Získať úver na bývanie je podstatne ťažšie ako pred rokom. Forbes vám prináša rozsiahly návod, ako sa vyvarovať najčastejších chýb a zlepšiť svoje šance na úspech.
Kritériá na získanie hypotéky sa za uplynulý rok a pol podstatne sprísnili. Veľká časť záujemcov dnes nedostane taký úver, o aký žiada. Pozreli sme preto, aké parametre banky zohľadňujú. A požívajú celý rad kritérií.
Čo zohľadňujú banky
Eva Šablová, riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk, hovorí, že finančné inštitúcie sledujú tri základné skupiny faktorov. Ide o príjem žiadateľa – to, či postačuje na splácanie úveru. Ďalším kritériom je úverová história, tá napovedá o platobnej disciplíne dlžníka.
A treťou skupinou kritérií je schopnosť žiadateľa vyhovieť opatreniam Národnej banky Slovenska. Tu hrá úlohu celkové úverové zaťaženie žiadateľa.
„Úverovú bonitu ovplyvňujú aj demografické a sociálne faktory, ako je vek, vzdelanie, rodinný stav, počet žiadateľov v úvere či spôsob bývania,“ dodáva Šablová.
Stretnime sa na Forbes Money Summite 2023
Druhý ročník konferencie Money summit sa blíži. Príďte sa inšpirovať, kde a ako nájsť finančné príležitosti (aj) v neistých časoch, získajte cenné rady pre váš finančný well-being a zažite praktický workshop o ceste k vlastnej nehnuteľnosti. Čaká vás aj stretnutie s investormi z úspešnej televíznej šou Jama Levova a skvelý networking.
KEDY: 8. november 2023, od 9.00 hod.
KDE: DoubleTree by Hilton, Bratislava
Zakúpiť vstupenku Pozrieť program
Najmä zamestnanci na dobu neurčitú
Dostatočný, kontinuálny a bankou akceptovateľný príjem je podľa odborníčky najdôležitejším kritériom. Banky vidia pri žiadosti úver najradšej zamestnancov s pracovnou zmluvou na dobu neurčitú.
Takí majú podľa nich stabilnú robotu a ich príjem si vedia overiť v Sociálnej poisťovni. Je však potrebné nebyť v skúšobnej a ani vo výpovednej lehote.
„Príliš krátka kariérna, podnikateľská história a aktuálna pozícia v skúšobnej dobe pri zamestnancovi vedú automaticky k zamietnutiu úveru,“ vysvetľuje finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko.
To isté platí podľa neho aj pri niektorých dodatočných príjmoch. Napríklad pri prenájme či diétach.
Prísny pohľad na podnikateľov
O niečo horšie ako zamestnanci vychádzajú podnikatelia. „Pri posudzovaní príjmov živnostníkov väčšina bánk vyžaduje, aby ste podnikali aspoň celý minulý kalendárny rok. Pri eseročkách je to ešte prísnejšie: vyžadujú minimálnu ročnú, ale často až dvojročnú históriu,“ približuje Búlik.
Okrem daňového priznania finančné domy podľa neho od podnikateľov požadujú aj dokladovanie aktuálnych tržieb. Chcú mať totiž istotu, že činnosť a príjem pokračuje v aktuálnom roku.
„Existujú aj banky, ktoré živnostníkov alebo majiteľov eseročiek ako žiadateľov o hypotéku neakceptujú vôbec,“ konštatuje odborník.
Aká je vaša profesia?
Naopak pozitívnu výnimku majú špecifické profesie ako IT odborníci, advokáti, účtovníci či iní špecialisti.
„Banky uprednostňujú profesie, ktoré sa ťažko obsadzujú pre nedostatok ľudí,“ vysvetľuje Búlik. Navyše uznávajú ich príjem nie len na základe zisku, ale aj podľa obratu, ktorý je vyšší.
Naopak, rizikovejší sú v ostatnom čase podľa odborníka ľudia v generických pozíciách, napríklad obchodní manažéri. Banky pri nich hodnotia riziko straty zamestnania ako pomerne vysoké, pretože sú podľa nich ľahko nahraditeľní.
Úverová história a platobná disciplína
Finančné inštitúcie niektoré charakteristiky vidia rady. Iné však pre ne znamenajú stopku na ceste k úveru.
„Základným KO kritériom žiadateľov je vo väčšine bánk negatívna informácia z bankového či nebankového registra. Ide o evidované omeškania splátok úverov, pôžičiek či lízingu,“ približuje Šablová.
Dodáva, že najmä zosplatnené úvery či vyhlásenie osobného bankrotu sú tvrdou stopkou, cez ktorú sa žiadateľ ďalej nepohne.
„Žiadna banka nechce nezodpovedného dlžníka, ktorý si opakovane neplnil záväzok z úverovej zmluvy, pretože hrozí, že tento scenár sa môže kedykoľvek zopakovať aj v budúcnosti,“ konštatuje špecialistka.
Je preto potrebné plniť si záväzky riadne a načas. V prípade hroziaceho omeškania sa odporúča o tom banku či lízingovku vopred informovať.
Pri jednorazovom oneskorení spred niekoľkých rokov dokážu úverové inštitúcie privrieť oči. „Meškanie o deň či dva, ktoré bolo spôsobené zjavnou nepozornosťou, sú niekedy banky schopné akceptovať, nie však častejšie ako raz za rok či rok a pol,“ približuje Búlik.
Problematický gambling či kryptomeny
Signálom, ktorý vedie k odmietnutiu úveru, sú podľa neho aj prevody z bankového účtu do online kasína alebo stávkových kancelárií.
„Takéto spotrebiteľské správanie je jednoznačne rizikové a pre banky zvyčajne znamená červený signál bez ohľadu na výšku príjmu. Problém okrem toho môže spôsobiť aj nákup kryptomien,“ hovorí analytik.
Pri zamestnancoch je ďalším zlým znakom v očiach finančných inštitúcií častá zmena práce. Pri eseročkách a živnostníkoch je problémom záporné daňové priznanie.
„Dôležité je tiež mať riadne uhradené všetky odvody na sociálnom a zdravotnom poistení, ako aj splnené povinnosti voči daňovému úradu,“ hovorí Búlik.
Prísne kritériá NBS
Cestu k hypotéke sťažila v minulých rokoch najmä Národná banka Slovenska. Stanovila úverové limity, ktoré musia peňažné domy dodržiavať. Určujú napríklad, aké veľké dlhové zadlženie môže človek mať vzhľadom na svoj ročný príjem (DTI).
Ďalej aj to, aká vysoká môže byť splátka úveru v pomere k mesačnému zárobku (DSTI). A tiež aký podiel môže hypotéka predstavovať na celkovej hodnote nehnuteľnosti (LTV).
„Dnes sa preto výrazne menej ľudí kvalifikuje na danú výšku úveru v porovnaní s obdobím superlacných hypoték. Základný problém je teda s dostatočným príjmom na splácanie požadovanej hypotéky,“ približuje Šablová.
Človek s príjmom 1 200 eur mohol podľa nej pred dvoma rokmi bez problémov dostať hypotéku vo výške stotisíc eur. Dnes je to o 15 percent menej.
V prípade štvorčlennej rodiny je tento pokles ešte výraznejší. Rodina s celkovým príjmom 1 700 eur by ešte začiatkom minulého roku získala hypotéku vo výške 140-tisíc eur. Dnes sa musí uspokojiť s úverovým stropom na úrovni 92-tisíc eur, teda o 35 percent menej.
Ako sa pripraviť na hypotéku
Napriek tomu, že kritériá sa citeľne sprísnili, získať hypotéku nie je nemožné. V súčasnosti poskytujú banky úvery na bývanie v hodnote zhruba 800 miliónov eur mesačne.
Je to síce len tretina z toho, čo v najsilnejších mesiacoch minulého roka, no zhruba toľko ako v roku 2019. Úverový trh teda nezamrzol.
Získať hypotéku je však ťažšie. Je preto potrebné urobiť si svedomitú prípravu.
Prvý krokom je tvorba rezervy. Na kúpu nehnuteľnosti je potrebné mať peniaze aj z vlastných zdrojov. Hypotéka totiž môže financovať maximálne 80 percent z kupovaného domu či bytu. Výnimkou je 90-percentné financovanie, no na to sa nedá spoliehať.
„Kľúčové je začať sporiť na dofinancovanie hypotéky čím skôr,“ hovorí Búlik. Ideálne s predstihom aspoň päť rokov, keď je možné podstúpiť vyššie investičné riziko a zahrnúť do portfólia akcie.
Poctivý prístup k záväzkom
Alternatívou pri chýbajúcej hotovosti je založenie dodatočnej, napríklad rodičovskej, nehnuteľnosti.
Medzi ďalšie možnosti prípravy na hypotéku patrí stabilné zamestnanie, ideálne s vyšším príjmom na aspoň šesť mesiacov pred podaním žiadosti. Možnosťou je aj vedľajší príjem vo forme čiastočného úväzku.
Riešením môže byť aj nájdenie spoludlžníka. Jeho príjem sa pripočíta, čo zvyšuje úverovú kapacitu.
Povinnou jazdou je úhrada všetkých záväzkov voči bankám, daňovému úradu, zdravotnej a sociálnej poisťovni riadne a načas. V opačnom prípade môže byť žiadosť o hypotéku často zbytočná.
„Na kúpu nehnuteľnosti je dobré sa otestovať napríklad simulovaním splácania počas troch mesiacov,“ nabáda Pavel Škriniar, finančný analytik spoločnosti Swiss Life Select.
„Ak budúci dlžníci nesiahnu na odložené peniaze, môžu sa zadlžiť. Ak siahnu na rezervu alebo si nebudú môcť odložiť túto hypotetickú splátku, je to varovanie, že splácať nebudú zvládať,“ varuje.
Je dobré sa poradiť
Každá banka uplatňuje pri hodnotení dlžníkov odlišný zoznam kritérií. Je preto vždy individuálne, kto prejde a kto nie. Nie je možné dopredu povedať, komu banka úver schváli. Finanční sprostredkovatelia to však vedia odhadnúť.
S odmietnutými aj pozitívne vyhodnotenými žiadosťami prichádzajú denne do styku. Mali by preto vedieť poradiť. Prvý krokom pri príprave na hypotéku by preto mala byť konzultácia so skúseným agentom. Úlohu pri výbere zohráva jeho prax, odbornosť a prístup.
