Oranžové tehly, pravouhlé ulice a industriálne budovy. Miesto, z ktorého dýcha inšpirácia Amerikou a dohliada naň Baťov mrakodrap – alebo dvadsaťjednotka, jedna z ikonických budov bývalého Baťovho areálu v Zlíne. Práve tu, v centre zlínskeho prvorepublikového funkcionalizmu, vlastní rozsiahle pozemky, vrátane pôvodných výrobných budov, developerská skupina Cream Investments.
Jej väčšinový majiteľ, nenápadný zlínsky podnikateľ Petr Tankó, má s areálom veľké plány. V nasledujúcich rokoch chce do jeho postupnej prestavby na živé centrum Zlína investovať okolo desať miliárd korún (asi 395,7 milióna eur).
Niekoľko projektov však už v Zlíne pod hlavičkou Creamu vzniklo. Napríklad zrekonštruované budovy 14 a 15 alebo pôvodne výrobná budova 32, kde je teraz bývanie. V pláne je v blízkej dobe aj spojenie budov 24, 25 a 26 do multifunkčného projektu Fabrika za 3,5 miliardy korún (138,5 milióna eur).
Ako CEO je pri projektoch Creamu Martin Jarolím. Ten sa k Baťovmu areálu dostal už v čase, keď podnik Svit, nástupca komunistami znárodnených Baťových závodov, koncom 90. rokov spadol do konkurzu a ovládli ho veritelia.
ČSOB vtedy Jarolíma najala, aby jej majetok postrážil. „Išiel som do toho s tým, že to bude na dva mesiace a už som tu dvadsať rokov,“ spomína Jarolím. Petr Tankó, ktorý potom získal väčšinu areálu ako pohľadávku Svitu, si potom Jarolíma vybral ako svojho CEO.
Martin Jarolím má však k areálu Baťových závodov aj osobný vzťah. Rok pôsobil v Toronte u potomka Tomáša Baťu, Thomasa George Baťu. „Je to veľká osobná motivácia pre to, aby sme nezanechali to územie pre budúce generácie rozvalené a skrachované, ale ako modernú integrálnu súčasť mesta, ktorá funguje a kam ľudia radi chodia,“ hovorí.
V rozhovore pre český Forbes hovorí Jarolím o minulosti aj budúcnosti celého ikonického areálu a tiež o tom, ako sa Cream Investments stavia k ďalším nehnuteľnostiam a k svojmu realitnému biznisu.
V centre Zlína rozvíjate jeden z najväčších brownfieldov v Česku. Aká je vaša celková vízia spojená s týmto miestom?
Priblížim to vývojom celého areálu. Bývalé Baťove závody skrachovali, zostali tu obrovské hmoty v centre mesta, v uzavretom areáli bez akéhokoľvek využitia. V roku 2001 sme stáli pred problémom, čo s tým. Nie sme na atraktívnom pražskom trhu, ale v Zlíne, krajskom meste, kde je všetko oveľa náročnejšie.
Pozeráte sa na ten areál a hovoríte si, je to fantastické, má to genius loci, pravouhlé ulice ako na Manhattane, hmoty nie sú vôbec zlé, ten Baťa to vymyslel geniálne! Takže sa s tým môže dobre architektonicky pracovať. Má však mesto na to, aby taký obrovský brownfield integrovalo do už existujúcej časti mesta, alebo zostane uzavretým getom? A ste na rázcestí.
My sme si vtedy povedali: Prečo by to nešlo? Bude to veľa práce, ale prečo nie. Keď to išlo inde v Európe, tak to pôjde tu tiež. Pustíte sa teda do toho, ale musíte ísť krok za krokom. Pri takomto diele potrebujete na začiatku šťastie. My sme ho mali v tom, že vtedy vznikajúci Zlínsky kraj a jeho finančné riaditeľstvo hľadalo sídlo. Vykonali sme prvú veľkú transakciu, odpredali mrakodrap 21 štátu a následne túto budovu zrekonštruovali.
To bolo kedy?
V roku 2003. To bola tá hlavná udalosť, ktorá revitalizáciu naštartovala. Potom sme súbežne pracovali na ďalších subjektoch. Mestu sme odpredali budovu 23, kde vznikol inkubátor, ktorý funguje dodnes, a tak to išlo postupne ďalej. Tiež sme na voľnej ploche vybudovali malú autobusovú stanicu, čo bola investícia do budúcnosti, ktorá pritiahla ďalších ľudí.
Do budov 14 a 15 sa nasťahoval po ich rekonštrukcii Baťov inštitút, teda sídlo Krajskej galérie, knižnice a múzea, do budovy 12 sme pritiahli krajské riaditeľstvo polície, čo bol ďalší dôležitý krok potrebný na celkové oživenie územia. Postupne sme pridávali naše ďalšie projekty.
Z pôvodne výrobnej budovy 32 sme urobili multifunkčnú budovu vhodnú na bývanie, kde je fitnes centrum, hlavná zlínska pošta, banka aj kaviareň. Tým, že sme začali meniť funkcie budov, sa sem vrátil život a prirodzenou cestou sa tak rozširuje centrum mesta.
Aby som to zhrnul, našou víziou je urobiť zo všetkých tých pôvodne továrenských budov vo východnej časti areálu integrálnu súčasť mesta. To je asi 25 percent zo 65-hektárového územia – aby sa to všetko prepojilo do jedného veľkého centra Zlína.
Foto: Tomáš Škoda
Existuje nejaký masterplán, ktorý tú lokalitu zastrešuje? Ako sa pristupuje k rozvoju takého areálu?
Na začiatku, keď sme si chceli určiť, čo sa s tým územím má robiť, bolo potrebné spracovať klasický biznis plán. Vezmete všetky budovy, ktoré tu sú, urobíte im perfektný audit, zistíte, aký je rozsah ich plôch, v akom sú stave, v akom stave je infraštruktúra. Potom urobíte odhad budúcich nákladov verzus budúcich výnosov v čase.
Dodržujete pri tom ortogonalitu (pravouhlosť, pozn. redakcie), ktorá je tu pamiatkovo chránená. Viete, že nemôžete na nejaké veci vôbec siahať, čo je však väčšinou dobre. Tiež viete, že niektoré budovy sú natoľko hodnotné, že sa s nimi musí pracovať, iné naopak zbúrať môžete.
Na základe tejto (na prvý pohľad jednoduchej) matematiky ten plán vznikne. Zistíte, koľko desiatok miliárd sa do toho územia musí investovať, koľko je to tisícok ľudí, ktorí sa sem musia postupne nasťahovať, aký mix zón si môžete dovoliť. Z toho vyjde, čo sa s tým vlastne dá urobiť. To je tá suchá ekonomická časť. Ešte podstatnejšie je však niečo iné, ale to vám dôjde až časom.
Vizualizácia: Cream Investments
A to je čo?
Najpodstatnejšie je, že vytvoríte nový ekosystém. Prostredie, ktoré premeníte, je oveľa dôležitejšie ako konkrétne budovy. Tie sú len nosičom funkcií. Podstatnejší je však ekosystém, ktorý okolo vzniká, vytvárate tým podmienky na životné príbehy. To je tá správna vízia. Pokiaľ dokážete priniesť novú náplň a nové príbehy, tak to môže fungovať, preto chceme na územie priniesť ďalší nový príbeh celého mesta, to ma na tom osobne baví najviac.
Keď dokončíme budovu číslo 34, Fabriku a budovu číslo 16, štát zrekonštruuje železničnú trať do Zlína vrátane novej výpravnej budovy a majitelia autobusovej stanice ju tiež zrekonštruujú. V tej chvíli bude centrum Zlína konečne vyzerať ako v 21. storočí. Bude čisté, usporiadané a funkčné.
Asi najaktuálnejší projekt je Fabrika, teda komplex troch budov, ktorý spojíte do jedného bloku. Plánujete tam investíciu tri a pol miliardy (138,5 milióna eur) a získali ste stavebné povolenie. Čo konkrétne teda postavíte?
Odpoviem vám príbehom. Fabrika pôvodne vznikala pred desiatimi rokmi ako klasické obchodné centrum mestského typu. Mali sme tiež podpísanú spoluprácu s Univerzitou Tomáša Baťu, ktorá mala záujem o časť administratívnych plôch. Nachystali sme projekt a začali obiehať potrebné povolenia.
Počas toho sme však zistili, že najväčšou výzvou je zmena myslenia miestnych ľudí, ktorí majú vzťah k tomuto miestu ako k priestoru, do ktorého sa chodilo pracovať. Nám potom trvalo šesť rokov, kým sme ľudí presvedčili, že tu môžu vzniknúť aj iné projekty. Medzitým univerzita nemohla čakať, postavila si vlastné budovy a my sme museli obsah Fabriky zmeniť.
Navyše ľudia už od takejto budovy nechcú len nákupné príležitosti, potrebujete toho ponúknuť viac. Kultúru, šport, jednoducho relax… A logicky tam vychádza aj bývanie a čiastočne aj kancelárie. To je tá nová podoba Fabriky. Hmota sa teda veľmi nemenila, ale funkcia áno. Chceme skrátka, aby sem ľudia radi chodili.
Vedľa toho stojí ešte budova 34, v ktorej teraz sedíme, čo je nejakých 60-tisíc metrov pôvodne postavených ako sklady. Máme v pláne túto budovu začleniť k Fabrike. Pridáme do nej športoviská a hlavne bývanie, pretože potrebujeme rezidentov, aby tu bol život aj večer. Tým ešte viac doplníme transformáciu územia. Bude tu parkovanie, obchody, kancelárie, bývanie. Skrátka multifunkcia. Chceme sem dostať hlavne mladých ľudí.
Vizualizácia: Cream Investments
Koľko do budovy 34 plánujete investovať?
Vychádza to zhruba na 2,4 miliardy korún (asi 95 miliónov eur).
Areál bývalých Baťových závodov je obrovský. Čo ďalšie máte v pláne?
Väčší rozvoj je plánovaný na Rybníkoch, čo je aj bývalý Baťov areál, kde vlastníme pozemky. Teraz prebehla zmena územného plánu, počas niekoľkých rokov tam chceme postaviť asi 700 bytov s kompletnou infraštruktúrou.
Všetko bude krásne prepojené, všade je to kúsok. Som presvedčený, že bicykle a pešie spojenie sú budúcnosťou. Nie som zástancom automobilov v centrách miest, pretože je to nezmysel. Sme málo aktívni, nechceme sa hýbať, nevieme chodiť pešo.
Hovoríte o pomerne veľkom počte bytov, ktoré plánujete stavať. Hodláte si ich všetky nechať alebo budú aj na predaj?
DNA tejto spoločnosti je založená na tom, že všetko, čo postavíme, zostáva naším majetkom. Nie sme klasickým developerom, ktorý postaví, predá a ide ďalej. My chceme, aby to fungovalo, aby tu ľudia bývali radi. Ten, kto postaví byty a hneď ich predá, spravidla veľmi nerieši, ako sa tam bude žiť. Keď chcete, aby u vás ľudia dlhodobo bývali, takto myslieť nemôžete. Okamžite sa vám to vráti.
Neznamená to však, že keď postavíme naraz 700 bytov, že si úplne všetky necháme. Keď si tu ľudia budú chcieť byt kúpiť, môžeme tomu náš zámer prispôsobiť. Skúsili sme to už pri budove 32, kde sme časť bytov ponúkli. Záujem bol enormný, avšak naším hlavným biznisom je prenájom nehnuteľností.
Ešte späť k Fabrike. Stavebné povolenie už máte, kedy teda začnete stavať?
Teraz začíname obchodovať. Zhruba v polovici roka budeme vedieť, či nám potenciálni nájomcovia zaplatia to, čo od nich chceme, aby sa nám to vyplatilo. V prípade, že to nebude vychádzať podľa našich predstáv, stavbu jednoducho odložíme. Nám to neutečie.
Ideálne však chceme stavať v budúcom roku a tí, ktorí o tom rozhodnú, sú nájomcovia. To je náš biznis model. Aktuálne tiež uvažujeme o výmene niektorých funkcií s budovou 34. Sme zvyknutí adaptovať sa na nové podnety. Pokiaľ nám to dáva zmysel, nelipneme do detailu na pôvodných plánoch.
Ako funguje vaše financovanie? Všetko staviate zo svojho?
Máme aj úverovú linku. Naša úverová angažovanosť je niekde na úrovni osemsto miliónov korún (31,6 milióna eur). Banky nám ponúkajú viac, ale my nechceme. Vyrástli sme z ničoho a vieme, ako vás môžu úroky stiahnuť pod vodu.
Developeri, ktorí predávajú, si tú úverovú páku môžu dovoliť väčšiu, pretože rýchlo exitujú a chcú rásť, rásť, rásť. My však ideme radšej pomaly a na istotu, takže si neradi požičiavame. Peniaze investujeme späť do projektov.
Foto: Tomáš Škoda
Ako je na tom realitný trh v Zlíne? Po čom je dopyt?
My sme v Zlíne určite najväčším developerom. Trh teda zásadným spôsobom spoluvytvárame. Vieme teda, aký dopyt existuje – pôjde za vami, keď ponúknete vyššiu kvalitu. Noví obyvatelia sa sem však nesťahujú, takže pracujete s miestnymi.
Dopyt po lepšom a kvalitnejšom bývaní tu určite je. Ak sa navyše začne mesto meniť do modernejšej podoby tým, že sa nebudeme báť ísť napríklad cestou High Line v New Yorku alebo dokov v Hamburgu, verím, že sa atraktivita mesta zmení a dopyt sa ďalej navýši.
Dotkol sa vás nejako všeobecný pokles trhu v uplynulých dvoch rokoch?
Máme permanentný rast v príjmoch, v ziskoch, vo všetkom. Je to postavené len na tvrdej práci. Zažili sme dve krízy a potom covid. Nič z toho sa nás nedotklo na číslach. Zasiahlo nás to v tom, že naši klienti mali problémy a my sme im museli dokázať pomôcť.
Veľkým klientom sme povedali, že si musia poradiť sami, malým sme napríklad pomohli tým, že sme im na nejaký čas odpustili nájmy. Vyplatilo sa nám to. Nejdeme na finančné páky, tak nás to tak nebolelo.
Počas covidu sme povedali, že nič nestaviame, že stavebným firmám bláznov robiť nebudeme. Nejaké projekty sme teda zastavili, nie preto, že by sme sa báli trhu, ale preto, že stavebné firmy žiadali astronomické sumy. Vďaka tomu sme si však mohli veľa projektov dopracovať. Dnes už stavebné firmy zase chodia a pýtajú sa, či pre nich niečo nemáme.
Vizualizácia: Cream Investments
Ako je vaše portfólio rozdelené podľa segmentov?
Zlín je naša srdcová záležitosť, máme tu osobnú väzbu, ale inak máme majetok po celej republike: 30 percent sú byty, 30 percent kancelárie, 30 percent retail a zvyšok je priemysel.
Je výhoda byť takto rozkročení medzi všetkými segmentmi?
Rozhodne áno. Máte rôzne výkyvy a nikdy sa všetky segmenty nesprávajú rovnako. Výhodou je aj to, že sme v rôznych regiónoch.
Aká je celková hodnota nehnuteľností Cream Investments?
Tesne nad päť miliárd v roku 2022 (197,8 milióna eur), minulý rok to už bolo takmer šesť miliárd (237,4 milióna eur). To sú nehnuteľnosti vo vlastníctve fondu, ktorý je kótovaný na pražskej burze.
Foto: Tomáš Škoda
Na konci minulého roka ste vyhrali v tendri Českej pošty, ktorá predávala svoju budovu v Prahe na Pankráci. Pošta nakoniec tender zrušila, pozemky a budovu kúpila Praha. Čo ste na mieste plánovali?
My sme mali podrobne spracované tri verzie štúdií a spolupracovali na nich s ateliérom CMC Architects. Presne sme vedeli, čo tam chceme urobiť, aké sú obmedzenia územia… To, čo to územie znesie, boli parkovacie plochy, drobná komercia, kancelárie a v horných poschodiach bývanie. V rámci regulácií tohto územia sme plánovali výškovú budovu a opäť sme si budovu chceli nechať, mať ju ako vlajkovú loď v Prahe.
Tiež sme od začiatku počítali s tým, že projekt nebudeme pripravovať sami, ale že s Prahou budeme spolupracovať. Keď máte dobré vzťahy, podarí sa vám viac.
Máte ambíciu v Prahe svoju pozíciu posilniť a kúpiť niečo iné?
Máme, ale po týchto skúsenostiach už o tom nebudeme hovoriť. Keď to ovládneme, budeme to komentovať, závisť je hrozná vec.
A aspoň typovo?
Hľadáme atraktívne veci. Toto bola veľmi zaujímavá lokalita. Keď nám však niekto niečo ponúkne za veľmi výhodnú cenu, tak to tiež vezmeme. Sú prípady, ktorým sa niektorí pražskí developeri ani nechcú venovať. Ak teda uvidíme zaujímavú ponuku, siahneme po nej.
Peniaze máme, ale chceme nakupovať lacno. Všetci teraz počítajú na exit, preto sú tie projekty také drahé. Nám to však musí dávať zmysel pre náš biznis model…
Článok vyšiel na Forbes.cz. Autorom je Martin Bajtler.
