Kúpiť alebo prenajať? Uskromniť sa v menšom alebo ísť do niečoho väčšieho? Vyčkávať alebo rýchlo konať? Tieto otázky idú hlavou nejednému kupujúcemu, ktorý hľadá ideálnu nehnuteľnosť. Alexandra Novák, prezidentka Združenia realitných kancelárií Slovenska (ZRKS) a majiteľka realitnej kancelárie LIVIANTE, zhodnotila, podľa akých kritérií Slováci kupujú nehnuteľnosti. Výsledok? Hlavnými faktormi sú využitie, lokalita a pridaná hodnota projektu.
Podmienky na trhu
Rok 2023 je vo svete, nielen na Slovensku, poznačený poklesom cien nehnuteľností. Je to spôsobené najmä rastom ceny peňazí pri financovaní cudzími zdrojmi, čo vo výsledku spôsobilo pokles dopytu a vyššiu ponuku na trhu. Dopyt po nehnuteľnostiach tu však vždy bol, je a bude, pretože bývanie je elementárnou potrebou každého z nás. Kupujúcich lákajú aktuálne nízke ceny nehnuteľností na trhu, ale mnohí zvolili taktiku vyčkávania na nižšie úrokové sadzby. „Klientom sa snažíme vysvetliť, že v mnohých prípadoch sa neoplatí čakať, lebo nárast úrokových sadzieb navýši náklady na financovanie v takej miere, že ani prípadný pokles cien nehnuteľností tento náklad nepokryje. Vysoké úrokové sadzby navyše spôsobili, že mnohí ľudia, najmä mladí, sa rozhodli ostať v nájme a potrebu bývania vo vlastnom odložili, lebo ich rozpočet by bol príliš napnutý,“ opisuje súčasný stav Alexandra Novák, prezidentka Združenia realitných kancelárií Slovenska a majiteľka realitnej kancelárie LIVIANTE.
Toho pravého orechového je na trhu málo, aj preto sa veľa nehnuteľností predá alebo prenajme bez inzercie.
Alexandra novák
Ako rozmýšľajú kupujúci?
Klienti momentálne určite dlhšie zvažujú, čo si kúpia, keďže im nehrozí, že v priebehu niekoľkých hodín od zverejnenia ponuky bude prebiehať licitácia ceny vyvolaná viacerými záujemcami o konkrétnu nehnuteľnosť. Alexandra Novák hovorí, že zvýšený dopyt v porovnaní s predchádzajúcim obdobím badať po trojizbových bytoch. Dodáva, že dopyt po štvorizbových bytoch v dobrých a žiadaných lokalitách tu vždy bol aj bude. Na trhu ich nie je veľa a rodiny sa prirodzene sťahujú do väčšieho, keď sa rozrastajú.
Bývanie pre vlastné potreby
Rezidenti, ktorí kupujú nehnuteľnosti s cieľom mať vlastné bývanie, vždy uprednostňujú individuálne potreby. Rodiny zaujíma napríklad blízkosť škôl pre deti, oddychové zóny, dostupnosť MHD a občianska vybavenosť. „Mnohí klienti s nami v poslednom období diskutovali o kúpe štvorizbových bytov pre zabezpečenie komfortného bývania rodiny. Keď sme vyhodnotili ponuku týchto bytov aj s požiadavkami klientov (lokalita, parkovanie, pivničná kobka, služby v okolí), zistili sme, že je nevyhnutné robiť zásadné kompromisy, lebo ponuka je napriek dobe, v akej žijeme, slabá,“ hovorí odborníčka na reality. Z tohto dôvodu nie je ani tlak na cenu až taký veľký, kupujúci sú radi, ak si po dlhom a únavnom hľadaní vyberú niečo vhodné. Mnoho inzerovaných nehnuteľností, ktoré sú na prvý pohľad atraktívne, nespĺňa ich požiadavky (parkovanie, príjemné zázemie, odkladanie bicyklov, dostatok zelene).
Expatrianti zo zahraničia
„Segment veľkometrážnych bytov bol ovplyvnený aj prílevom ukrajinských rodín a zahraničných manažérov s rodinami, ktorí potrebovali prenájom vo väčších mestách,“ vysvetľuje problematiku aj z iného uhla Alexandra Novák. Podľa jej slov bol kedysi prenájom viacizbových nehnuteľností problémom, dnes je po nich veľký dopyt. Navyše tí, ktorí si tu už vytvorili zázemie a plánujú na Slovensku ostať, uvažujú aj nad kúpou vlastného bytu.
Zámery menia aj investori
V minulosti, v období nízkych úrokových sadzieb, bol najväčší dopyt po dvojizbových bytoch s cieľom následne ich prenajať. Pri dnešných hodnotách úverov v porovnaní s rastúcimi cenami nájmov však nemajú investori pokryté náklady, a preto hľadajú vhodnejšie formy investovania. Teraz svoj záujem smerujú skôr na nehnuteľnosti iného charakteru alebo zvažujú prenájom formou krátkodobých nájmov, napríklad cez platformu Airbnb, aby z investovaných zdrojov získali čo najvyšší výnos. „Čo sa týka lokálneho trhu, zaujímavým a aj rozhodujúcim faktorom je lokalita – veľmi žiadaný je downtown Bratislavy, oblasť centra mesta, okolie škôl, ktoré navštevujú deti expatriantov,“ vymenúva šéfka realitnej kancelárie LIVIANTE a pokračuje, že týmito faktormi je ovplyvnený dopyt s potenciálom dlhodobých, solídnych, dobre platiacich nájomníkov.
Lákadlom je aj zahraničie
Viacerí investori realizujú kúpu nehnuteľností v zahraničí, kde v minulosti až taký dopyt nebol. Ide o destinácie ako Dubaj, Španielsko, Toskánsko, Tenerife, Sicília, Thajsko, Gruzínsko, Kostarika, Austrália a mnoho ďalších krajín, kde je aktívny cestovný ruch, príjemné podnebie, podstatne vyšší dopyt po rekreačných nájmoch a kde sa dá z investície získať vyšší výnos.
Vo všeobecnosti však platí, že ak je v ponuke nehnuteľnosť, ktorá spĺňa požiadavky záujemcov, tak aj v súčasnosti svojho kupujúceho alebo nájomcu nájde rýchlo. „Toho pravého orechového je aj v týchto časoch na trhu málo, aj preto sa veľa nehnuteľností predá alebo prenajme bez toho, aby sa objavili v inzertnej ponuke,“ hodnotí na záver Alexandra Novák.
Tento text vznikol v spolupráci s klientom.
