Drobným investorom pribúdajú možnosti, ako zhodnocovať majetok. Do ponuky sa dostávajú príležitosti dostupné doteraz len pre bonitných investujúcich.
Legislatíva na Slovensku označuje tých, ktorí majú vstupný kapitál vo výške najmenej 125-tisíc eur, ako kvalifikovaných investorov. Pokladá ich za viac finančne gramotných a lepšie schopných znášať prípadné straty. Ponecháva im preto viac voľnosti pri akceptovaní rizika.
Fondy určené pre túto klientelu sa nazývajú fondy pre kvalifikovaných investorov. Voľnejšie ruky pri ich vedení však neznamenajú len väčšiu otvorenosť voči investičnému riziku, ale poväčšine aj vyšší výnos. Vidno to na číslach.
Kým priemerný výnos realitných fondov na Slovensku dosiahol vlani štyri percentá, fondy z tohto segmentu zamerané na kvalifikovaných investorov zarobili dvojnásobne viac.
Za menej
Teraz sa však takéto fondy dostávajú do ponuky pre bežných investorov. Ich správcovia totiž znižujú minimálnu výšku vkladu. Začiatkom roka tak urobila napríklad spoločnosť HB Reavis Investment Management. V jej fonde CE REIF, ktorý má luxemburskú registráciu, bolo doteraz možné investovať od 50 tisíc-eur. Dnes je to desaťtisíc eur.
Riaditeľ spoločnosti Peter Grančič vysvetlil, že v retailovom segmente vidí firma zaujímavý potenciál. Na otvorenie sa drobným investorom potreboval fond povolenie od Národnej banky Slovenska. Musel teda splniť dodatočné regulačné povinnosti.
Vlani fond zarobil osem percent. Grančič to vysvetľuje dobrou správou budov, ktoré má fond v portfóliu. „Máme dobrý asset manažment, lízingový aj property manažment tím,“ hovorí. Fond spravuje päť retailových a kancelárskych nehnuteľností v hodnote 340 miliónov eur.
Ďalším takýmto príkladom je realitný fond spoločnosti Wood & Company spravujúci aktíva v hodnote takmer 300 miliónov. Patrí mu aktuálne 15 nehnuteľností, medzi ktorými sú kancelárske budovy a nákupné centrá v Bratislave, Prahe a Varšave.
V najbližšej dobe dostanú možnosť investovať do týchto aktív aj bežní investori, nielen tí k prívlastkom kvalifikovaní. Minimálny vklad klesne na sto českých korún, v prepočte zhruba štyri eurá. Aktuálne sa táto možnosť pripravuje na uvedenie v Česku. Slovensko má pribudnúť neskôr.
Wood & Company sa rozhodol dostať k retailovému trhu inou cestou ako HB Reavis. Realitné investície sprístupňuje vytvorením samostatného fondu zameraného len na drobných investorov. Ten podlieha regulácii Českej národnej banky.
Investori doň budú vstupovať prostredníctvom online platformy Portu. Odporúčaný investičný horizont je minimálne päť rokov a predpokladaný čistý výnos sedem až deväť percent ročne. V obdobnom fonde od tejto spoločnosti, no pre kvalifikovaných investorov, je pritom minimálny vklad nastavený na jeden milión korún (viac ako 42-tisíc eur).
Záujem správcovských spoločností o bežných investorov možno pozorovať naprieč trhom. Kroky týmto smerom podnikajú viaceré spoločnosti. Takou je aj Across Private Investments – firma doteraz zameraná výhradne na afluentnú klientelu.
„Chceme sa posunúť ďalej. Je tu cítiť dopyt zo strany klientov a my na to chceme reagovať a rozšíriť okruh investorov,“ hovorí Július Strapek, zakladateľ a partner skupiny Across. Osloviť tento segment trhu chce firma digitálnymi kanálmi.
Minimálna investícia bude nastavená už na 100 eur mesačne. Pôjde o pravidelné investičné sporenie smerujúce do aktivít skupiny Across. Na trh by sa ponuka mala dostať v apríli. Už v súčasnosti spoločnosť klientom realizuje pravidelné sporiace plány. Podľa Strapeka majú oveľa lepšiu výkonnosť ako druhý a tretí pilier. „Je to až smiešne, no všade, kam siaha ruka zákonodarcu, ktorý sa snaží zavádzať reguláciu, fondy zarábajú menej,“ konštatuje.
Pozor na „ale“…
Spomínané investičné možnosti ponúkajú vyššie zhodnotenie ako iné alternatívy dostupné bežným investorom. Predpokladaný ročný výnos realitných fondov sa pohybuje na úrovni ôsmich percent. Treba si však dať pozor na „ale“. Jedným z nich sú poplatky.
Vo fonde HB Reavis CE REIF napríklad investori s vkladom od 10-tisíc eur zaplatia vstupný poplatok do troch percent a výstupný poplatok môže dosiahnuť až do päť percent. Okrem toho sa platí správcovský poplatok vo výške dve percentá ročne a poplatok za výkon. Pri zhodnotení nad päť percent je to desať percent z výnosu presahujúceho túto hranicu.
O niečo lacnejší by mal byť fond od Across. Vstupný poplatok je plánovaný na úrovni jedného percenta, a ako uviedol investičný riaditeľ spoločnosti Andrej Rajčány, môže byť znížený v závislosti od objemu investovaných prostriedkov.
Priebežný ročný poplatok bude na úrovni do 1,25 percenta vrátane DPH. Výstupný poplatok fond nebude účtovať. V tomto prípade však nejde o realitný fond. Ak sa investor rozhodne pre orientáciu na dlhopisy, môže jeho dlhodobý výnos dosahovať rádovo štyri percentá ročne a pri akciovom portfóliu by to podľa Rajčányho malo byť osem percent.
V prípade splnenia časového testu (držania investície aspoň rok) sa bude na výnos z fondu vzťahovať daňová úľava. Poplatková štruktúra fondu od Wood & Company zatiaľ nie je známa, pretože fond ešte nie je v oficiálnej ponuke.
Ďalšou nevýhodou tohto typu realitných fondov môže byť nižšia likvidita. Podielové listy CE REIF sa spätne odkupujú vždy tri, deväť alebo 36 mesiacov po 31. máji v danom roku. Lehota závisí od toho, koľko takýchto žiadostí v tom roku fond vypláca.
Prečo zarábajú kvalifikovaní investori viac?
Fondy pre kvalifikovaných investorov dosahujú bežne vyššie výnosy ako tie určené drobným vkladateľom. Podľa porovnania webu nemovitostni-fondy.cz zarobil fond Wood & Company minulý rok 17,5 percenta. Od založenia v roku 2016 to je priemerne 15,3 percenta ročne.
Vyššie ako priemerné výnosy dosahujú aj iné podobné fondy. Dôvodom sú voľnejšie pravidlá, ktoré môžu uplatňovať. Fondy pre drobných investorov musia napríklad držať desať percent majetku v hotovosti. Cieľom je zabezpečiť schopnosť výplaty vkladov takmer bezprostredne na požiadanie. Hotovosť však nezarába. Tieto fondy sa tak oberajú o výnosy.
Ďalším rozdielom je možnosť pracovať s bankovými peniazmi. Fondy pre kvalifikovaných investorov tým môžu využívať vyššiu páku – k peniazom od klientov pridávať aj zdroje z bankových úverov. Rentabilita klientskych vkladov je tým vyššia.
