Doba, keď sa investičné byty považovali za výhodnú kúpu, možno čoskoro skončí, no neznamená to, že sa z nehnuteľností musí stať nevýhodná investícia. O tom, prečo sa oplatí venovať realitným fondom, hovorí Peter Grančič, manažér realitného fondu CE REIF od spoločnosti HB Reavis.
S akou víziou vznikol realitný fond CE REIF od spoločnosti HB Reavis?
Pred štrnástimi rokmi vyzeral slovenský trh s investičnými produktmi inak ako dnes. Dovtedy patril najmä zahraničným správcovským spoločnostiam, ktoré spravovali zväčša inštitucionálne peniaze. My sme mali priamy kontakt na jedného z najväčších developerov, ktorým je aj dnes HB Reavis, a zároveň víziu produktu – fondu, ktorý by investoval do hotových a prenajatých budov. Fond sme začali financovať po veľkej finančnej kríze v roku 2008 s cieľom dať možnosť investovať do komerčných nehnuteľností a zarábať investorom veľmi slušné výnosy. Počas jedenástich rokov na trhu sa ukázalo, že sme mali pravdu. Priemerný výnos nášho fondu sa hýbe na úrovni viac ako deväť percent.
Naše nájomné kontrakty sú indexované k inflácii. Každý rok sa zvyšujú o mieru inflácie zameranú podľa posledných dvanástich mesiacov.
Pre koho je určený CE REIF Realitný fond?
Fond je určený pre konzervatívnejších investorov, ktorí hľadajú relatívne stabilné výnosy, a skúseného správcu, ktorý vie spravovať nehnuteľnosti. Doteraz je fond otvorený pre kvalifikovaných investorov, minimálna investícia je 50-tisíc eur. Aktuálne však pracujeme s myšlienkou investovanie do komerčných nehnuteľností ešte viac sprístupniť.
Prečo by sa mal investor rozhodnúť pre realitné fondy namiesto kúpy rezidenčnej nehnuteľnosti?
Rezidencie zaznamenali za posledných desať rokov veľký rast na hodnote. Ak niekto investoval do rezidencií ako do investičného produktu, jeho hlavný zdroj výnosu nebolo nájomné, ktoré inkasoval, ale rast hodnoty nehnuteľnosti. Táto stratégia funguje doteraz, avšak rast cien rezidenčných nehnuteľností sa začína spomaľovať pod vplyvom prvého narastania úrokových sadzieb na hypotékach. Keby ste si odmysleli tento rast cien, tak výnos, ktorý dosiahnete z kúpy nehnuteľnosti a následného prenájmu, je veľmi nízky. Navyše máte starosti s tým, že byt potrebujete udržiavať a hľadať nájomcu. Keď sa pozriete, ako sú dnes nacenené komerčné nehnuteľnosti, pomer výnosu z nájomného, ktorý vie nehnuteľnosť vygenerovať, voči cene nehnuteľnosti je v súčasnosti na úrovni piatich až šiestich percent. Ak investor investuje do takéhoto typu aktíva na rozdiel od rezidencie, väčšinou investuje cez investičný fond. Zaplatí správcovi fondu a ten na seba preberá kompletnú starostlivosť o aktívum – financovanie, lízing, technickú správu budovy, dane, reportovanie a podobne.
Zdroj foto: HB Reavis
Akým spôsobom vás môže potenciálny investor osloviť?
Ideálne riešenie pre väčšinu investorov je, keď sa k nám dostanú priamo. S investorom následne komunikujeme otvorene a transparentne o tom, čo si kupuje, aké sú to nehnuteľnosti, aké sú možné riziká a aký výnos so stratégiou dokáže zarobiť. Môže sa k nám dostať cez našu webovú stránku cereif.hbreavis.com a kontaktovať nás týmto spôsobom. Spolupracujeme tiež s distribučnými partnermi, ktorými sú inštitúcie ako privátne banky.
CE REIF Realitný fond sľubuje okrem atraktívneho výnosu aj odolnosť voči inflácii. Znamená to, že ho inflácia nemôže ovplyvniť za žiadnych okolností?
Určite nemôžeme povedať, že fondy sú všeliekom pri inflácii. Taký investičný produkt ani neexistuje. Sú však produkty, ktoré vedia odolávať prípadným zmenám v čase inak ako ostatné. Keď sa pozrieme na známu históriu kvalitných komerčných nehnuteľností na rozvinutých trhoch alebo aj stredoeurópskych trhoch, takáto stratégia vás voči inflácii ochránila vždy. Z okamžitého hľadiska je podstatné to, že naše nájomné kontrakty sú indexované k inflácii. Každý rok sa zvyšujú o mieru inflácie zameranú podľa posledných dvanástich mesiacov.
Naším cieľom je neustále pracovať na tom, aby sme fond otvorili pre čo najširší okruh investorov.
Môže pandemická alebo politická situácia ovplyvniť výnosy realitných fondov? Aké s tým máte skúsenosti?
Čo sa týka nájomcov a nájomných kontraktov, v našom portfóliu máme podpísané kontrakty s veľkými medzinárodnými firmami. Počas pandémie sa žiadny z nájomných kontraktov nezrušil, neprestali platiť nájomné alebo neprišli a nevyžadovali zľavy. Všetky nájomné kontrakty zarábali ďalej aj počas obdobia, keď bola návštevnosť kancelárií výrazne nižšia než štandardne. Realitné fondy sú považované za dlhodobý a konzervatívny spôsob financovania, nie sú tak ovplyvnené pandemickou či politickou situáciou, a preto je aj ich volatilita nižšia ako u iných investičných produktov.
Zdroj foto: HB Reavis
Aké sú ciele a vízie CE REIF Realitného fondu do budúcnosti?
Rozdelil by som to na dva ciele. Prvým cieľom je neustále pracovať na tom, aby sme fond otvorili pre čo najširší okruh investorov. Ten druhý sa týka portfólia v spoločnosti HB Reavis. Jeho sila rastie aj v západnej Európe. V Nemecku HB Reavis nedávno podpísal ďalšie nové akvizície, v Británii stavia niekoľko projektov, vo Varšave dokončil najvyššiu budovu v rámci EÚ. Spojenie so spoločnosťou HB Reavis by sme radi využili na expanziu fondu. Radi by sme sa posunuli aj do západnej Európy. Je to hudba vzdialenej budúcnosti než najbližších šesť až dvanásť mesiacov, je to však strategické smerovanie.
Tento obsah vznikol v spolupráci s klientom.
