S menej dostupnými hypotékami sa rozšírila ponuka voľných bytov a zároveň sa začal silnejší konkurenčný boj o klienta. Ako to dnes vyzerá na slovenskom realitnom trhu? Nastane veľké zlacňovanie nehnuteľností? O tom sa Forbes rozprával s Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.
V rozhovore sa dozviete:
- ako výrazne klesol dopyt po domoch a bytoch,
- čo musia makléri a realitné kancelárie zmeniť vo svojom prístupe k zákazníkom,
- je lepšie teraz predať alebo podržať nehnuteľnosť,
- kam sa budú uberať ceny realít a ako to ovplyvní ceny prenájmov?
Menšia kúpyschopnosť, dlhšie váhanie
V Národnej asociácii realitných kancelárií Slovenska združujete rôzne spoločnosti a maklérov. Aké dianie momentálne reportujú?
Pri pohľade na vývoj realitného trhu na Slovensku došlo koncom roka 2022 k poklesu dopytu po kúpe. Záujem Slovákov o kúpu rezidenčných nehnuteľností sa znížil a súvisí to predovšetkým so zhoršením dostupnosti hypoték. Z dôvodu zvýšených úrokových sadzieb hypoték časť klientov odložila svoje rozhodnutie kúpiť byt a časť klientov nespĺňa bonitu pre banku, čo obmedzuje financovanie kúpy nehnuteľnosti. To sa, samozrejme, prenáša do kúpyschopnosti.
Čo investičné nehnuteľnosti?
Investičné nehnuteľnosti boli zmenami pri hypotékach zasiahnuté najviac, dopyt po nich klesol o 80 percent. V medziročnom porovnaní klesol počet transakcií približne o 50 percent. Nákupy rezidenčných nehnuteľností sa v súčasnosti realizujú predovšetkým pre vlastnú potrebu.
Ako dlho trvá, kým sa zrealizuje transakcia?
Doba transakcie je zhruba tri mesiace. Pred rokom to boli tri týždne.
Nová stratégia realitiek
Je to pre vaše odvetvie náročné?
Určite. Tým, že prišlo k poklesu záujmu a kúpyschopnosti časti obyvateľstva, máme menej kupujúcich. Z trhu, ktorý patril predávajúcim, došlo k zmene na trh, ktorý patrí kupujúcim, a realitní makléri sa musia tejto situácii prispôsobiť. Nastáva oveľa väčší konkurenčný boj o kupujúceho a kladie sa oveľa väčší dôraz na marketing a na prezentáciu nehnuteľnosti, ako to bolo v priebehu posledných troch až štyroch rokov.
Čo musia makléri robiť, aby naďalej profitovali?
Zmeniť svoje nastavenie, respektíve prístup ku klientovi. Počet ponúkaných nehnuteľností stúpa, preto je nesmierne dôležité, aby maklér využíval všetky nástroje na profesionálnu prezentáciu, ako sú foto dokumentácia, 3D virtuálne obhliadky, dronové zábery, home staging (profesionálna príprava nehnuteľnosti na fotenie, prezentáciu a predaj, pozn. red.) a podobne.
Zároveň je potrebné poskytovať doplnkové služby kupujúcim. Napríklad pri reťazení obchodov, keďže množstvo zákazníkov prichádza s tým, že má záujem kúpiť nejakú nehnuteľnosť, ale potrebuje aj tú svoju predať. Makléri potrebujú vynaložiť viac snahy, aby vedeli takéhoto klienta obslúžiť.
Dôjde k odlevu zamestnancov?
Pokiaľ sa makléri alebo realitné kancelárie neprispôsobia zmene na realitnom trhu, čiže tomu, čo som už spomínal, nebudú schopní fungovať. Môže tak prísť k odlevu časti realitných kancelárií z trhu. Pôjde najmä o tých maklérov, ktorí sa nevenujú tejto činnosti profesionálne a full-time. Považujem to za prirodzený jav pri korekcii trhu.
Trh zrejme čaká očista
Máme na Slovensku priveľa maklérov?
Áno, a nielen na Slovensku, ale v celej Európskej únii. Dokonca sú štáty, kde je oveľa väčší podiel realitných maklérov ako u nás. Súvisí to predovšetkým s tým, aké sú legislatívne požiadavky na túto profesiu v jednotlivých štátoch únie.
Ako je to u nás?
Na Slovensku máme realitnú činnosť ako viazanú živnosť. To znamená, že záujemca musí splniť požiadavky na úroveň vzdelania, respektíve odbornej pripravenosti. Je potrebné mať vysokoškolské vzdelanie technického, právneho, stavebného alebo architektonického smeru, alebo stredoškolské vzdelanie s maturitou a absolvovať akreditované vzdelávanie so záverečnou skúškou.
Je to dostatočné?
Z pohľadu ochrany spotrebiteľa a profesionalizácie na trhu realitných sprostredkovateľov to nepovažujem za ideálne. V NARKS-e vyvíjame aktivity na to, aby začínajúci realitný maklér, ktorý nemá žiadne skúsenosti s touto činnosťou, bol povinný približne tri roky pracovať iba pod realitnou kanceláriou.
Nadobudne tak potrebné znalosti a skúsenosti a až po tomto období a po absolvovaní dodatočnej skúšky by mohol priamo vstúpiť do obchodného vzťahu s koncovým zákazníkom. Makléri sú tí, ktorí ovplyvňujú rozhodnutie klientov pri investovaní často celoživotných úspor. Preto je veľmi dôležitá profesionalita, odbornosť a etický prístup realitného makléra.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Foto: archív Jána PalenčáraNerozhodovať sa pod tlakom
Developeri začali využívať rôzne marketingové nástroje ako hyponájom, developerské hypotéky či iné druhy financovania, zľavy či bonusy v podobe kuchynskej linky alebo parkovacieho miesta. Čo ponúkajú realitné kancelárie?
Realitné kancelárie sa snažia využívať množstvo moderných nástrojov na kvalitnú prezentáciu nehnuteľností. 3D video prehliadky či kvalitné vizualizácie. Tieto nástroje sú kľúčové, keďže trh aktuálne patrí kupujúcim. Boj o nich je väčší ako v minulosti, no kupujúci majú zároveň výhodu. Môžu si vybrať z väčšieho počtu nehnuteľností, nemusia sa rozhodovať pod tlakom, že príde iný záujemca a rýchlejšie sa rozhodne.
Oplatí sa developerom využívať spomínané marketingové nástroje?
Rovnako ako realitné kancelárie, aj developeri sú konfrontovaní so zníženým záujmom Slovákov o kúpu nehnuteľností a zvýšením konkurenčného boja o klienta. Z tohto dôvodu sa snažia zatraktívniť ponuku o ďalšie služby a bonusy. Aj takéto doplnkové služby ovplyvňujú rozhodnutie klientov, či si v danom projekte byt kúpia alebo nie.
Staršie byty by mohli zlacnieť až o 10 percent
A čo staršie byty?
Od mája 2022, kedy boli ceny starších bytov na vrchole, poklesli v mnohých prípadoch približne o 15 percent. V súvislosti s poklesom dopytu a kúpyschopnosti klientov je to prirodzené. Vzhľadom na posledné nárazové zvýšenie cien spred roka na úrovni 20 percent, čo bolo spôsobené oznámením NBS o pripravovanom zvyšovaní hypotekárnych úrokov, predpokladám, že pri väčšine starších bytov je priestor na korekciu cien na úrovni 8 až 10 percent. To bude mať pozitívny vplyv na realitný trh.
Môžeme ešte očakávať nejaký výrazný pokles cien počas tohto roka?
Pri väčšine starších bytov predpokladám spomínaný pokles cien o 8 až 10 percent. V prípade novostavieb budú developeri do väčšej miery ponúkať rôzne benefity, ako by mali pristúpiť ku korekcii cien.
Čo je teraz lepšie? Predať alebo podržať?
Doba na predaj je vhodná vždy. Podmienky sa, samozrejme, líšia podľa stavu trhu. Dôležité z pohľadu klienta je, aby mal jasnú predstavu, čo so získanými finančnými prostriedkami. „Zbaviť sa“ bytu, ktorý môže klientovi z prenájmu generovať výnos 2,5 až 3 percentá ročne, a dať si peniaze na účet, kde ich znehodnotí inflácia o viac ako 12 percent ročne, určite nie je ekonomicky správne rozhodnutie.
Najhoršie za 12 rokov
Ako to teraz vyzerá na strane ponuky?
Na realitných portáloch sa ponuka bytov zvýšila zhruba o 25 až 30 percent. Kupujúci majú možnosť vybrať si z dostatočnej ponuky.
A čo prenájmy?
Tento segment ovplyvnila najprv koronakríza, príchod odídencov z Ukrajiny a momentálne do neho najviac zasahuje nedostupnosť hypoték. Dostupnosť bývania je najhoršia za posledných 12 rokov. Množstvo ľudí, ktorí nemajú možnosť získať financovanie na kúpu bytu, siaha práve po prenájme. Zvýšený dopyt v niektorých lokalitách spôsobil, že sa navýšili ceny zhruba o 10 percent.
Kam sa podľa vás bude uberať dopyt a ponuka do konca tohto roka?
V prípade, ak nedôjde k zásadným zmenám v dostupnosti hypoték, sa dopyt nijak zásadne nezmení. Väčšina klientov, ktorí majú v súčasnosti záujem o kúpu, akceptuje súčasné podmienky a úrokové sadzby zhruba na úrovni štyroch percent. V prípade, že sa opäť navýšia úroky, mohlo by to znamenať že príde k poklesu kúpyschopných ľudí a zároveň sa zvýši záujem o nájmy a dôjde k ich zdraženiu.
Množstvo Slovákov žije v akomsi spomienkovom optimizme a pamätajú si jednopercentné hypotéky. Pritom ak začnú klesať ceny hypoték, opäť dôjde k razantnému navýšeniu cien rezidenčných nehnuteľností.
