Pandémia priniesla do kancelárskeho segmentu nové výzvy, spoločnosti sa snažia nájsť rovnováhu medzi prácou vo firemných priestoroch a „home officom“. Teraz však prichádza aj ďalší problém – ako finančne zvládnuť rastúce ceny energií?
„Zamestnanci sa musia stretávať a efektívne budovanie firemnej kultúry na diaľku môže byť len zbožné želanie manažérov,“ hovorí Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenskej republiky.
Aktuálne však karty výrazne mieša nielen vysoká inflácia, ale aj zvyšovanie nákladov pre drahšie energie. Vlastníci budov teda zrejme musia rátať aj s tým, že budú podpisovať nájomné zmluvy na kratšie obdobie ako doteraz.
V článku sa dozviete
- s čím sa musia aktuálne popasovať nájomcovia aj vlastníci kancelárskych budov,
- čo môže zavážiť pri výbere nových priestorov,
- aká je aktuálna situácia v segmente v Bratislave,
- čo ukázala posledná analýza od CBRE.
Dvojnásobné zvýšenie
Ak firmy v minulom roku platili 3,5 eura za jeden štvorcový meter mesačne, momentálne sú ich náklady za energie takmer dvojnásobné, hovorí pre Forbes.sk Viktor Obtulovič, odborník na reality zo spoločnosti FinGo.sk.
Keď si firma prenajíma 100 štvorcových metrov, mesačne zaplatí približne 600 eur len za energie. Vlani sa pritom tento poplatok pohyboval na úrovni 350 eur.
„Strašiakom je aj vysoká inflácia, keďže inflačné doložky v nájomných zmluvách riešia situáciu navýšenia každoročnej ceny nájomného o infláciu. Pri tej za posledné obdobie nejde o málo peňazí a nájomca bude viac opatrný pri výbere svojej kancelárie,“ vysvetľuje Obtulovič.
Odborník na reality navyše dodáva, že ceny za development administratívnych priestorov šli taktiež skokovo nahor.
Pred rokom sa dal postaviť štvorcový meter kancelárie za 500 eur, no aktuálne vplyvom nárastu všetkých vstupov je cena za rovnakú výmeru okolo 700 eur.
Silná konkurencia
Takmer všetky kancelárske novostavby v Bratislave sú pritom podľa Obtuloviča obsadené.
Novostavby ako Nivy Tower z dielne HB Reavis alebo Lakeside Park II, ktorú realizoval developer Immocap v spolupráci s Wood & Company, sú zakontrahované novými nájomcami.
„Situácia a celkový sentiment na trhu s administratívou je pozitívny po turbulentných časoch ovplyvnených korona krízou,“ pokračuje Obtulovič. Najrýchlejšie sa míňajú lacnejšie kancelárske priestory do 14 eur za štvorcový meter mesačne a jednotky s výmerou do 100 štvorcových metrov.
Momentálne v Bratislave spoločnosť FinGo.sk eviduje zhruba 15- až 20-percentnú neobsadenosť v spomínanom segmente, čo svedčí o silnom konkurenčnom prostredí.
Ako ich prilákať
Kubrický dodáva, že pre potenciálnych nájomníkov bude v najbližšom období veľmi dôležité, aké služby sú im pripravení poskytnúť vlastníci budov.
Kľúčové bude aj zveľaďovanie interiéru, čo prinesie vyššiu pridanú hodnotu ako konkurencia.
Príkladom sú podľa Obtuloviča takzvané „rent-free mesiace“, čiže čas, počas ktorého nájomca platí len za energie.
„Zväčša sa tento model aplikuje vtedy, ak je potrebných pár mesiacov na zariadenie priestoru. Vplyvom vysokých cien energií budú taktiež vlastníci nútení znížiť nájomné, čiže aj svoju maržu,“ dopĺňa Obtulovič.
K možnostiam, ako prilákať nových klientov, patria napríklad aj flexibilnejšie kontrakty, uzatvárané na kratšiu dobu.
Do popredia sa navyše dostáva aj coworking. Zvýšený dopyt je aktuálne cítiť aj po moderných „high-end“ coworkoch, akým je napríklad Jurkovičova tepláreň.
Ide o národnú pamiatku uprostred projektu Sky Park od architektonického štúdia Zahy Hadid, ktorá prešla rekonštrukciou v réžii Penta Real Estate. Dnes má objekt v portfóliu spoločnosť Alto Real Estate, za ktorou je bývalý partner Penty Jozef Oravkin.
Budúcnosť segmentu
Spolu s vysokými cenami energií bude trh s kancelárskymi priestormi podľa Kubrického ovplyvňovať makroekonomický vývoj a to, ako sa bude firmám v biznise dariť.
„Na stole je viac scenárov. Ktorý z nich sa uplatní, ukáže nadchádzajúca zima,“ tvrdí. Drahé energie budú podľa neho motivovať vlastníkov budov, aby viac rozmýšľali o ich energetickej náročnosti.
Podľa Obtuloviča môžeme očakávať skvalitňovanie služieb: rôzne benefity a služby, ktoré boli doteraz nadštandardom, sa tak stanú štandardom.
„Príkladom môže byť recepcia, kopírovacie služby, vyššia kvalita čistoty vzduchu a podobne. V ponuke bude menej veľkometrážnych priestorov nad 150 štvorcových metrov, tieto priestory sa budú meniť na coworking, ako nám momentálne ukazuje trend,“ ilustruje Obtulovič.
Všetko na mieru
Podľa odborníkov sa kancelárske priestory budú stavať na mieru pre veľkých nájomcov ako sú nadnárodné korporácie či štátne inštitúcie, čím sa obmedzí „špekulatívny“ administratívny development.
Nájomcovia si už vopred môžu dohodnúť napríklad veľkosť či dispozíciu priestorov. „A pri záväzku podpisu zmluvy na niekoľko rokov im developer takýto priestor aj postaví, čo v praxi znamená, že sa klientom budú robiť developmenty na mieru,“ uzatvára Obtulovič.
Čo ukázala analýza trhu s kancelárskymi priestormi v Bratislave?
Spoločnosť CBRE analyzovala situáciu v kancelárskom segmente v Bratislave za druhý štvrťrok 2022.
- V našom hlavnom meste bolo v tom čase 1,96 milióna štvorcových metrov určených na administratívu, obsadených bolo 1,73 milióna štvorcových metrov bolo obsadených.
- Priemerná cena nájmu za jeden štvorcový meter prestavovala 13 eur mesačne, medziročne sa zvýšila o 1,92 percenta. Luxusnejšie kancelárie stáli 17 eur mesačne za totožnú výmeru, ich cena sa za uplynulý rok nezmenila.
- Analytici z CBRE však očakávajú, že tieto sumy narastú pre infláciu i zvýšenie nákladov na výstavbu.
- Približne 17,5 tisíca štvorcových metrov kancelárií by malo v Bratislave pribudnúť do konca roka 2022.
- Najväčšiu investíciu do segmentu v hlavnom meste predstavovalo spustenie rezervácií nájmu v budove Lakeside Park II, ktorá v čase realizovania analýzy od CBRE ešte nebola dokončená.
