Developerský projekt Florian je situovaný do lukratívnej štvrte v blízkosti Národnej banky Slovenska a aktuálne patrí do portfólia Alto Real Estate. Pôvodne išlo o trojfázový rezidenčno-administratívny projekt, no po zlých časoch na trhu s kanceláriami Alto mení plány.
V roku 2021 rady skupiny Penta opustil jej spoluzakladateľ Jozef Oravkin a následne stvoril nového hráča na poli segmentu real estate.
Expartner Penty založil developerskú spoločnosť Alto Real Estate. Súčasťou dohody o vyrovnaní pri odchode zo skupiny bolo prevzatie viacerých projektov z portfólia Penta Real Estate. Išlo tak o Sky Park, komplex Digital Park a pozemky, na ktorých mal vyrásť development Florian.
Posledný menovaný projekt okrem rezidenčnej časti, ktorá je už vo výstavbe, obsahoval aj kancelársku budovu. Tá niesla názov Florian Offices, no ako developer prezradil pre Forbes, s využitím a zámerom budovy má teraz iné plány.
Štvrtá veža areálu Sky Park. Foto: Forbes/Pavel Knapko
Dve fázy – tri bytovky
Projekt Florian sa člení na tri fázy a rozkladá sa pri uliciach Imricha Karvaša, Slovanskej a Radlinského. Prvé dve naďalej nesú názov Florian Residence a pod ne patria tri rezidenčné budovy.
V prvej fáze vznikne osempodlažná bytovka so 73 bytmi a apartmánmi pre 160 obyvateľov. Podľa oficiálneho webu a niektorých zverejnených cenoviek nájdete v komplexe byty od 228 200 eur až po 565-tisíc. Prvá fáza by mala byť dostavaná v roku 2025.
Do druhej fázy výstavby patria až dve osempodlažné bytovky s 260 bytmi a apartmánmi pre 600 obyvateľov. Nehnuteľnosti v druhej fáze ešte nie sú na predaj.
„V rámci druhej etapy Florian Residence sme v minulom roku zrealizovali prípravu územia v podobe povolených búracích prác. V samotnom projekte sme po odkúpení zrealizovali viacero vylepšení, ktoré mali dopad na harmonogram projekčných prác. Výstavba objektov druhej etapy začne po získaní právoplatného stavebného povolenia, čo vzhľadom na priebeh povoľovacieho procesu môže trvať ešte ďalšie mesiace,“ opísal pre Forbes CEO Alto Real Estate Rastislav Valovič.
Archív Alto Real Estate.
Z kancelárií na byty
Práve poslednou fázou developerského komplexu mala byť výstavba administratívnej budovy Florian Offices. Pôvodný zámer bol, ako napovedá už jeho názov, výstavba modernej kancelárskej budovy.
Podľa pôvodného zámeru posudzovaného EIA (vplyvy na životné prostredie) mal byť súčasťou Florian Offices polyfunkčný administratívny objekt, podzemné parkovisko, ale aj obchody a služby. Podľa zámeru mala byť výška vynaloženej investície na development orientačne 17 miliónov eur. Pôvodné plány sa ale zrejme výrazne zmenili, za čo môže stav trhu s kancelárskymi priestormi.
„Vzhľadom na aktuálnu situáciu na trhu súvisiacu s výstavbou nových administratívnych budov, veľkosť projektu a s ňou spojenú nízku efektivitu považujeme výstavbu kancelárskeho zámeru v tejto lokalite za rizikovú a dlhodobo neudržateľnú,“ okomentoval Valovič z Alto Real Estate zmenu plánov.
CEO developerskej firmy konkretizoval, že ide naozaj o preklopenie zámeru z administratívnej budovy na rezidenčnú. „Áno, navrhujeme zmenu funkcie s dominantným zastúpením funkcie bývania.“
Na negatíva trhu s kancelárskymi priestormi upozorňuje aj Národná banka Slovenska v Správe o finančnej stabilite za rok 2024.
„Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave počas druhého polroka 2023 opäť stúpla a dosiahla hodnotu 14,2 percenta,“ píše sa v dokumente NBS. V texte sa taktiež píše: „Vyšší podiel práce z domu vo viacerých firmách znižuje dopyt po kancelárskych priestoroch.“
Zmena funkcie kancelárskeho projektu na bytový nie je pre Alto Real Estate žiadnou novinkou. V rámci projektu Sky Park v novom bratislavskom downtowne s podobnou taktikou pristúpili napríklad aj pri projekte Sky Park Tower. Pripravovaná dominanta štvrte mala pôvodne plniť funkciu administratívnej budovy, no po novom pôjde o multifunkčnú stavbu, v ktorej bude dominovať práve rezidenčná funkcia.
Alto sa tak práve pre problematický trh s kanceláriami rozhodol konať. „Z tohto dôvodu sme zámer prihlásili do výzvy magistrátu na zmenu územného plánu,“ potvrdil pre Forbes Valovič. Práve zmena územného plánu na území hlavného mesta je veľkou témou. Na jeho prekopanie čaká viacero stavebníkov, ktorým pôvodné regulácie brzdia plány.
Ide tak napríklad o prerábku browmfieldu Palma, ktorú má pod krídlami developer Corwin, Nové Lido od developera JTRE či Southbank od Penta Real Estate. K „refreshu“ územného plánu by malo orientačne dôjsť tento rok.
Alto zároveň prezradil, kedy osvetlí finálne plány tretej fázy projektu Florian. „Finálna podoba tretej etapy a s tým súvisiaci harmonogram výstavby budú predstavené až po kladnom prerokovaní a schválení zmeny územného plánu,“ doplnil Valovič. CEO Alto Real Estate zároveň podčiarkol, že Florian by mal spolu so všetkými fázami „zhltnúť“ desiatky miliónov eur.
