Rekonštrukcia staršej jednotky sa môže výrazne predražiť, zhodujú sa realitní odborníci. Existujúce nehnuteľnosti sú však podstatne lacnejšie.
Počas éry lacných hypoték sme na realitnom trhu mohli pozorovať doslova bitku o nehnuteľnosti. Predávalo sa všetko, čo malo štyri steny. Vyhnalo to ceny do závratných výšin a týkalo sa to aj starších bytov, ktoré dobiehali nové.
Keď však prišlo zvyšovanie úrokových sadzieb plynúce z opatrení Európskej centrálnej banky v snahe zmierniť infláciu, situácia sa upokojila. A rozdiely medzi starými a novými nehnuteľnosťami sa začali prehlbovať.
Kliknite a prečítajte si viac zo špeciálu „24 rád na bohatší a lepší život“
Ako totiž uvádza Peter Porubský, senior PR manažér portálu Nehnutelnosti.sk, existujúce nehnuteľnosti zlacneli výraznejšie ako novostavby. Používa sa na to výraz roztváranie cenových nožníc. „Kým v minulých rokoch bol efekt opačný a ceny sa výrazne približovali a v podstate bolo jedno, či kupujete starý byt alebo novostavbu, teraz sa situácia zmenila. Dá sa povedať, že sa vraciame k štandardnej situácii,“ vysvetľuje s tým, že nové nehnuteľnosti musia byť drahšie, rovnako ako keď kupujete novú vec, napríklad auto alebo spotrebič.
Dobré správy?
Čo sa týka cenového rozdielu, podľa Vladimíra Kubrického, analytika Realitnej únie Slovenskej republiky, koncom roka sa pohyboval väčšinou medzi 15 až 30 percentami. „Keďže od jesene 2022 sa novšie byty zlacňujú pomalšie ako staršie, rozdiel sa za posledný rok zvýšil. Napríklad pri trojizbových bytoch v Bratislave je to z 20 na 24 percent,“ dodáva.
To môžu byť dobré správy pre tých, ktorí mali predtým problém so získaním hypotéky, ktorá by im prefinancovala kúpu nehnuteľnosti. „Ak sa pozrieme na ceny bytov v novostavbách, tam sme pokles nezaznamenali, developeri idú skôr cestou marketingových akcií pre nových klientov, napríklad vo forme zvýhodnených úrokových sadzieb na určitý čas, kde klientom preplácajú časť úrokov,“ dopĺňa Roberta Mecková, riaditeľka FinGo recloud, realitnej odnože FinGo.
Nie každá rekonštrukcia sa oplatí
Keď už sme pri rozhodovaní o kúpe, oslovili sme realitných odborníkov s otázkou, čo sa aktuálne oplatí viac – ísť do novostavby alebo staršieho bytu? V prvom rade je potrebné zvážiť tieto faktory: cenu, lokalitu, štandard a potenciál bytu.
„Kto má poruke remeselníkov, môže zvoliť staršiu nehnuteľnosť v pôvodnom stave. Je lacnejšia a môže si ju upraviť podľa svojich plánov. Menej sa oplatí kupovať starší čiastočne zrekonštruovaný byt,“ tvrdí Kubrický s tým, že aj ten si pýta často nemalé peniaze na prerábku, no pritom cenu má podstatne vyššiu ako byt v pôvodnom stave.
„Táto kombinácia môže vo svetle drahších hypoték viesť k tomu, že kupujúci takýto byt nebude schopný financovať. Naopak, atraktívny môže byť kompletne zrekonštruovaný byt, kde sa dá hneď nasťahovať.“
Z iného súdka sú podľa Kubrického byty v novostavbách. Sú drahšie, no ponúkajú benefity, ktoré staršie nedokážu poskytnúť, ako je napríklad nižšia energetická náročnosť. „Porovnávať staršie a novšie byty nemusí byť jednoduché. Záujemca o novostavbu by si mal v prvom rade položiť otázku, aké plusy za vyššiu cenu získava,“ dodáva analytik Realitnej únie.
Čo sa kupuje
A aký je stav dopytu, ak berieme do úvahy roztváranie nožníc? Vrhli sa záujemcovia na staršie jednotky? Kubrický tvrdí, že vo výhode sú majitelia nehnuteľností, ktoré ponúkajú moderné bývanie a dá sa do nich okamžite sťahovať. „Nemusí to byť nutne v novostavbe. Atraktívne sú aj staršie kompletne prerobené byty.“
Dopyt je tak dnes podľa Meckovej rovnomerne rozložený, keďže sa ceny stabilizovali. Predávajú sa byty, ktoré ponúkajú novým majiteľom určitú pridanú hodnotu, či už spomenuté benefity od developerov pri novostavbách, napríklad kuchynská linka v cene, dorovnanie výhodnej úrokovej sadzby či pekne upravené jednotky v starších bytových domoch.
„Kupujúceho si nájdu, samozrejme, aj byty v pôvodnom stave v starých bytových domoch, ale o ich predaji už rozhoduje len výrazne nižšia cena, ktorá musí zaujať,“ vysvetľuje Mecková. V tejto súvislosti treba pripomenúť, že sa realitný trh otočil a kým uplynulé roky ťahali za kratší koniec kupujúci, teraz je to naopak, sú vo výhode a môžu jednoduchšie zjednávať cenu.
Analytici sa navyše zhodujú, že v roku 2024 môžeme očakávať postupné oživenie. „Dobrá správa je, že úrokové sadzby už sú pomerne stabilné, dopyt na trhu zo strany kupujúcich je a sekundárny trh tiež zareagoval. Zlepšenie nálady vidíme aj z pohľadu Indexu realitného zdravia, ktorý reprezentuje náladu medzi realitnými kanceláriami a agentmi,“ hovorí Porubský.
„Pripravuje sa aj predaj novostavieb, pri ktorých sa čakalo na zastabilizovanie cien energií a stavebných materiálov a v budúcom roku sa dostanú do ponuky. Trh s bytmi tak prejde do fázy, v ktorej si kupujúci budú mať z čoho vyberať a zároveň predávajúci budú vedieť predať nehnuteľnosť za kratší čas,“ uzatvára Mecková.
Prečítajte si viac zo špeciálu „24 rád na bohatší a lepší život“
