatkom roka a o dva body menej ako pred rokom. Ide o výsledok konkurenčného boja?
Je dôsledkom toho, že sme boli veľmi často objektom refinancovania. Vo chvíli, keď sa objavil agresívnejší konkurent, bral si hypotéky primárne od nás. No je to aj dôsledkom toho, že sme sa rozhodli aktívne reagovať na rast cien nákladov. Pre nás je však dôležitý dlhodobý stav. Potrebujeme poskytovať hypotéky tak, aby dávali zmysel.
Na rozdiel od niektorých konkurentov preto dávame našim klientom pri refixácii rovnakú sadzbu ako novým klientom. Považujem to za súčasť hodnotového nastavenia VÚB. Nechceme získavať klientov na nízku sadzbu, a potom na nich zarábať na refinancovaní.
Bolo by to asi krátkozraké, keďže pri drahšej ponuke môže klient ľahko odísť…
Nie vždy to bude jednoduché. Už dnes si niektorí klienti navyšovali hypotéky pri refinancovaní. Navyše v súvislosti so sprísnením tzv. strieborných hypoték, ktoré chystá Národná banka Slovenska, sa klient veľmi jednoducho môže dostať do situácie, že ho iné banky nebudú chcieť alebo môcť refinancovať.
Životnosť hypotéky v jednej banke je však v dôsledku úverovej turistiky relatívne krátka…
To platilo v prípade poklesu úrokových sadzieb. Kedykoľvek doteraz, najmä po prijatí tzv. Beblavého percenta, vždy dávalo zmysel refinancovať si hypotéku. Pri zdražovaní to však už nebude atraktívne.
Množstvo hypoték v portfóliách slovenských bánk má dnes sadzbu okolo jedného percenta. Refinancovanie sa týmto ľuďom nebude oplácať. Prístup, že starým klientom ponúkame rovnaké podmienky ako novým, preto považujem za férový.
Sú hypotéky drahé?
Nebojíte sa, že súčasné ceny hypoték povedú k prepadu trhu?
Pred rokom 2016 sme mali sadzby na úrovni tri a viac percent. Nikto vtedy nehovoril, že hypotéky sú drahé. Navyše tu dnes máme infláciu desať a viac percent. Všetko je teda relatívne.
V minulosti ste poskytovali hypotekárny certifikát. Išlo o garanciu sadzby počas určitého obdobia. Máte ho ešte stále v ponuke?
Dokážeme klientovi povedať, že hypotéku dostane, takže si môže hľadať nehnuteľnosť, aj keď už sľub nemá formu certifikátu. Klient, ktorý spĺňa podmienky, má od nás dostatok garancií, že s hypotékou môže počítať.
Týka sa to aj garancie sadzby? Počas jarnej refinančnej vlny došlo v niektorých bankách k tomu, že banka prisľúbila klientom sadzbu, no sľub napokon nedodržala.
My sme cenovú garanciu doteraz vždy dodržali, hoci to bolo občas zložité. Najmä keď garantujete cenu hypotéky, ktorá sa načerpá o dva mesiace, a medzitým cena zdrojov prudko vzrastie. Vždy sme však svoj sľub dodržali.
„Hypotéky nie sú z hľadiska marží ten najzaujímavejší produkt. Očakávame však rast výnosov z poplatkov súvisiaci s prebiehajúcim prechodom depozít do investícií,“ hovorí M. Techman. Foto: archív VÚB bankyKam sa vydá bankový biznis
Objem hypotekárneho trhu má pravdepodobne už svoj vrchol za sebou. Ako sa bude biznis bánk vyvíjať v budúcnosti? Prevezmú taktovku iné produkty, napríklad vklady?
Netrúfam si povedať, že hypotéky už majú vrchol za sebou. To nikto nevie. Odhladujem, že budú stabilnou súčasťou bankového biznisu. Pri depozitách som však skeptický. Sadzby ECB sú stále na nule.
Väčší priestor preto vidíme pri investovaní. Z pohľadu banky sú tu zatiaľ výnosy neporovnateľne menšie, no je tu väčší potenciál.
Investície sú budúcnosťou bankovníctva. Dnes sa už takmer všetci naučili dobre robiť denný bankový biznis. Karty, online bankovníctvo, úvery. V nich je slovenské bankovníctvo relatívne dobre rozvinuté. Teraz to bude o tom, ako pracovať s úsporami.
Budete sa obchodne viac zameriavať na predaj investičných produktov?
Áno, no doplnil by som, že na ich správny predaj.
Čo to znamená?
Je dôležité, aby ste investovali v súlade s vaším investičným profilom. Nemalo by sa stávať, že keď trhy rastú, bezhlavo nakupujete, a keď klesá, predávate. Musíte s peniazmi pracovať podľa toho, na čo sú určené. Inak to bude pri úsporách na auto a inak pri dôchodkovom sporení.
Investičné poradenstvo, keď ho robíte dobre, znamená reprezentovať záujmy klienta pri zhodnocovaní jeho peňazí. Preto s ním treba komunikovať, chápať jeho potreby a podľa toho usporiadať jeho portfólio.
Do akej miery je u vás komunikácia s klientmi aktívna?
Keď dochádza k negatívnemu vývoju trhu, je našou zodpovednosťou sa o tom s klientom rozprávať. Včasná a správna komunikácia o čom, čo sa deje, dokáže zabrániť unáhlenému konaniu, ktoré by viedlo k stratám.
Bez ETF fondov
Záujem o investície rastie aj vďaka ETF fondom. Máte ich v ponuke aj vy?
Nie, ani ich mať neplánujeme.
Prečo nie?
Predpokladám, že naši klienti chcú žiť aktívny život. Nie neustále rozmýšľať, kam a kedy investovať. Túto prácu chceme robiť za nich.
Považujete tento segment za konkurenciu?
Ich výhodou sú nízke poplatky, no naša stratégia je iná. Predávame fondy našej investičnej spoločnosti, ktoré sú zložením portfólia dostatočnou konkurenciou ETF fondom. Správne investičné poradenstvo a široká distribučná sieť by mali výhody ETF fondov prevážiť.
