„Výhodou kupujúcich na rozdiel od situácie spred roka je, že môžu pri rozhodovaní postupovať s pokojom Angličana,“ tvrdí Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenskej republiky.
Ochladenie realitného trhu obrátilo na Slovensku kartu medzi majiteľmi nehnuteľností a kupujúcimi. Dnes sú totiž vo výhode práve tí, ktorí hľadajú nový domov. Pri širšej ponuke si majú z čoho vyberať a pri troche šťastia majiteľ aj čosi upustí z ceny.
Oplatí sa pri hľadaní bytu spolupracovať s realitnou kanceláriou? Ako sa rozhodnúť medzi novostavbou a staršou nehnuteľnosťou? A na čo si dať pri výbere pozor? Prinášame vám niekoľko tipov v spolupráci s odborníkmi na reality.
Ako postupovať pri výbere bytu?
Pri hľadaní akejkoľvek nehnuteľnosti patrí podľa Petra Porubského, PR manažéra portálu Nehnutelnosti.sk, takzvané zlaté pravidlo LLL – lokalita, lokalita, lokalita. „Tú len veľmi ťažko zmeníte. Je dôležité ju spoznať, zistiť, či vám vyhovuje a spĺňa všetky požiadavky. Byt môžete prerobiť a všetko vymeniť, no nepresťahujete ho na druhú stranu mesta,“ vysvetľuje.
K tomu sa prikláňa aj Mário Glos, výkonný riaditeľ realitnej skupiny MGM, ktorý zároveň odporúča, aby ste preskúmali lokalitu, dali sa do reči s obyvateľmi a prípadne si aj prešli celý vchod a podlažia. Vďaka tomu záujemca o kúpu získa podstatné informácie o skladbe obyvateľov vo vchode, čiže o potenciálnych susedoch, a vie napríklad zhodnotiť ako vyzerajú spoločné priestory.
Čo sa týka kvality bytu, je dobré využiť služby prehliadky bytu od odborníkov. Tí sú schopní totiž odhaliť veci, na ktoré by laik zrejme nikdy neprišiel.
„Potom je tu právna stránka veci, preštudovanie zápisov na liste vlastníctva, titulu nadobudnutia. Ďalej technický stav nehnuteľnosti, finančný stav fondu opráv, výška platieb do fondu ako aj záloh na energie a užívanie, nakoľko toto ovplyvňuje mesačný rozpočet,“ dodáva Glos.
Samozrejmosťou by malo byť aj preverenie možností financovania, aby sa nestalo, že zmenou podmienok záujemca nedosiahne na úver, zbytočne stratí čas, energiu a možno aj financie vo forme zálohy.
Oplatí sa spolupráca s realitkou?
Pri dileme, či využiť služby realitnej kancelárie, alebo nie, by si mal podľa Glosa záujemca položiť nasledujúce otázky:
- Mám dostatočné vedomosti o realitnom trhu a o aktuálnom vývoji cien v danej lokalite?
- Mám čas sa tomu aktívne venovať? Som ochotný tráviť množstvo času hľadaním ponúk aj na úkor svojho voľného času?
- Viem si správne vyhodnotiť vlastnosti nehnuteľnosti a technický stav?
- Poznám dokonale svoje potreby a prispôsobil som tomu všetky kritériá výberu vhodnej ponuky?
- Viem správne poukázať na nedostatky, komunikovať a vyjednávať?
Ak odpoveď aspoň na jednu z otázok znie „nie“, je lepšie obrátiť sa na realitnú kanceláriu a využiť službu agent kupujúceho. Vďaka tomu môžete ušetriť množstvo času a v konečnom dôsledku aj peňazí, odporúča výkonný riaditeľ realitnej skupiny MGM.
„Na Slovensku neexistuje verejne prístupný register predajných cien ako napríklad v USA. Tu sa samotný klient nemá možnosť dostať k objektívnej informácii, za koľko sa reálne zrealizovala transakcia a aká bola skutočná cena. Aj štatistické údaje z cenovej mapy, ktorú má tvoriť kataster, sú zdeformované,“ vysvetľuje Glos.
Spomínané informácie však podľa Glosa majú práve realitné kancelárie, poznajú situáciu, sú dobre zorientované a vedia poukázať na fakty, ktoré kupujúci v úvode často prehliadajú.
Okrem toho zastrešujú náležitosti, ako sú preberacie protokoly, realitná advokácia, katastrálny servis, prihlášky a odhlášky k jednotlivým dodávateľom, zabezpečenie financovania, znalecké posudky či geometrické plány. Nie je tak nutné koordinovať viacero profesionálov.
Pri výbere kancelárie je však dôležité sa obrátiť na overené realitné domy s históriou a certifikovaných realitných maklérov, aby sa kupujúci nepopálil. Spoľahlivé realitky združuje napríklad Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska či Realitná únia Slovenskej republiky.
Tip: Ak nechcete z nejakého dôvodu spolupracovať s realitnou kanceláriou, využiť môžete napríklad služby portálu Jarealitka.sk.
Aké kritériá zvážiť?
- Lokalita,
- občianska vybavenosť,
- vek, stav a štandard nehnuteľnosti,
- potenciál pri prípadnom ďalšom predaji,
- cena,
- režijné náklady,
- pre koho je byt určený,
- ako dlho tam kupujúci plánuje bývať,
- veľkosť a počet izieb – v kontexte koľko priestoru reálne kupujúci chce verzus potrebuje,
- spôsob zabezpečenia financovania,
- finančný strop.
Novostavba alebo starší byt?
Odpoveď na túto otázku je podľa Kubrického zdanlivo jednoduchá. Novú nehnuteľnosť zvyčajne volí ten, kto si ju môže dovoliť, a staršiu zase ten, kto má okresanejší rozpočet.
Nejedna novostavba môže totiž odradiť nielen pre vyššiu cenu, ale napríklad aj tým, že ide o projekt bez základnej či viac rozvinutej infraštruktúry, alebo sa nachádza tesne pri rušnej ceste.
Zároveň do hry vstupuje aj faktor toho, že na odovzdávanie kľúčov pri nových bytov musí majiteľ zvyčajne čakať dlhšie, najmä ak je projekt ešte vo výstavbe. „Štyridsaťročný panelový bytový dom bude len sotva konkurovať kvalitnej novostavbe na dobrom mieste, ktorá má svoj genius loci. Pokiaľ však zatiaľ nestojí, vizualizáciu pripomínajúcu raj na zemi je dobré brať s nadhľadom,“ dopĺňa Kubrický.
Pri už existujúcej nehnuteľnosti má kupujúci šancu bývať vo výnimočnej lokalite, ako je napríklad historické centrum mesta, kde už nie je priestor pre výstavbu.
Na druhej strane však nové developerské projekty často ponúkajú vyššie štandardy, sú ekologickejšie aj energeticky efektívnejšie. Taktiež sú postavené v súlade so súčasnými hlukovými, svetlotechnickými a energetickými normami, ktoré sú diametrálne odlišné od tých v minulosti.
„V súčasnosti predpokladáme, že sa bude zväčšovať rozdiel najmä v cene medzi starými a novými ponukami, ktorý bol v minulosti minimálny. Táto deformácia súvisela s enormným dopytom, ktorý zapríčinila najmä chýbajúca ponuka, extrémne nízke úrokové sadzby a dobá dostupnosť bývania, čo už je však minulosťou,“ tvrdí Glos.
Ako zjednávať cenu a o koľko?
Zjednaná zľava je pri každej nehnuteľnosti individuálna. Závisí to aj od toho, koľko času na predaj bytu má majiteľ. Ak sa neponáhľa, nebude podľa Kubrického pri znižovaní ceny veľkorysý. Veľkú motiváciu zlacňovať zrejme nebude mať ani vtedy, ak je viac záujemcov.
Pred pár rokmi by pritom diskusia o zľave z ceny bytu neprichádzala podľa Porubského do úvahy. Ten zároveň radí, aby o ňu kupujúci vždy skúsili požiadať majiteľa. Dnes je to totiž možné vďaka ochladeniu trhu.
„Ceny medzikvartálne poklesli od dvoch do desiatich percent, čiže niekde v tom rozmedzí má zmysel skúsiť vyjednávať. Samozrejme, závisí to od celkovej ceny – čím je vyššia, tým je väčší priestor na vyjednávanie,“ vysvetľuje.
A ako by mal proces vyzerať? Glos odporúča, aby ste si vytvorili takzvanú SWOT analýzu (analýza silných a slabých stránok v súvislosti s vonkajšími príležitosťami na trhu – pozn. red.), ktorá bude nápomocná už aj na začiatku, teda pri samotnom výbere bytu.
„S predávajúcim by ste mali byť komunikačne aj pozične na jednej úrovni, ideálne je niečo na nehnuteľnosti pochváliť, dať kompliment, zistiť dôvod predaja a potom vecne v jazyku vlastníka predložiť vaše požiadavky na znížené ceny, ktoré budú podložené nejakým fyzickým dokumentom,“ radí s tým, že môže ísť napríklad o spísané slabé stránky pri technickom stave a vyčíslenie ich odstránenia alebo prieskum ceny obdobných bytov.
