V dostupnosti bývania sme najhorší v celej Európe. Karty zamiešal vývoj cien nehnuteľností, ale aj drahšie hypotéky. V súčasnej dobe je na mieste otázka – hypotéka vs nájom, čo sa oplatí viac?
Keď sa Slováci nadobro sťahujú z rodičovského domu, príde na rad rozhodnutie, či ísť do podnájmu alebo sa zadlžiť a žiť vo vlastnom. V krajinách ako Švajčiarsko, Nórsko či Rakúsko prevláda trh s nájomným bývaním, no Slovensko je medzi európskymi štátmi, kde vlastníctvo suverénne vládne.
Za posledné roky mohli navyše našinci získať lacné hypotéky, čo sa odzrkadlilo na cenovom vývoji nehnuteľností. Všetko však zmenili opatrenia Európskej centrálnej banky v snahe zmierniť infláciu. Úroky dramaticky stúpli.
Kliknite a prečítajte si viac zo špeciálu „24 rád na bohatší a lepší život“
Situácia na realitnom trhu sa otočila
Hypotéky v reakcii významne zdraželi – zo sadzby na úrovni jedného percenta sme sa dostali nad štyri – kým nehnuteľnosti zlacneli iba mierne. Dostupnosť bývania sa logicky extrémne zhoršila. Podľa októbrových dát spoločnosti Flat Zone bola najhoršia v celej Európe, na vlastný byt je totiž u nás potrebných viac ako 14,1 ročného platu.
Na ilustráciu, u našich českých susedov je to 13,3, v Srbsku 11,8 a v Estónsku 10,8. Na opačnom konci rebríčka nájdeme Dánsko, Nórsko a Belgicko, kde by vám stačilo päť, 4,7, respektíve 4,3 ročnej mzdy.
Prihliadnuc na uvedené skutočnosti sa tak otvára priestor pre polemiku, čo sa dnes oplatí viac – bývať vo vlastnom alebo si nehnuteľnosť prenajímať. Soural tvrdí, že práve druhá možnosť je v súčasnosti ekonomickejšia. „Je to vidieť hlavne v hlavnom meste. Splátka hypotéky je o približne 32 percent vyššia ako nájomné za priemerný byt v Bratislave,“ dopĺňa.
Investícia do nájmu
Ako však výška úrokových sadzieb súvisí s nájomným? Väčšinou platí, že ak je dostupnosť bývania nižšia, ľudia sa prikláňajú k nájmom, čo tlačí ich ceny nahor. „Podľa Eurostatu stúpla cena nájmu za posledných 12 mesiacov na Slovensku o takmer štyri percentá, pričom v krajinách eurozóny sa zvýšilo nájomné približne o 2,5 percenta,“ približuje Tomáš Hegedűš, generálny riaditeľ CBRE Slovensko. Aj napriek tomu sa v súčasnosti viac oplatí si byt prenajímať.
Pri štvorpercentných úrokoch boli totiž počas tretieho kvartálu 2023 podľa analýzy od Flat Zone mesačné splátky na novostavbu v Bratislave veľkú 63 štvorcových metrov na úrovni 1 227 eur. Priemerný nájom predstavoval 832 eur a bol tak lacnejší o spomínaných 32 percent.
Situácia však nebola vždy takáto. V rovnakom období v roku 2022 boli podnájmy menej nákladné „iba“ o 12 percent. A v prvom kvartáli v roku 2022 rozdiel hovoril v prospech hypoték, konkrétne boli lacnejšie ako nájmy o jedno percento.
Argument o vyhodených peniazoch pri prenájme tak aktuálne úplne neplatí. Ak by rozdiel medzi splátkou a nájomným – takmer štyristo eur – človek investoval napríklad do akciového indexu S&P 500, ktorý na konci novembra mal návratnosť od začiatku roka viac ako 19 percent, svoje financie by lepšie zhodnocoval, ako keby ich vložil do nehnuteľnosti.
Ich ceny za rovnaké obdobie totiž stagnovali. Samozrejme, ako to pripomína aj Soural, ide o krátkodobý pohľad na problematiku, keďže zvyšných 832 eur, ktoré by dával na nájom, by nemali žiadnu reálnu finančnú návratnosť.
V tejto súvislosti je na druhej strane potrebné pripomenúť, že hoci je bývanie v podnájme aktuálne výhodnejšie, vždy závisí od konkrétnej situácie záujemcu. Človek môže nájsť hodnotu aj v iných veciach, ako sú tie ekonomické. Niekomu môže vyhovovať väčšia flexibilita pri sťahovaní, iný zase stabilné bývanie.
A čo budúcnosť? „Pri pohľade na dynamiku medzi cenami nájmov a výškou úrokov môžeme povedať, že od začiatku rastu sadzieb, čiže od úvodu roka 2022, evidujeme mierny nárast ceny nájmov. Ten bude pravdepodobne pokračovať,“ predpovedá generálny riaditeľ CBRE Slovensko.
Krok jednej banky
Čo sa týka vývoja na hypotekárnom trhu, ako sme už spomenuli, za posledné obdobie prešli sadzby výraznými navýšeniami oproti tomu, čo Slováci poznali roky predtým. Nateraz sa zdá, že Európska centrálna banka skončila so zvyšovaním sadzieb v eurozóne a niektorí odborníci predpokladajú, že v druhej polovici roka 2024 príde pokles.
To však ešte nemusí nič znamenať, pretože sa situácia na našom bankovom trhu bude odvíjať aj od krokov novej vlády a štátnych dlhopisov. Zároveň sme v septembri boli svedkami opätovného zvyšovania zo strany našej najväčšej banky, Slovenskej sporiteľne, ktorej sadzby presiahli už päť percent. „Konkurencia sa jej pravdepodobne bude počas nasledujúceho roka snažiť vyrovnať,“ predpovedá Marián Búlik, finančný analytik v OVB Allfinanz Slovensko.
Prečítajte si viac zo špeciálu „24 rád na bohatší a lepší život“
