Daň z nehnuteľností je príjmom miest a obcí, ktoré z nej ročne získajú zhruba päťsto miliónov eur. Predstavuje to zhruba 0,4 percenta HDP, pričom priemer v EÚ činí 1,2 percenta, vysvetľuje analytik Tatra banky Juraj Valachy.
Odborníci hovoria o nutnosti zvýšiť daň z nehnuteľností. Dnes jej sadzby určujú obce. V budúcnosti by sa mala platiť na základe hodnoty bytu či domu. Ľudia s drahším objektom by teda platili viac.
Zdaňovanie nehnuteľností na základe ich hodnoty je vo väčšine vyspelých európskych krajín štandardom a prechod naň odporúča Slovensku väčšina relevantných ekonomických inštitúcií. Urobila tak napríklad Európska komisia, Medzinárodný menový fond alebo Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj.
Výhodou hodnotového zdanenia by mala byť najmä vyššia spravodlivosť systému a zároveň vyšší výnos. Tento systém však naráža na viaceré implementačné problémy. Jedným z nich je práve spôsob výpočtu ceny nehnuteľností.
Aj preto ministerstvo financií so zmenou doteraz otáľalo. Bývalý riaditeľ Inštitútu finančnej politiky a dnes analytik Tatra banky Juraj Valachy však hovorí, že zvýšenie dane z nehnuteľností je nevyhnuté. V rozhovore vysvetľuje prečo.
Najčastejšie sa hovorí o dani z nehnuteľností. Pred 20 rokmi okrem toho existovala aj daň z dedičstva, darovania a prevodu nehnuteľností. Výber z nej však nebol veľký a bola s ním spojená značná administratívna záťaž. Preto bola v roku 2004 zrušená.
Odhaduje sa, že na dani z dedičstva a prevodu by sa mohlo vybrať zhruba sto miliónov eur ročne, no spája sa s tým aj značná administratíva a neistota vo výnose. Jej krátkodobý potenciál teda nie je až taký veľký. Vyšší výnos by sme dosiahli zdanením dedičstva bohatších ľudí, no tí by situáciu pravdepodobne riešili proaktívne, napríklad cez nadačné fondy.
Navyše ide o veľmi nepopulárnu daň, hoci sa väčšinou neuplatňuje na dedenie bežných ľudí. Priami dediči bývajú vyňatí a zväčša sa platí len z majetku nad istú hodnotu. Nemali by sme si teda predstavovať starenku, ktorá odkáže príbytok svojim deťom či vnúčatám.
Aktuálne nie je v zreteli politikov. Potrebujú sa pozerať na opatrenia, ktoré sú ľahšie vykonateľné a majú väčší výnos. Z ich pohľadu je podstatná rýchlosť získania dodatočných príjmov. Problémom býva implementácia, kto má teda vyberať daň a ako sa bude oceňovať majetok.
Podľa hodnoty
A čo daň z nehnuteľností? Koľko sa na nej vyberie?
Aktuálne je príjmom miest a obcí, ktoré ročne získajú zhruba päťsto miliónov eur. Predstavuje to zhruba 0,4 percenta HDP. Priemer v EÚ činí 1,2 percenta. Existuje tu teda potenciál vybrať ďalších päťsto miliónov. Teoreticky by to mohlo byť aj viac, no výber vždy ovplyvňujú rôzne faktory. Napríklad kultúrou platenia v krajine, schopnosťou úradov efektívne vyrubovať a kontrolovať dane, či možnosťami ich obchádzať.
Z čoho vyplýva možnosť väčšieho výberu? Mala by sa zvýšiť sadzba?
V prvom rade ide o spôsob výpočtu. Dnes sa nehnuteľnosti zdaňujú podľa podlahovej plochy a teda rovnaká suma sa platí bez ohľadu na to, či ide o nový alebo starý byt v centre, prípadne na okraji mesta či štvrti. Zmenou by mal byť prechod na zdanenie podľa hodnoty. To by prinieslo dodatočné zdroje.
Áno, kritici namietajú, že človek s bytom v Revúcej, teda ekonomicky slabšom regióne, hradí rovnakú sumu ako vlastník nehnuteľnosti v Bratislave. Mali by teda ľudia platiť daň podľa hodnoty objektu?
Aktuálne nastavuje sadzbu miestne zastupiteľstvo úplne samostatne. Štát určil pásmo, v ktorom sa môže sadzba pohybovať a to, ako sa zastupiteľstvo nakoniec rozhodne, je jeho vec. Určitá miera progresie je teda možná aj dnes, no len na úrovni celej obce, mesta či katastrálneho územia, v rámci nich už nie.
Juraj Valachy pôsobil ako šéf analytického tímu Inštitútu finančnej politiky pri ministerstve financií od roku 2021 do roku 2024. Predtým aj aktuálne pracuje ako ekonomický analytik Tatra banky.
Náročné cenové mapy
Vedel by teda štát stanoviť hodnotu konkrétnej nehnuteľnosti podľa cenovej mapy a na základe toho na ňu uvaliť daň? Nie je to v našich podmienkach trochu sci-fi?
Cenová mapa je to najcitlivejšie miesto celej reformy, a preto sa o nej hovorí ako o bájnom zvierati. V princípe ju nie je ťažké vytvoriť, ak existuje dostatočne likvidný trh. Napríklad v bratislavskom Ružinove by to nebol problém, no niekde na dedinách na strednom Slovensku s malým počtom transakcií áno. Tam nastupujú odhady a začne polemika o ich správnosti. Identické problémy však majú aj v zahraničí, pričom sa našli funkčné a odladené riešenia.
Bude oceňovanie nehnuteľností znamenať väčšiu záťaž na kataster? Ten je už dnes finančne a personálne podvyživený.
Áno, kataster zbiera údaje, z ktorých by sa pri cenovom modeli dalo vychádzať. Okrem ceny však treba prihliadať aj na kvalitu nehnuteľnosti, teda či je nová, zrekonštruovaná alebo v pôvodnom stave, či k nej prislúcha pozemok alebo garáž. Dostávame sa tým k téme nákladov výberu dane. Nie sú triviálne.
Nový príjem do štátnej kasy?
Je nutné naviazať daň na hodnotu nehnuteľnosti?
Nejde vyslovene o bytostný problém, no treba mať plán, ako sa hýbať dopredu. Aj keby nedošlo k zmenám v spôsobe zdaňovania, je pravdepodobné, že dane z nehnuteľností sa budú zvyšovať. Obce budú potrebovať viac peňazí. Problém je však v tom, že štátu to v konsolidácii veľmi nepomôže.
Ako to?
Ak by totiž jednotlivé obce zvýšili dane, výnos z nich by veľmi pravdepodobne minuli. Vyššie príjmy by premietli do výdavkov a deficit verejných financií by sa nezmenil. Aj preto štát na zvyšovanie daní týmto spôsobom, bez zmeny toho, kto a na čo ich vyberá, zatiaľ netlačí.
Bolo by riešením, keby sa daň stala príjmom štátneho rozpočtu?
Do iste miery áno. Ak by sa napríklad povedalo, že výber zabezpečovali vyššie územné celky a daň by bola priamo príjmom štátu, obciam by sa potom kompenzoval výpadok z príjmov, teda to, čo dnes získavajú na úrovni zhruba 500 miliónov eur.
Ako veľmi technicky náročné je spracovanie tejto témy pre ministerstvo financií?
Musel by vzniknúť multirezortný tím, pretože je to téma naprieč inštitúciami. Potrebujeme spoluprácu katastra nehnuteľností a Finančnej správy SR. Existujú pritom štáty, kde zdaňovanie bytov a domov na základe hodnoty funguje dobre. Medzinárodný menový fond či iné organizácie by nám určite pomohli s implementáciou a poskytli best practices z iných krajín.
Jedným z dôvodov zvýšenia dane z nehnuteľností je to, že by mala byť sociálne spravodlivejšia ako daň z príjmu. Čo si o tom myslíte?
Áno, je to tak. Ide vlastne o daň zo spotreby. Platí, že priame dane, napríklad z príjmu, majú vyšší negatívny vplyv na ekonomický rast ako dane zo spotreby. Na tomto sa v ekonomickej obci zhodujeme. Keď teda uvažujeme o tom, ktoré dane ešte v rámci konsolidácie zvyšovať, pripadajú do úvahy len tie nepriame.
Pri tých priamych sme už dnes medzi krajinami EÚ veľmi vysoko a v zdanení firemných ziskov je Slovensko dokonca štvrté najdrahšie. Tam už naozaj nemáme kam ísť vyššie. Musíme si udržiavať konkurencieschopnosť.
Pozornosť sa zvykne upriamiť aj na cigarety, alkohol, benzín či naftu. Aj tu však treba sledovať medzinárodný kontext. Zostávajú potom dane z nehnuteľností, ktoré v istej podobe môžeme nazvať daňami z bohatstva.
Spravodlivejšia daň?
Dá sa povedať, že táto daň je spravodlivejšia aj preto, že človek ju platí na základe toho, akú má nehnuteľnosť, teda bohatší platia viac a chudobnejší menej?
Toto nemusí platiť vždy. Na Slovensku totiž väčšina ľudí vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva, pritom nemusia byť príjmovo silní. Môže sa teda stať, že ste si vlastnými silami v minulosti postavili dom, v ktorom dnes trávite dôchodok, no zrazu vám niekto vyrubí daň vo výške jednomesačného dôchodku.
Treba teda myslieť aj na príjmovú, nie len majetkovú povahu daňovníka. Sadzby sa môžu odlišovať podľa toho, či ide o prvú alebo ďalšiu nehnuteľnosť vo vlastníctve, resp. či má v nej človek trvalý pobyt. Alebo sa môže zaviesť „odpočítateľná položka“ pri výrube dane.
Ako pravdepodobné je, že pri zdaňovaní nehnuteľností dôjde k zmene?
Skôr či neskôr k tomu bude musieť prísť. Ako alternatívu ju navrhla už úradnícka vláda Ľudovíta Ódora v takzvaných lego kockách. Zoznam alternatív, kde štát ešte môže získať peniaze, už totiž nie je veľmi veľký. Ak sa by však vláda pre túto daň rozhodla, musela by na príprave začať pracovať už dnes.
Nevyhnutná zmena
Čo na zvýšenie dane hovoríte ako makroekonóm?
Určite áno. Radšej túto ako inú daň. Treba však jedným dychom dodať, že aj keby sme mávli čarovným prútikom a mali nový funkčný systém, diera v rozpočte zostáva niekoľkonásobne väčšia, preto treba priniesť ďalšie opatrenia na výdavkovej strane.
Znamená to aj väčšiu adresnosť niektorých sociálnych dávok. Za štyri roky nám dôchodky, rodičovské bonusy či detské prídavky vzrástli o dva percentuálne body HDP. A nie sú kryté príjmami. Bolo by poctivé povedať, či si ich môžeme dovoliť. Nejakú dobu môžeme ísť na dlh, no nie dlhodobo. Dieru, ktorú v rozpočte máme, aktuálny konsolidačný balík vykrýva len z jednej tretiny.
Je reálne zredukovať sociálne výdavky, keď sa priamo týkajú voličov, ktorí sú na ne citliví?
Dnes sme v začarovanom kruhu. Nevieme nájsť riešenie. Keď to však nedokážeme, riešenie nám v krajnom prípade o pár rokov prinesie Medzinárodný menový fond, ktorý nám od stola povie, čo a o koľko budeme musieť skresať. Len dodám, že schválenou konsolidáciou sme sa tomuto bodu viditeľne vzdialili.
Ako veľmi štát aktuálne potrebuje dodatočné príjmy?
Tohtoročný konsolidačný balíček prinesie dodatočné príjmy na úrovni 2,7 miliardy eur. V horizonte troch rokov pritom potrebujeme nájsť ešte aspoň raz toľko, hoci je pravdou, že na budúci rok bude stačiť nájsť štyristo miliónov. Problém však nastane vo volebnom roku. Ak by sa teda začalo na dani z nehnuteľností pracovať už dnes, nové pravidlá by nadobudli účinnosť v roku 2026. Musí tu však byť politická zhoda. Je za tým veľa práce.
