Honba za výnosmi nemá tento rok víťaza. Žiadnej triede aktív sa nedarí prekonať infláciu. Platí to aj o realitných fondoch, ktoré majú podkladové aktívum spravidla naviazané na rast cien. Mali by teda byť poistkou proti vysokej inflácii. Ale nie je to tak.
Fondy nestíhajú
Fondy združené v Slovenskej asociácii správcovských spoločností (SASS) dosiahli za uplynulých 12 mesiacov priemerný vážený výnos 4,6 percent. Je to len necelá tretina spotrebiteľskej inflácie, ktorá v októbri dosahovala 14,9 percenta.
Najlepšie zarábajúcim je retailový podfond spoločnosti Wood & Company, ktorý investorom prináša za 12 mesiacov 11,1 percenta. Slušné výnosy zaznamenal aj IAD Korunový realitný fond – 8,3 percenta a TAM realitný fond II s výnosom 8,3 percenta.
Ani jeden z nich však tohtoročnú infláciu nepokoril. Nepotvrdzuje sa tak predajný argument finančníkov opierajúci sa o indexáciu nájomných zmlúv.
„Inflácia by sa pri správne nastavenej správe nehnuteľnosti a manažmente nájomcov mala pretaviť aj do vyššieho nájomného prostredníctvom každoročnej indexácie nájmov,“ povedal pre Forbes vo februári tohto roka Tomáš Cár, transakčný manažér realitných fondov spoločnosti 365.invest.
Inflačné doložky zvyšujú nájomné
Realitné fondy sa často predávajú ako ochrana proti inflácii. Tento predpoklad sa opiera o uplatnenie inflačných doložiek, ktoré majú správcovské spoločnosti uzatvorené so svojimi nájomcami. Či už ide o kancelárske priestory alebo maloobchod, nájomné sa pravidelne zvyšuje podľa inflácie. Nie však rovnakou mierou.
Výnosy realitných fondov síce v tomto roku vzrástli, keď za minulý rok dosiahli len 2,9 percenta, ani zďaleka to však nestačí na vysoký rast cien. Dôvodov je niekoľko.
Prečo výnosy zostávajú?
Podľa výkonného riaditeľa SASS Romana Vlčeka sa zvýšená inflácia prejaví vo výnosoch fondov postupne, teda aj v priebehu budúceho roka. Vysvetľuje, že k zvyšovaniu nájomného dochádza spravidla pri výročí nájomnej zmluvy. Je teda rozložené v čase a do výnosov sa bude ešte len premietať.
Ani napriek tomu však podľa Vlčeka nemožno očakávať, že výnosy fondov v každom čase pokryjú infláciu. Vysvetľuje, že zvýšenie nájomného je vecou dohody medzi prenajímateľom a nájomcom. Inflácia je teda len jedným z parametrov vstupujúcich do negociácie. Ďalším je napríklad konkurenčná situácia na trhu s nájmami.
Vladimír Bolek, člen predstavenstva IAD Investments, dodáva, že inflácia sa do nájmov premieta až po tom, ako Štatistický úrad SR uzatvorí daný kalendárny rok.
„Vyhlásenie výšky inflácie štatistickým úradom sa v zmysle textácie nájomných zmlúv berie ako základná podmienka pre oprávnenie prenajímateľa účtovať zvýšenie nájomného o mieru inflácie nájomcovi,“ hovorí.
Aj Pavol Hajdu, riaditeľ manažmentu realitných fondov 365.invest, hovorí, že k zvýšeniu nájomného môže dôjsť s časovým oneskorením.
„Inflácia za rok 2022 sa vyhodnocuje koncom januára 2023, kedy sa stanovuje jej finálna hodnota. Vo väčšine zmlúv sa inflačná doložka aplikuje v prvom polroku, od kedy sa odrazí aj na výkonnosti fondu,“ vysvetľuje.
Vyššie náklady
Rovnaký postup uplatňujú aj iní správcovia nehnuteľnosti. „Nájomné sa o infláciu z roku 2022 u väčšiny nájomcov navyšuje k 1. januáru 2023. Najčastejšie používané inflačné indexy v našom portfóliu sú HICP EU a SK,“ hovorí Richard Lelák, Senior Associate, Investment Banking vo WOOD & Company.
Andrej Lehocký, vedúci oddelenia realitného fondu Tatra Asset Management, však upozorňuje, že hoci sú zvýšené výnosy z nájmu v plnej miere súčasťou výnosov realitného fondu, samotná inflácia nezvyšuje len výnosy, ale má rovnaký vplyv aj na rast nákladov spojených so správou, údržbou a prevádzkou nehnuteľnosti.
„Dodávatelia všetkých tovarov a služieb premietajú infláciu a rastúce náklady do svojich koncových cien,“ konštatuje.
Radšej dlhodobý horizont
Odborníci upozorňujú, že napriek vyšším výnosom realitných fondov nie je reálne očakávať, že zisky plne pokryjú súčasné obdobie vysokej inflácie.
Odporúčajú preto investovať na dlhšie obdobie, aspoň na päť rokov, počas ktorých by výnosy realitných fondov na infláciu mali stačiť.
