Od 1. januára 2023 sa upravil maximálny úverový strop pre žiadateľov o hypotéku, ktorí majú viac ako 40 rokov a zároveň má splatnosť ich úveru pokračovať aj po 65. roku života.
Väčšina slovenských bánk v minulosti hypotéky so splatnosťou po 65. roku ani neposkytovala, no so silnejúcou konkurenciou začali postupne so splatnosťou poľavovať a dnes už prevažne umožňujú splácať aj do sedemdesiatky a výnimočne do sedemdesiat päťky.
Tento trend pokračoval naďalej a preto sa Národná banka Slovenska (NBS) rozhodla zasiahnuť. Zmyslom je, aby si ľudia nebrali úvery, ktoré by mohli mať problém splácať v dôchodkovom veku, keď sa im pravdepodobne výrazne zníži príjem.
Nezaviedol sa žiaden vekový limit a ani sa neobmedzilo splácanie hypoték v dôchodku. Avšak klienti po štyridsiatke si budú môcť zobrať v priemere o 15 % nižšiu hypotéku ako pred touto zmenou.
Ktorých klientov a úverov sa opatrenie dotkne?
Tieto pravidlá sa týkajú iba nových hypoték a refinančných hypoték s navýšením o viac ako 2000 eur a tiež nových spotrebiteľských úverov, ktoré presahujú do dôchodkového veku.
Zároveň musí ísť o klienta, ktorý:
- má viac ako 40 rokov
- a zároveň splatnosť hypotéky presahuje vek 65 rokov.
- Pokiaľ sú dvaja spolužiadatelia a iba jeden z nich má cez 40 rokov, toto opatrenie sa vzťahuje iba na staršieho z nich.
V súčasnosti sa opatrenie dotýka zhruba jednej hypotéky z dvadsiatich, takže má zatiaľ skôr preventívny charakter.
Ako to vyzerá v praxi?
Jedným z hlavných ukazovateľov toho, akú vysokú hypotéku dnes môže žiadateľ dostať, je takzvaný DTI (debt to income, v preklade pomer dlhu k výške príjmu).
Ukazovateľ DTI je dnes štandardne nastavený na koeficient s číslom 8 – to znamená, že klient s čistým príjmom 1000 eur môže dostať maximálnu výšku hypotéky vo výške 8-násobku jeho ročného čistého príjmu. V tomto príklade by to bolo 96-tisíc eur – 1000 (mesačný plat) x 12 (mesiacov) x 8 (spomínaný koeficient).
Pokiaľ by však tento klient mal 45 rokov a chcel by splatnosť napríklad do svojej sedemdesiatky, koeficient DTI by sa znížil na 6,75 a dostal by maximálne 81-tisíc eur (1000 x 12 x 6,75 = 81 000).
So stúpajúcim vekom sa koeficient DTI znižuje a s ním aj maximálna možná výška hypotéky pre klientov, a to podľa nižšie uvedenej tabuľky:
Zdroj: NBS
Existuje výnimka, ktorá ponecháva bankám možnosť prekročiť úverový strop. Banka však môže povoliť prekročenie limitu len 5 percentám zo všetkých hypoték, ktoré poskytnú.
Aké sú možnosti, ak potrebujete vyššiu hypotéku?
Aké mám teda možnosti v prípade ak mám viac ako štyridsať rokov a potrebujem vyššiu hypotéku ako mi vychádza podľa prepočtov v banke?
Prvá možnosť je udelenie spomínanej výnimky, na ktorú sa však kvalifikujú iba tí najlepší klienti. Posudzuje sa tu celkový rating klienta – vzdelanie, výška príjmu, odvetvie, v ktorom pracuje… Do úvahy sa berie tiež lokalita a typ nehnuteľnosti a koľko percent z nej chce klient prefinancovať.
Pokiaľ máte príjem z podnikateľskej činnosti alebo iný vedľajší príjem, kľúčové je mať detailne porovnané podmienky všetkých bánk. Výška príjmu, ktorú akceptujú jednotlivé banky, sa totiž môže výrazne líšiť. Napríklad ak som živnostník, niektoré banky akceptujú z mojich tržieb 10 percent ako príjem, ale sú aj také, ktoré akceptujú až 60 percent.
Podobne je to aj u spoločníkov v s. r. o. a tiež pri doplnkových príjmoch ako napríklad príjem z prenájmu, rôzne typy dôchodkov, výživné či cestovné náhrady. Niektorá banka daný príjem vôbec neakceptuje a iná zase áno.
Aj pri zamestnaní sa pravidlá bánk líšia, pretože niektoré priemerujú príjem za 6 mesiacov a iné za 12 mesiacov. Pokiaľ ste mali napríklad 13. plat na konci roka a žiadosť podávate v septembri, vyššiu hypotéku dostanete v banke, v ktorej posudzujú príjem za 12 mesiacov.
Ďalšie riešenia, ako získať viac financií na nehnuteľnosť
Ďalšou možnosťou, ako sa dostať k vyššiemu úveru, je pridanie spoludlžníka do žiadosti. Nielenže je celkový spoločný príjem tým pádom vyšší, ale v niektorých bankách môžete vďaka tomu získať aj lepší úrok.
Ak by ste chceli chýbajúci rozdiel, ktorý potrebujete na kúpu nehnuteľnosti, dofinancovať iným úverom, napríklad stavebným alebo spotrebiteľským, narazíte na rovnaké limity. Pokiaľ vám teda neprešla potrebná výška hypotéky kvôli príjmu, nedofinancujete ju spotrebným ani stavebným úverom.
Alternatívou však môžu byť takzvané peer to peer pôžičky, ktoré nie sú regulované NBS (sú však regulované inými zákonmi*). Peer to peer pôžičky fungujú na princípe „ľudia ľuďom“ – investujúci sa poskladajú na pôžičku záujemcovi a ten im ju potom spláca s úrokmi podobne ako banke.
Úroky a podmienky takejto pôžičky sú porovnateľné s bankovými produktami, avšak môžete dostať vyšší úver. Dokonca sú niektoré typy týchto pôžičiek priamo naviazané na dofinancovanie hypotéky.
*
Zákon o ochrane spotrebiteľa (zákon č. 250/2007 Z.z. v platnom znení), Občiansky zákonník (zákon č. 40/1963 Zb. v platnom znení), Obchodný zákonník (zákon č. 513/1991 Zb. v platnom znení), Zákon o ochrane osobných údajov (zákon č. 18/2018 Z.z. v platnom znení), Zákon o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a ochrane pred financovaním terorizmu (zákon č. 297/2008 Z.z.) a Zákon o elektronickom obchode (zákon č. 22/2004 Z.z. v platnom znení).
Oplatí sa teda ešte hypotéka so splatnosťou po 65. roku?
Túto zmenu pocítia výraznejšie klienti s vyššími príjmami, keďže DTI sa odvíja práve od výšky príjmu. Pokiaľ však nepotrebujete využiť maximálny úverový limit a prechádza vám výška úveru, ktorú potrebujete, tak je natiahnutie splatnosti aj po 65. roku života vhodným riešením. Dlhšia splatnosť totiž zníži splátku hypotéky a tým pádom to znamená lepší mesačný cash-flow, vďaka ktorému si napríklad môžete spolu so splácaním hypotéky vytvárať finančnú rezervu.
