Je dôležité myslieť nielen na atraktívnu lokalitu či priaznivé daňové sadzby, ale aj na celkovú daňovú povinnosť vrátane tej podľa slovenskej legislatívy.
V posledných rokoch sledujem rastúci záujem slovenských rezidentov, tak podnikateľov, ako aj nepodnikateľov, o kúpu nehnuteľností za hranicami za účelom dosiahnuť pasívny príjem z ich prenájmu.
Dôvody sú rôzne – niekto hľadá vyšší výnos, iný chce rozložiť riziko, ďalší zas využíva stabilnejšie legislatívne prostredie alebo výhodnejšie daňové podmienky. Tento trend vnímam ako prirodzenú reakciu na meniace sa podnikateľské prostredie a globálne príležitosti, ktoré dnes trh ponúka.
Ak plánujete investovať do zahraničnej nehnuteľnosti s cieľom získať pasívny príjem z prenájmu, čakajú vás nielen výnosy, ale aj komplexné daňové povinnosti. Najdôležitejšie je uvedomiť si, kde všade musíte plniť daňové pravidlá. Samozrejmosť je dodržiavanie legislatívy v krajine, kde nehnuteľnosť vlastníte a prenajímate – tu väčšina investorov využíva služby miestnych daňových poradcov.
Následne treba zohľadniť aj možný medzinárodný aspekt. Väčšina medzinárodných zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia dáva primárne právo na zdanenie krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Tam teda zväčša prebehne zdanenie podľa miestnych pravidiel – či už mesačne, kvartálne alebo ročne. Mnohí investori sa potešia, ak je daňová legislatíva v danej krajine výhodnejšia než na Slovensku.
Situácia sa však komplikuje, ak ste slovenský daňový rezident. V tom prípade máte povinnosť deklarovať všetky svoje príjmy vrátane zahraničných aj v slovenskom daňovom priznaní. V praxi to znamená, že vás čakajú dve daňové priznania – jedno v krajine, kde nehnuteľnosť prenajímate (ak teda máte povinnosť podávať a neplatíte len paušálnu/mesačnú daň), a druhé na Slovensku.
Možno si poviete, že daň predsa nebudete platiť dvakrát. V zásade máte pravdu, no realita je často zložitejšia. Zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia umožňujú štandardne dve metódy – buď sa zahraničný príjem na Slovensku v konečnom dôsledku de facto nezdaní (takzvané vyňatie príjmu), alebo si môžete od slovenskej dane odpočítať daň zaplatenú v zahraničí (takzvaný zápočet dane).
Práve zápočet dane je v zmluvách uzatvorených so Slovenskom najčastejšie riešenie a môže viesť k nepríjemným prekvapeniam – najmä ak je daň v zahraničí veľmi nízka. Pre príklady nemusíme chodiť do daňových rajov.
Typický príklad je Česká republika, kde si fyzické osoby môžu pri prenájme uplatniť rôzne nezdaniteľné časti a dostať sa s daňovou povinnosťou na minimum alebo až na nulu. Ak v zahraničí zaplatíte nulovú daň, na Slovensku si nemáte čo započítať a celú daň z prenájmu vlastne zaplatíte na Slovensku (pričom príjmy sú zrejmé, ale výdavky si vypočítate podľa slovenských pravidiel).
Paušálne výdavky či nezdaniteľnú časť na daňovníka si pri príjme z prenájmu uplatniť nemôžete, výnimka je napríklad oslobodenie na úrovni 500 eur pri príjme z prenájmu (pričom rovnakým pomerom musíte upraviť aj výdavky). Existujú aj ďalšie možnosti, ako si zvýšiť výdavky, ale tie naopak môžu ovplyvniť oslobodenie pri predaji danej nehnuteľnosti.
Dôležité je tiež sledovať aktuálne znenie zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia. Čo platilo napríklad s Nemeckom v roku 2024 (vyňatie príjmu), sa už od roku 2025 mení na zápočet dane. Preto si vždy overte, aká metóda platí pre konkrétnu krajinu a obdobie.
Slovenská daňová politika v oblasti príjmov z prenájmu sa v dohľadnej dobe pravdepodobne zásadne nezmení. Navyše podľa údajov Eurostatu patríme medzi krajiny s najvyšším podielom bývania vo vlastnom. Bude zaujímavé sledovať, či trend dlhodobého bývania v podnájme dorazí aj na Slovensko.
Pri investovaní do prenájmu nehnuteľností v zahraničí by nemal byť hlavný cieľ len hľadanie nižšieho daňového zaťaženia. Určite je dôležité myslieť nielen na atraktívnu lokalitu či priaznivé daňové sadzby, ale aj na celkovú daňovú povinnosť vrátane tej podľa slovenskej legislatívy. Každé percento dane má vplyv na konečný zisk a bola by škoda, keby vás po prvom roku prenajímania nepríjemne prekvapili dodatočné daňové povinnosti na Slovensku. Dôkladná príprava a znalosť pravidiel sú preto základom úspešnej investície.
