Záujemcovia o vlastné bývanie dnes pre drahšie hypotéky často uprednostnia radšej podnájom. To je jeden z hlavných dôvodov, prečo ceny prenájmov za posledné obdobie prudko vzrástli. Za dva roky sa ceny zvýšili niekde až o pätinu. Rekordný rast zaznamenali Košice.
Situácia na trhu s bývaním sa dostala až do stavu, pri ktorom sa ponuky bytov na inzeráte dlho neohrejú. Záujemcovia si ponuky rýchlo rozchytajú, a to aj napriek rastúcim cenám.
Jeden príklad za všetky. Priemerná cena prenájmu 2-izbového bytu v bratislavskom Ružinove vzrástla za dva roky o 100 eur za mesiac. Konkrétne z 536 eur v prvom kvartáli 2022 na 640 eur v prvom kvartáli tohto roka, ukazujú to najnovšie dáta portálu Nehnuteľnosti.sk, ktorý pravidelne porovnáva ceny realít. Ešte výraznejší vzostup cien prenájmov bol zaznamenaný v ostatných bratislavských mestských častiach.
Ceny prenájmov bytov nerástli len v hlavnom meste, ale plošne vo všetkých krajských mestách. Forbes sa bližšie pozrel na to, v akom regióne boli nárasty cien prenájmu najvýraznejšie a o koľko stúpli ceny prenájmov pri rôznych typoch bytov. Odborníkov na reality sme sa spýtali, aký ďalší vývoj očakávajú.
Nové Mesto dobieha centrum
Najvyššie nájomné zaplatia tradične ľudia v bratislavskom centre mesta. Konkrétne cena prenájmu priemerného 2-izbového bytu vyjde na 750 eur mesačne. V prípade 3-izbového bytu je to až 1200 eur mesačne, vyplýva z dát za prvý kvartál 2024. Zatiaľ, čo v tejto mestskej časti vidíme skôr medziročnú stagnáciu cien, iné bratislavské štvrte dobiehajú s cenami centrum mesta vo všetkých kategóriách bytov.
Najviac v segmente 2-izbových bytov, teda o vyše 23 percent, stúpli za dva roky ceny prenájmov v Bratislave IV. Tam radíme všetky štvrte na západe Bratislavy, teda napríklad Karlovu Ves či Dúbravku. O vyše 21 percent za rovnaké obdobie narástla cena nájmov v Bratislave III, tu zas patrí Nové Mesto. O viac ako 20 percent narástli ceny prenájmov aj v mestskej časti Bratislava V, ktorá zahŕňa najväčšie sídlisko na Slovensku, teda Petržalku.
Michal Pružinský, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk, hovorí o vysokom dopyte po prenájmoch a prirovnáva situáciu k predaju bytov spred troch rokov. „Niektoré nehnuteľnosti sú prenajaté ešte v deň publikovania inzerátu,“ opisuje situáciu na trhu.
Najprudší nárast bol v Košiciach
Rekordérom je metropola východu. Cena prenájmu 2-izbového bytu v centre Košíc sa zvýšila za obdobie dvoch rokov o takmer 35 percent. V eurovom vyjadrení je to nárast z 521 eur v prvom kvartáli roku 2022 až na 700 eur za rovnaké obdobie tohto roka. To je nárast nájomného až o 179 eur za jeden mesiac.
Pri dvojročnom horizonte boli nárasty ceny prenájmov 2-izbových bytov v iných krajských mestách miernejšie. Najmiernejší rast bol zaznamenaný v Trnave, kde ceny prenájmu stúpli o viac ako päť percent a za ňou nasleduje Banská Bystrica s nárastom cien o vyše šesť percent.
Zdroj: nehnutelnosti.sk
Trend nárastu cien prenájmov o pätinu bol rovnako viditeľný za dva roky po celom Slovensku aj v segmente 3-izbových bytov. Naopak podľa Pružinského segment 1-izbových bytov dlhodobo nepodlieha trendom realitného trhu na Slovensku. Dôvodom je podľa neho to, že počet bytov na trhu je veľmi malý a napríklad v Bratislave tvoria len menej ako 20 percent objemu nájomných bytov.
Výsledkom tejto skutočnosti je, že v mnohých krajských mestách ceny prenájmu 1-izbových bytov za dva roky dokonca poklesli. Najviditeľnejší pokles, teda o takmer deväť percent, bol zaznamenaný v druhom košickom okrese.
Dôvodov rastu cien prenájmu je viacero. Analytik Národnej banky Slovenska Roman Vrbovský hovorí, že v časoch, keď dostupnosť bývania klesá, je logické, že bude stúpať dopyt po alternatíve, čiže nájomnom bývaní.
Druhým dôvodom je to, prenajímateľ si zvýšené náklady premieta do nájomného. „Okrem neho ceny nájmov rastú aj pod vplyvom vyššej inflácie – tým, že prenajímateľom (väčšinou súkromným vlastníkom) sa vo všeobecnosti zvyšujú náklady, premietajú ich aj do výšky nájomného. Významnou súčasťou nákladov môže byť aj hypotéka, ktorej splátka vzrástla z dôvodu sprísnenej menovej politiky (a teda aj zvýšených úrokov po uplynutí výročia fixácie úveru),“ vysvetľuje pre Forbes. Ďalším dôvodom je podľa neho tiež prírastok obyvateľstva z dôvodu príchodu utečencov z Ukrajiny.
Bude nájomné ďalej rásť?
Obrat na trhu s nájomným bývaním zrejme nepríde a nájmy rozhodne klesať nebudú, hovorí pre Forbes Róberta Mecková, riaditeľka FinGO recloud. Podľa nej sa očakáva len mierny pokles úrokových sadzieb a zároveň aj rast cien nehnuteľností.
„Keď si porovnáme jeden a pol izbový alebo dvojizbový byt v širšom centre Košíc, nájomné za posledné dva roky na základe našich skúseností stúplo od 50 do 100 eur, u novostavieb to bolo od 100 eur až po skutočne výrazných 200 eur,“ vysvetľuje s tým, že je sama prekvapená, kam až ceny nájmov rastú.
TASR/František Iván
Cený nájmov v Košiciach predbehli aj ceny v hlavnom meste. TASR/František Iván
Trend vyššieho nájomného v Bratislave potvrdzuje aj konzultačná spoločnosť CBRE. V priemere išlo podľa nej nájomné nahor medziročne o päť percent. Upozorňuje na skutočnosť, že tempo rastu v porovnaní s predchádzajúcimi obdobiami zrýchľuje. „Len za prvý štvrťrok stúplo nájomné oproti koncu minulého roka o 2,5 percenta a dá sa očakávať, že tento trend bude pokračovať ďalej aj do konca roka,“ vysvetľuje Peter Slovák, senior research analytik z CBRE Slovensko.
Dáta o cenách nájmu zbiera aj Realitná únia SR. Podľa jej analytika Vladimíra Kubrického za posledný rok nezaznamenali výrazné zmeny. Rozhodne to podľa neho nebol rast, ktorý by kopíroval dynamické zvyšovanie miezd.
„Životné náklady vplyvom vysokej spotrebiteľskej inflácie sa zvýšili do takej miery, že ľudia sa museli pri položke „bývanie“ vo svojich výdavkoch naďalej krotiť. Napriek vysokému dopytu po nájmoch prenajímatelia na rast ani netlačili,“ vysvetľuje pre Forbes. Dodáva, že ich prioritou bolo nájsť „ihlu v kope sena“, t.j. odovzdať byt do nájmu spoľahlivému nájomcovi, ktorý bude načas platiť a neodíde po 3 mesiacoch.
Zároveň očakáva, že dopyt po nájmoch sa nebude ďalej zvyšovať. Ako dôvod uvádza skutočnosť, že situácia s dostupnosťou hypoték sa bude zlepšovať, a to tak vplyvom rastu miezd ľudí, ako aj postupného znižovania úrokových sadzieb.
