Vhodnou alternatívou pre investorov, ktorí túžia pôsobiť v realitnej oblasti, sú najmä realitné fondy. O najstaršom slovenskom realitnom fonde, ktorý dosahuje výnosy aj v aktuálnom neľahkom období, hovorí Vladimír Bolek, člen predstavenstva IAD Investments, správ. spol., a. s.
Zdroj foto: IAD Investments
Prvý realitný fond je najstarší podielový fond na Slovensku zameraný na investovanie do nehnuteľností. Ako si spomínate na jeho začiatky?
Áno, Prvý realitný fond (ďalej len PRF) vznikol 20. novembra 2006, v podstate ihneď po zmene zákona o kolektívnom investovaní, ktorá umožnila vznik otvorených podielových fondov nehnuteľností. Prvou nehnuteľnosťou v portfóliu PRF bol byt v Bratislave. Fond si veľmi rýchlo získal dôveru investorov a v nasledujúcich rokoch pribudli ďalšie nehnuteľnosti, ako napríklad kancelárska budova, ktorá sa neskôr stala sídlom IAD Investments, sklady v Bratislave a pozemky v Nitre určené pre bytovú výstavbu. V tom čase sa portfólio začalo viac diverzifikovať a pribudli doň aj cenné papiere prepojené s trhom nehnuteľností, napríklad hypotekárne záložné listy, dlhopisy naviazané na realitné projekty a podobne.
Koľko je aktuálne nehnuteľností v portfóliu PRF a aká je ich skladba?
Vo fonde sú v rôznej miere zastúpené jednotlivé triedy realitných aktív – kancelárie, logistika, pozemky, byty, maloobchod –, ale aj iné triedy aktív ako dlhopisy, iné fondy a aj hotovosť, keďže v zmysle aktuálne platnej legislatívy musíme mať stanovené percento likvidných aktív. Čistá hodnota aktív v PRF bola k 11. septembru 2022 viac ako 359 miliónov eur. Aktuálne máme v portfóliu jedenásť nehnuteľností z rôznych realitných segmentov na Slovensku, v Maďarsku a Poľsku, čo znamená, že portfólio PRF je diverzifikované nielen sektorovo, ale aj geograficky.
Zdroj foto: IAD Investments
Dnes si už takmer každá investičná skupina zakladá realitný fond. Prečo je to podľa vášho názoru tak?
Keďže aktuálna situácia veľmi nepraje individuálnym investorom v oblasti menších investičných nehnuteľností, tak sa realitné fondy stávajú čoraz populárnejšou alternatívou. Investičné skupiny vidia záujem investorov, vnímajú to ako príležitosť, a preto sa snažia uspokojiť dopyt po takomto type investície.
Podľa čoho si vybrať ten správny realitný fond? Na čo si dať pozor?
Investor by si mal vždy pozrieť, o aký typ realitného fondu ide (otvorený, zatvorený fond), či je viazaný na jeden segment nehnuteľností, alebo je jeho portfólio viac diverzifikované. Následne by si mal pozrieť report fondu, aké nehnuteľnosti sú v portfóliu a kde sa nachádzajú, aká je existujúca skladba nájomcov a podobne. Určite si treba dať pozor na to, kto stojí za daným realitným fondom.
Vziať si hypotéku, kúpiť byt, dať ho do prenájmu a zarábať už nie je také jednoduché, ako bolo doteraz.
Aký vplyv má aktuálna situácia na výnosy PRF?
Realitný trh zvykne reagovať na zmeny v ekonomike s určitým časovým oneskorením, čo nám zväčša poskytuje priestor na úpravu portfólia tak, aby sa prípadné negatívne zmeny dotkli portfólia čo najmenej. Samozrejme, fond nie je imúnny na vonkajšie prostredie, ale nie všetko, čo sa aktuálne deje, musí mať aj negatívny dopad na vývoj fondu. Napríklad ohlásenú výstavbu nájomných bytov vnímame ako príležitosť pre rozvoj ďalšieho segmentu realitného trhu a realizujeme kroky, aby sme túto príležitosť využili.
Zdroj foto: IAD Investments
Čo sa týka rastúcej inflácie, tak naše aktuálne nájomné zmluvy majú zapracovanú tzv. inflačnú doložku, čo znamená, že hotovostné toky z nájmu budú navýšené o výšku inflácie a to predstavuje určitý stupeň ochrany pred dopadom inflácie pre investorov fondu.
V našich logistických areáloch, ale aj v administratívnych budovách eliminujeme dopad blížiacej sa energetickej krízy inštaláciou fotovoltaiky a intenzívne sa zaoberáme opatreniami na úrovni našich obchodných centier a kancelárskych budov, aby sme mohli nájomcom ponúknuť možnosti na optimalizáciu ich spotreby energií. Uvedomujeme si, že vývoj cien energií bude mať v každom prípade dopad na hospodárenie nájomcov, čo sa odrazí aj na ich nákladoch na spotrebu energie.
Pre koho je Prvý realitný fond určený?
Investovanie do realitného fondu je vo všeobecnosti vhodné najmä pre investorov, ktorí si nehnuteľnosti nedokážu zabezpečiť sami. V podstate ich teda kúpia prostredníctvom podielového fondu, ktorý ich prenajíma a týmto spôsobom zarába. Peniaze investorov sú zhodnocované a zmluvy, ktoré máme uzatvorené s nájomcami, ich dokonca chránia aj proti inflácii. Ak investor zvažuje investíciu do nehnuteľnosti, chce sa vyhnúť dodatočným nákladom a rizikám spojeným s vlastníctvom jednotlivej nehnuteľnosti, má záujem benefitovať z vývoja rozdielnych segmentov realitného trhu, chce investovať (aj) menšie čiastky alebo znížiť mieru rizika svojej investície do nehnuteľnosti, tak práve pre takéhoto investora môže byť investícia vhodnou alternatívou. Navyše Prvý realitný fond už takmer šestnásť rokov prináša svojim investorom stabilný pozitívny výnos. Aktuálny trhový vývoj, aj keď už s dlhodobým rastom cien, zatiaľ nenaznačuje zásadné spomalenie tohto vývoja.
Viac informácií nájdete na www.prf.sk.
UPOZORNENIETento materiál je marketingovým oznámením. Minulá výkonnosť nie je predpokladom budúcich výnosov a s investíciou do podielových fondov je spojené aj riziko. Skôr ako urobíte akékoľvek investičné rozhodnutie, pozrite si predajný prospekt, štatút a dokument s kľúčovými informáciami pre investorov fondov IAD Investments, správ. spol., a. s. na predajných miestach, v sídle depozitára alebo na www.iad.sk. Pre viac informácií sa obráťte na svojho finančného sprostredkovateľa.
Tento obsah vznikol v spolupráci s klientom.
