Nehnuteľnosti sú obľúbenou investíciou Slovákov. A nehovoríme iba o „investícii“ do vlastného bývania. Chcú v nich aj zveľaďovať svoj majetok. Kúpa investičného bytu či domu však zďaleka nie je jediná – a často ani najvhodnejšia – možnosť.
Podľa staršieho prieskumu Slovenskej sporiteľne nehnuteľnosti ako investíciu (do vlastného bývania i do investičných bytov) využíva 23 percent našincov. Obľubu realít potvrdzuje aj ďalší prieskum – J&T Banka Wealth Report 2021, ktorý hovorí, že tvoria pätinu portfólií slovenských milionárov.
Lákadlo vysokého zhodnotenia
Najväčším lákadlom nehnuteľností je vysoký rast ich trhovej hodnoty v ostatných rokoch. Byty na Slovensku zdraželi za dva roky podľa štatistík Národnej banky Slovenska o vyše 50 percent. Ďalším benefitom nehnuteľností je jednoduchá uchopiteľnosť ich biznis modelu. Kúpiť, zariadiť, prípadne zrekonštruovať, prenajímať a o pár rokov so ziskom predať. Takto vyzerá ideálny investičný proces.
Ten však vždy neplatí. Ako teda investovať do nehnuteľností s čo najväčším výnosom, no pri čo najnižšom riziku?
Minulosť sa vždy neopakuje
Jedno zo základných pravidiel investičného sveta hovorí: minulé výnosy nie sú zárukou tých budúcich. Inými slovami, ak sa nejaké aktívum vysoko zhodnotilo v minulosti, neznamená to, že jeho rast bude pokračovať. V praxi je to často naopak. Pohľad hlbšie do histórie realitného trhu nám to dokazuje. Vysoký rast zaznamenali nehnuteľnosti na Slovensku najmä v rokoch 2005 až 2008. Zhodnotili sa v priemere o 76 percent.
Finančná kríza po roku 2008 však toto obdobie ukončila a nasledovalo sedem rokov stagnácie. Opätovne sa rast naštartoval až v roku 2016.
Ak by sme sa pozreli na celé obdobie ostatných 20 rokov, ktoré sleduje NBS, priemerné ročné tempo rastu realitného trhu na Slovensku dosahuje 8,6 percenta, pričom sedem rokov bolo záporné – trh klesal. Treba to mať na pamäti pri investičných rozhodnutiach aj dnes.
Neinvestovať napriamo
Ako teda investovať do realít, aby nás neohrozili výkyvy trhu? Alternatívu ponúkajú finančné nástroje, ktoré v konečnom dôsledku síce znamenajú stávku na realitný trh, investor si však priamo byt, dom ani chatu nekupuje. Robí to za neho niekto iný. A ponúka k tomu funkcie navyše.
Pridanou hodnotou je rozloženie investičného rizika medzi viacero realitných trhov, viacero lokalít a rôznych typov nehnuteľností. Ďalšou výhodou je prevzatie starostlivosti o technický stav nehnuteľnosti, komunikáciu s nájomcami a v neposlednom rade aj možnosť vyhnúť sa daniam a odvodom.
Poďme sa na to pozrieť bližšie:
„Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti nie je možné efektívne riadiť riziko, keďže typicky kupujete pravdepodobne jeden alebo niekoľko málo bytov. V plnej miere ste tak závislí od výberu konkrétnej lokality (štátu, mesta, štvrte, ulice, poschodia, susedov). Dnes dobrá lokalita sa môže vďaka novej výstavbe veľmi rýchlo zhoršiť. Ak vám pod oknami vyrastie garážový dom, asi budete nájomníkov hľadať ťažšie. A veľa šťastia pri predaji…“ vymenúva jedno z najväčších rizík priamej investície do nehnuteľnosti Ján Tonka z investičnej platformy Finax.
Analytička spoločnosti Wood & Company Eva Sadovská vysvetľuje, že prostredníctvom realitných fondov získava investor podiel v počte kancelárskych budov, nákupných centier, logistických parkov, hotelov alebo rezidenčných komplexov. Fond tak rozkladá riziko, že niektorej nehnuteľnosti by sa nedarilo. Iné budovy slabší článok potiahnu. Investor sa dostáva k podielom množstva realít súčasne.
„Samostatné investovanie do nehnuteľnosti je kapitálovo náročné. Z tohto dôvodu existujú realitné fondy, ktoré kumulujú kapitál menších, stredných, ale aj väčších investorov a v ich mene nakupujú a spravujú komerčné nehnuteľnosti. Prostredníctvom nákupu podielových listov investujú desiatky tisíc ľudí,“ dodáva vedúci oddelenia realitného fondu spoločnosti Tatra Asset Managementu Andrej Lehocký.
Koľko sa dá zarobiť
Spektrum výnosov realitných investícií je široké. Podľa Slovenskej asociácie správcovských spoločností zarobili realitné fondy predávané drobným investorom za uplynulé tri roky v priemere 3,16 percenta ročne. V pohľade na tohtoročné čísla inflácie prekračujúcej desať percent to nie je lichotivý výsledok.
O niečo lepšie sú na tom fondy kvalifikovaných investorov, ktoré cielia na bonitnejších investorov. „V prípade fondov pre kvalifikovaných investorov sa úroky dlhodobo nachádzajú na úrovniach od osem do desať percent ročne,“ hovorí Sadovská.
Výhodou fondov ako vlastníkov nehnuteľností je, že v zmluvách s nájomcami majú zväčša dohodnutú indexáciu, teda automatické zvyšovanie nájmov o infláciu. Investori sú tým krytí voči takým situáciám ako dnes. V tomto roku by sa tak mohli dostať k vyšším výnosom.
„Investovanie do realitných fondov sa vyznačuje stabilnými výnosmi pochádzajúcimi z nájmov dohodnutých na dlhšie obdobie. Dlhodobo sa nachádzajú nad úrovňami inflácie,“ konštatuje Sadovská.
Akcie a dlhopisy
Popri fondoch predstavujú alternatívu aj dlhopisy či akcie realitných spoločností. Ponuky slovenských developerov pri dlhopisoch sa pohybujú okolo piatich percent ročne, často aj hlbšie pod touto hranicou. Sú i výnimky, Proxenta napríklad vydáva dlhopisy s ročným výnosom sedem percent. Nedosahujú tak úroveň inflácie a treba tiež zvážiť riziko a daňové a poplatkové podmienky, ktoré z výnosu ďalej ukroja.
Ilustračné foto: Freepik/Rawpixel
Ilustračné foto: Freepik/Rawpixel
Akciovými investíciami sú napríklad populárne ETF fondy. Realitné ETF sa označujú skratkou REIT. Ide o špecifické fondy, ktoré investujú len do nehnuteľností. Spravujú ich také svetové mená ako Vanguard, Black Rock, či Charles Schwab. Ich výnosy za uplynulých 12 mesiacov prekračujú 20 percent. (Samozrejme, aj tu platí spomínaná poučka o tom, že budúce výnosy môžu byť výrazne iné.)
V tomto prípade ide o burzovo obchodované cenné papiere. Vzťahuje sa teda na ne ročný časový test, ktorým poskytujú slovenská legislatívu daňovú výhodu. Pri držaní cenného papiera viac ako jeden rok nemusí investor platiť daň z kladného výnosu z takejto investície.
Hypotéka môže meniť rovnicu
Investori teda majú popri tradičnej kúpe investičného bytu k dispozícií viacero alternatív. A výhodnejšie môžu byť práve ony. Je však dobré urobiť si porovnanie, ak investor kupuje byt na hypotéku. Ak financuje zo svojich len 20 percent hodnoty nehnuteľnosti, ako to vyžadujú banky, a zvyšok si požičia, rentabilita jeho vkladu je vyššia, ako pri investícii v hotovosti. Hovorí sa tomu pákový efekt.
Aj tu však platia protiargumenty v podobe potreby osobnej starostlivosti o byt a nájomcu, výdavkov na rekonštrukciu a výmenu nábytku počas prenájmu, či nutnosti vykrývať splátku hypotéky počas doby, keď bude byt neprenajatý. Aj tieto parametre teda treba v kalkulácii zohľadniť.
Súčasné trendy realitného trhu
A ako sa developeri a investičné spoločnosti pozerajú vyhliadky pre jednotlivé segmenty realitného trhu, ktoré môžu ovplyvniť aj budúce výsledky investorov do nehnuteľností? Spýtali sme sa na ich očakávania vývoja ponuky a cien v oblastiach od bývania až po pozemky.
Bývanie
„Dopyt po bývaní je poháňaný predovšetkým demografiou. Treba si uvedomiť, že veľké mestá, budú mať ešte veľmi dlho rastový potenciál, nakoľko aj v čase prípadného poklesu populácie bude stále dochádzať k migrácii do väčších miest,” hovorí Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko.
“Na Slovensku pretrváva a bude pretrvávať nedostatok bytov. Takže aj naďalej bude perspektívna výstavba bytových domov v lukratívnych lokalitách akými sú napríklad bratislavské Staré Mesto alebo centrálne časti krajských miest. Perspektívu má aj výstavba moderného, ekologického a udržateľného bývania v blízkosti prírody,” dodáva Pavol Kožík, majiteľ investičnej skupiny Proxenta.
Kancelárske budovy
„Dopyt po kvalitných kanceláriách je ešte vyšší ako doteraz. Problém však môžu mať staršie kancelárske budovy bez vyššej pridanej hodnoty,” myslí si Nevolník.
„Väčšina spoločností v súčasnosti preferuje hybridný model práce. Zdá sa, že práve ten sa stáva novým normálom. Od nájomcov v budovách preto vieme, že svojich zamestnancov chcú a potrebujú mať aspoň niekoľko dní v týždni priamo na pracovisku,“ hovorí Sadovská z Wood & Company
Dodáva, že firmy nemenia výmeru prenajatých kancelárskych priestorov. Zameriavajú sa skôr na ich usporiadanie. „Medzi najčastejšie zmeny patria dispozičné zmeny pomocou stavebných úprav alebo nábytkových prvkov, zväčšenie oblasti sociálnych zón, zníženie obsadenosti kancelárskych priestorov napríklad rotáciou zamestnancov, zvýšenie počtu malých a naopak zníženie počtu veľkých konferenčných miestností,“ vymenúva.
„Pri riešení kancelárskych priestorov sa v porovnaní s minulosťou aktuálne viac prihliada na potreby zamestnancov. Dôležitý je komfort a kvalita pracovného prostredia,“ pridáva Lehocký z Tatra Asset Managementu.
Nákupné centrá
„Čísla sú ako pred covidom. Ľudia sa radi stretávajú,” konštatuje Nevolník.
“Náš realitný fond nakupoval Aupark počas pandemickej krízy. Investíciu sme niekoľkokrát prehodnocovali, ale rozhodli sme sa nakoniec, že Aupark do portfólia kúpiť chceme a ukazuje sa, že sme spravili dobre. Vo všeobecnosti je aj teraz záujem o maloobchodné priestory stále silný,” hodnotí Lehocký. (TAM kupoval spomínané nákupné centrum spolu s Wood & Company.)
Podľa Sadovskej bude pre nákupné centrá kľúčová schopnosť prilákať najmä takých návštevníkov, pre ktorých je samotné centrum destináciou. „Práve funkcia nákupného centra ako miesta pre trávenie voľného času (gastro, kino či wellness) sa bude v budúcnosti ešte viac vyvíjať a posilňovať. Toto všetko spolu s ochotou inovovať robí takéto nákupné centrá v kríze odolnejšími,“ naznačuje.
Pozemky
“S istou dávkou humoru sa dá povedať, že atraktívnych pozemkov je menej, než by si developeri želali. Stále však nejaké k dispozícií sú. Pri cenách pozemkov v perspektívnych lokalitách aj naďalej očakávame rast cien,“ prognózuje Kožík.
„Voľné, kvalitné a dobre pripravené pozemky na výstavbu je stále náročnejšie kúpiť, a to sa odzrkadľuje aj na ich rastúcej cene,” uzatvára Lehocký.
