Ako znovu rozmraziť trh s nehnuteľnosťami na bývanie, ktorý negatívne ovplyvnilo zdražovanie hypoték? Tie časy, keď sa nové aj staršie byty a domy rozchytali ako teplé rožky, sú, zdá sa, minulosťou. Developeri však zatiaľ ceny výrazne neznižujú, namiesto toho ponúkajú rôzne bonusy alebo netradičné formy financovania nehnuteľností.
Bývanie na Slovensku sa stáva vplyvom rastúcich úrokových sadzieb hypoték čoraz nedostupnejšie, nedokáže ho kompenzovať ani pokles cien nehnuteľností v spojení s rastom miezd, konštatuje Národná banka Slovenska v aktuálnom prehľade ekonomického a menového vývoja.
Ceny nehnuteľnosti vo 4. štvrťroku minulého roka poklesli o 1,94 % v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom, najvýraznejšie v Bratislavskom a Žilinskom kraji. Medziročné tempo rastu sa výrazne spomalilo na 15 % z predchádzajúcich 22 %. Mesačné údaje zo začiatku roka 2023 naznačujú pokračujúci klesajúci trend cien bývania, informovala NBS.
Darčeky aj zľavy
Na situáciu reagujú aj developeri, ktorí ponúkajú voľné jednotky vo svojich projektoch na predaj. „Parkovacie miesto zadarmo, pivničná kobka, kuchynská linka či možnosť zariadenia do určitého štandardu,“ vymenúva ponúkané bonusy, ktoré dajú získať pri kúpe novostavby, Peter Porubský z portálu Nehnutelnosti.sk.
Ide o jeden z krokov, ktorým sa investori snažia zaujať potenciálnych klientov a opäť rozprúdiť predaje. Aj doba uzatvárania predajných zmlúv sa totiž predĺžila na niekoľko týždňov, zatiaľ čo počas najvyššieho dopytu sa byty míňali v priebehu zopár dní.
Výnimočné nie sú ani zľavy od 20- až 50-tisíc eur a niektorí developeri ponúkajú aj niekoľkotisícový bonus na zariadenie. Marketér Robert Le Veneur to hodnotí ako výhodný krok, pretože ak by spoločnosti pristúpili vyslovene k zníženiu cien bytov, ľudia by očakávali ďalšie zlacňovanie.
V susednom Česku lákajú kupcov napríklad aj na výhodnejšie vlastné financovanie, napríklad v podobe dotovanej hypotéky s garanciou nižších než trhových úrokových mier. Ďalšou formou financovania nehnuteľností pre tých, ktorým je hypotéka nedostupná, je rent-to-own. Ide o pôvodne britský model, pri ktorom sprostredkovateľ kúpi byt za klienta, ten v ňom bude isté obdobie žiť ako nájomník s predkupným právom, a keď bude mať dostatok prostriedkov, vezme si hypotéku a nehnuteľnosť odkúpi.
Hyponájom aj peer-to-peer pôžičky
Nové formy financovania sa už objavili aj na slovenskom trhu. Príkladom je Hyponájom spoločnosti Cresco Real Estate, v rámci ktorého má budúci vlastník po podpise zmluvy dva roky garantovanú možnosť odkúpenia bytu v projekte Slnečnice v Petržalke. Dovtedy môže v nehnuteľnosti bývať v podnájme.
„Nový domov si môže od začiatku zariadiť podľa svojich predstáv. Má dva roky na komfortné doriešenie si financovania,“ vysvetlil Michal Pauer, obchodný riaditeľ najväčšieho rezidenčného developera na Slovensku. Výška nájmu by mala byť na úrovni štandardnej výšky splátky za 30-ročnú hypotéku pri jednopercentnom úroku.
„Pre človeka, ktorý chce v dnešnej dobe ochrániť hodnotu svojich peňazí pred infláciou, takáto hybridná podoba financovania nemusí byť zlá. Očakával by som však od developerov vyššiu mieru súčinnosti, napríklad pri produkte hyponájom,“ reaguje Viktor Obtulovič, odborník na reality zo spoločnosti FinGo.
Zároveň dopĺňa, že istina, ktorú klient platí developerovi ako nájomné, sa v žiadnej výške neodrátava z rezervačnej sumy. „Tu by som bol na klientov mäkší a určitú časť z nájmu by som akceptoval ako splátku. Rezervačná suma býva zväčša vo výške 20 percent z celkovej sumy.“
Pri ďalšom projekte v dúbravskych Agátoch sa ten istý developer rozhodol pri financovaní spojiť s platformou Žltý melón. Prostredníctvom nej si môžu kupujúci požičať na začiatok od iných ľudí, ide o takzvanú peer-to-peer pôžičku.
Podľa Obtuloviča, sú však spotrebitelia na tuzemskom trhu konzervatívni, čo často nie je kompatibilné s nápadmi developera. „Predaj väčšiny projektov sa takmer úplne zastavil z dôvodu vyšších úrokových sadzieb a vysokých cien realít, hybridné formy financovania tak budú zo strany developerov čoraz častejšie promované ako pridaná hodnota,“ dopĺňa.
Rôzne zľavy či bonusy od developerov pritom podľa slov Obtuloviča vôbec neriešia jadro problému, ktorým je znížená dostupnosť nehnuteľností pre bežných spotrebiteľov.
Projekty v zálohe
„Drahšie hypotéky klientov zaskočili. Slováci však potrebujú prísť na to, že je to štandardná výška úrokových sadzieb,“ zdôrazňuje Ivan Rolný, člen predstavenstva spoločnosti ITB Development.
Naopak Pauer sa domnieva, že v priebehu roka 2024 budú úrokové sadzby opäť klesať.
Tak či onak, keď náš realitný trh opäť ožije, zrejme sa aj developeri, ktorí zatiaľ nezačali s výstavbou povolených projektov, zrejme pustia do ich realizácie. Príkladom je dvojvežiak Portum Towers od českého investora Top Estates, ktorý vznikne v downtowne za približne 160 miliónov eur či Nová Matadorka a jej etapa Smaltovňa pri železničnej stanici v Petržalke.
