V minulých rokoch sa situácia na realitnom trhu vyvíjala veľmi dynamicky. Forbes sa pozrel na to, ako výkyvy ovplyvňujú kúpu či predaj nehnuteľností.
Čas je teraz. Je to aktuálne heslo realitnej kancelárie Svoboda & Williams pri pohľade na dianie na realitnom trhu. A nielen ich. Odborníci sa zhodujú, že napriek vyšším úrokom nemajú tí, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť, na čo čakať. Poďme však pekne poporiadku.
Posledné štatistiky Národnej banky Slovenska ukázali, že počas tretieho kvartálu 2023 medziročne poklesli ceny nehnuteľností o 10 percent. Kým v lete 2022 priemerná cena na Slovensku za štvorcový meter predstavovala 2 714 eur, o rok neskôr to bolo 2 440 eur.
Karty na trhu však výrazne za posledný rok zamiešala inflácia a s ňou súvisiace zvýšené úrokové sadzby. Európska centrálna banka ich periodicky dvíhala v snahe bojovať proti znehodnocovaniu peňazí od čoho sa, prirodzene, odvíjali úroky naprieč eurozónou.
Kliknite a prečítajte si viac zo špeciálu „24 rád na bohatší a lepší život“
V tejto súvislosti je potrebné spomenúť, že naša najväčšia banka, Slovenská sporiteľňa, nedávno pristúpila k zvýšeniu sadzieb hypoték, ktoré už presiahli päť percent. Podľa analytikov je navyše pravdepodobné, že ju budú napodobňovať aj ďalšie finančné domy.
Prihliadnuc na uvedené skutočnosti majú dnes síce kupujúci z čoho vyberať, pretože najväčšia bitka o byty sa už skončila, no práve z toho dôvodu, že sa dostupnosť bývania zhoršila. Tí, ktorým vychádza na splátky hypotéky, by na druhej strane nemali otáľať.
Pozitívne náznaky
„Základné pravidlo je, že časovať trh sa nedá. Nikto nikdy nevie, či situácia, v ktorej sa aktuálne nachádza, je najvhodnejšia na kúpu či predaj nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Lukáš Sopko, výkonný riaditeľ kancelárie Diamond Reality.
Zároveň pripomína, že ak sa Európskej centrálnej banke podarí dostať infláciu na cielené dve percentá, odrazí sa to aj na nižších úrokoch. „Tým dôjde k postupnému zvýšeniu dopytu, čo bude zvyšovať ceny nehnuteľností. Pozrime sa aj na skutočnosť, že kupujúci majú dnes lepšie vyjednávacie možnosti, keďže na trhu je väčšia ponuka, ako bola pre rokom a pol až dvomi rokmi. Aj z toho vyplýva, že sa kupujúcim určite oplatí nehnuteľnosť kúpiť. Je z čoho vyberať.“
Ako navyše dodáva Drahomír Ďurina, majiteľ realitnej kancelárie Re/max Expert Bratislava, vďaka širšej ponuke sa kupujúcim otvára priestor na zjednávanie ceny. Ak sa však na to necítia, pomôcť im môže maklér, ktorého odmenou môže byť práve získaná zľava z celkovej sumy, ktorú zaplatí záujemca za nový domov.
Spolupráca s odborníkom sa určite zíde aj v prípade, ak chcete zhodnotiť svoje peniaze. „Kupovať investičný byt nie je jediné riešenie ako naložiť s voľnými prostriedkami. Každý sa musí postaviť pred zrkadlo a úprimne si povedať, čo sleduje. Ak potrebuje bývať, treba ísť do toho. Úroky idú hore, ale ceny nebudú klesať donekonečna,“ zdôrazňuje Róberta Mecková, riaditeľka realitnej odnože FinGo recloud vo FinGo.sk.
Oplatí sa podržať?
Odborníci očakávajú, že v roku 2024 budú ceny ešte stagnovať, no potom sa trh opäť naštartuje. To bude znamenať opätovné zvyšovanie hodnôt, aj keď zrejme nie také raketové, aké sme mohli sledovať pred inflačnou krízou.
Z pohľadu predávajúceho sa tak neoplatí dlhodobo čakať na výrazný obrat. Tu je však potrebné pripomenúť, že sa to odvíja od konkrétnej nehnuteľnosti a situácie, v ktorej sa človek nachádza. Napríklad staršie byty sú náchylnejšie na cenové poklesy, zatiaľ čo nové majú tendenciu sa zhodnocovať. Tie je podľa Davida Martana, šéfa realitnej kancelárie Svoboda & Williams, lepšie z dlhodobého hľadiska podržať.
„Pokiaľ nie je majiteľ donútený nehnuteľnosť predať, ja by som s predajom počkal. V našej realitnej kancelárii vnímam čoraz väčší záujem o obhliadky, čo, samozrejme, znamená aj viac zrealizovaných predajov. Ešte stále však ani zďaleka nie sme na úrovni, ktorá tu bola pred dvomi rokmi,“ dodáva Sopko.
Menšie byty a luxus
O aké byty je dnes najväčší záujem? Pre každého záujemcu o nové bývanie je metráž a dispozícia subjektívna a závisí od jeho očakávaní a potrieb. „Ak má kupec investičný zámer, typicky sa oplatí investovať do malometrážnych bytov alebo jednotiek s jednoduchou dispozíciou. Ak sa však pozeráme na kupujúcich prémiových nehnuteľností, ich záujem sa obracia k takým, kde je plocha bytu vyvážená vysokými materiálovými, energetickými a ekologickými štandardmi,“ vysvetľuje Martan.
Podľa slov Meckovej, pokles záujmu zaznamenali hlavne menej kvalitné nehnuteľnosti. Pred dvomi rokmi sa predávalo všetko, čo malo štyri steny, no dnes kupujúci vyberajú, zvažujú. „Primárne sa vždy budú predávať kvalitné špičkové nehnuteľnosti v centre Bratislavy a Košíc alebo dokonalé jednotky v ich blízkej dostupnosti. Hovorím o domoch s bazénom, krásnou záhradou, nadštandardným vybavením a rekonštrukciou, v dobrej lokalite a s napojením na cestnú sieť. Pri bytoch sú to novostavby v centrách s terasami, aspoň dvomi parkovacími miestami a dostatočnou výmerou.“
Aj podľa Sopka je aktuálne najväčší dopyt po novostavbách alebo kompletne zrekonštruovaných bytoch. Vyhrávajú jedno- až 1,5-izbové byty, prípadne „trojizbáky“ pre rodiny. „Výmerovo ide o jednotky od 35 do 45 štvorcových metroch pri menších, prípadne 60 až 80 pri bytoch pre rodiny s deťmi.“ Vo výhode z hľadiska predaja sú tak práve majitelia, ktorí chcú posunúť ďalej podobné nehnuteľnosti.
To platí aj v prípade, že chce kupujúci uložiť svoju hotovosť. Ako pripomína Ďurina, je s ňou potrebné vedieť dobre vynaložiť, keďže z nej inflácia, aj keď už nižšia a skrotená, každodenne ukrajuje. Práve kúpa menšieho bytu môže byť jeden zo spôsobov, ako peniaze zhodnotiť. „Platí pravidlo: menšia výmera, menej starostí, zariadenia a následne vynaložených prostriedkov na údržbu. Výhodnejšie sú lokality v okolí centra mesta, respektíve v rozvojových častiach,“ dodáva Ďurina.
Pred kúpou alebo predajom nehnuteľnosti sa poraďte
Pozrime sa ešte na situáciu zo strany kupujúcich. Tí boli tento rok často skloňovaní v rámci anglického slovného spojenia „buyer’s market“ (trh kupujúceho), ktorý sa ustálil aj u nás. Pred krízou proces predaja trval niekedy len zopár dní a majitelia mohli posúvať svoje byty za vyššie ceny. Situácia sa otočila so zhoršenou dostupnosťou bývania, v ponuke realitných kancelárií aj inzerentných portálov sa objavilo viac nehnuteľností a kupujúci zrazu mali nielen z čoho vyberať, ale aj získali priestor na debatu o cene.
Podľa Martana je tak potrebné brať do úvahy, že v živote vznikajú rôzne situácie, ktoré vyžadujú isté kompromisy, často podmienené napríklad časovou tiesňou. To platí aj pri kúpe a taktiež pri predaji bytov či domov. Kupujúci musia zvážiť, že investícia do nehnuteľnosti je investícia do kvality života, ale občas sa treba zmieriť s tým, že vysnívané bývanie neexistuje a jemne upustiť od svojich nadštandardných nárokov. „Pri predaji sa často vyskytujú životné situácie, ktoré si kompromisy vyslovene vyžadujú, napríklad finančné okolnosti, rodinné pomery alebo napríklad alternatívne investičné príležitosti.“
Ak si však nie ste istý ako postupovať, vždy je dobré poradiť sa a spolupracovať s realitným odborníkom. Niekedy môžu mať, ako uvádza Mecková, klienti takú silnú väzbu k nehnuteľnosti, že ju nezmyselne nadhodnotia a nevedia predať aj rok. Tvrdohlavosť sa v aktuálnej situácii totiž nevypláca, ak potrebujete predať rýchlo, maklér je tu práve na to, aby cenu nastavil správne, aby boli obe strany spokojné.
„Niekedy však nemá význam zbytočne znižovať cenu. Aj teraz sme v Košiciach predali dom, kde predávajúci neočakával viac ako 360-tisíc. Predal sa za 430-tisíc a hneď druhému obhliadajúcemu. Konzultovať so skúseným maklérom má skutočne svoje opodstatnenie,“ hovorí Mecková.
Ani pri zlacňovaní sa však na to netreba pozerať čierno. „Snažím sa svojim klientom – predávajúcim – vysvetľovať, že síce dnes možno predajú o 10 až 20 percent lacnejšie, ako by predali v čase najnižších úrokov, no rovnako dobre vedia aj kúpiť. Je to win-win situácia pre ľudí, ktorí z finančných prostriedkov z predaja nehnuteľnosti zafinancujú kúpu tej ďalšej,“ uzatvára Sopko.
Prečítajte si viac zo špeciálu „24 rád na bohatší a lepší život“
