Niekoľko mesiacov prebiehal na realitnom trhu súboj „kto z koho“ – kupujúci vyčkávali na nižšie ceny a predávajúci sa ich poklesu, prirodzene, bránili. Ukázalo sa, že na koni boli napokon najmä záujemcovia o bývanie.
Podľa dát Národnej banky Slovenska sa však v štvrtom štvrťroku pokles cien nehnuteľností takmer zastavil. Dosiahli sme už dno? Slovensko, podobne ako iné postkomunistické krajiny, zaznamenáva vysokú mieru vlastníctva nehnuteľnosti, či už s hypotékou, alebo bez nej.
Spolu až 93 percent nehnuteľností na Slovensku slúži na vlastné bývanie, iba 7 percent sa využíva vo forme prenájmu (mimochodom, vo vyspelých západných krajinách je táto miera výrazne vyššia). Vlastníctvo nehnuteľnosti je tak u nás silne zakorenené, čo je jedným z faktorov, ktorý ženie vpred dopyt po bývaní.
Dlhé obdobie sme u nás zažívali situáciu pokriveného trhu s hypotékami, keď dlhodobo uvoľnená politika Európskej centrálnej banky stlačila sadzby hypotekárnych úverov na extrémne nízke úrovne. Zároveň Slovensko je krajinou, kde mladí ľudia odchádzajú z domu veľmi neskoro (v priemere až po tridsiatke) a máme aj najväčšiu priemernú veľkosť domácnosti spomedzi krajín EÚ. Toto sú všetko faktory, ktoré dlhodobo tlačia dopyt po bývaní smerom nahor.
Zanechajme na chvíľku stranu dopytu a pozrime sa na ponuku nehnuteľností. Na Slovensku máme podľa OECD najmenší pomer domov a bytov na 1000 obyvateľov spomedzi všetkých krajín EÚ, zároveň došlo v posledných štvrťrokoch k výraznému prepadu výstavby nových bytov (počet začatých bytov bol v treťom kvartáli medziročne až o štvrtinu nižší). Nič teda nenasvedčuje tomu, že by sa „zásoba“ nehnuteľností na Slovensku mala výrazne zväčšiť.
Ak ešte do tohto zamyslenia vložíme okolnosti posledných rokov – dopady pandémie a extrémny nárast cien nehnuteľností po roku 2021, výrazný nárast inflácie, rast sadzieb na hypotékach či spomalenie ekonomík – môžeme vyvodiť dva závery.
Prvým z nich je, že dostupnosť bývania na Slovensku sa zhoršila. Zatiaľ čo v treťom štvrťroku 2023 vzrástli disponibilné príjmy oproti predpandemickému obdobiu iba o 27 percent, nárast cien nehnuteľností presiahol 50 percent. Hoci sa nám posledných 5 kvartálov darilo tento rozdiel zmierňovať, medzera ostáva široká.
Druhým záverom je, že z krátkodobého hľadiska ešte vidíme potenciál jemného poklesu cien nehnuteľností vzhľadom na stále dobiehanie dopadov aktuálnych nepriaznivých ekonomických okolností.
Rozdiely medzi regiónmi a typmi nehnuteľností môžu zohrať významnejšiu rolu. Pri starších bytoch môžu byť napríklad poklesy citeľnejšie než pri novostavbách, ktoré sa stavali pri vysokých cenách stavebných materiálov. Na druhej strane, štrukturálne faktory na realitnom trhu nám ukazujú, že potenciálny dopyt na Slovensku ostáva masívny, hoci je aktuálne utlmený.
Niektoré nehnuteľnosti tak už našli svoje dno, iné k nemu ešte len smerujú. Čakať na akýsi prepad cien či obávať sa dlhodobého spomalenia realitného trhu však za súčasných okolností nemá základ v dátach. Kupujúci nech si tak ešte chvíľu užívajú jazdu „na koni“, čoskoro budú opäť zosadení druhou stranou.
