V ktorých regiónoch Slovenska sú ceny novostavieb astronomické a v ktorých sú cenovky za štvorcový meter rozumné? Aký veľký je rozdiel medzi regiónmi?
Podľa viacerých developerov, ale aj odborníkov je na slovenskom realitnom trhu nedostatok bytov, a tak volajú po výstavbe nových nehnuteľností.
„V dôsledku nepružnej legislatívy a byrokratických prekážok je masívnejšia výstavba novostavieb v našich zemepisných šírkach v nedohľadne. Dôsledkom toho, že novostavby nerastú takým tempom, akým by si trh želal, sú niektoré sekundárne javy, s ktorými sa musia vyrovnať aj realitné kancelárie,“ komentuje situáciu developer Fedors Group Real Estate.
Podľa komentára na oficiálnom webe sa situácia pretaví najmä do ceny novostavieb. Podľa magazínu Trend sa v hlavnom meste postavilo najmenej bytov za 23 rokov.
Jasné dáta nedávno do debaty priniesol aj Štatistický úrad, podľa ktorého oproti vlaňajšku aj dlhodobému priemeru klesol rozbeh novej výstavby a aj počet dokončených bytových jednotiek. „V druhom štvrťroku 2025 sa na Slovensku dokončilo 3717 bytov, bol to najnižší počet dokončených bytov v rámci porovnania 2. štvrťrokov od roku 2017,“ píše sa v analýze úradu.
Forbes spolu sa s expertmi na real estate pozrel bližšie na cenovky novostavieb naprieč Slovenskom. Do akých výšin vyskočili ceny v hlavnom meste a v ktorom regióne je cena za štvorcový meter najnižšia?
Bratislavské ceny
Podľa expertov a odborníkov v realitnom sektore sa cena štvorcového metra v novostavbách v rámci hlavného mesta pohybuje od 4200 do 7500 eur. Niektoré prémiové nehnuteľnosti, napríklad v rámci projektu Sky Park môžu dosiahnuť aj približne 10-tisíc eur za štvorcový meter.
„Toto široké cenové rozpätie reflektuje rozmanitosť ponuky v rôznych častiach mesta. Na okraji Bratislavy, kde sú lokality menej žiadané, sa ceny pohybujú na dolnej hranici. Naopak, v prémiových lokalitách, ako je Staré Mesto, môžu ceny dosahovať hornú hranicu tohto rozpätia. Priemerná cena, podľa údajov Národnej banky Slovenska, je aktuálne 5 213 eur za štvorcový meter. Je dôležité zdôrazniť, že skutočné ceny sa môžu líšiť v závislosti od štandardu projektu, fázy jeho výstavby a konkrétnej polohy,“ okomentoval Ján Hámorský z RE/MAX Vista Bratislava.
Skypark Tower v novom bratislavskom down-towne. Vizualizácia: Pantograph
Foto: archív Alto Real Estate
Podľa Vladimíra Boháča z realitnej kancelárie Arvin & Benet bolo realitné leto 2025 v Bratislave veľmi živé. „Máme stále väčší počet klientov a trendom je, že sa pri kúpe bytu výrazne rýchlejšie rozhodujú,“ vraví. Dodáva, že aktuálne stúpol dopyt po jedno- a dvojizbových bytoch.
Podľa Hámorského je cenovka 4200 za štvorcový meter charakteristická najmä pre okrajové časti hlavného mesta. „Týka sa projektov, ktoré sú menej vybavené alebo sú v počiatočných fázach ponuky od developera, tzv. z papiera, teda pri predpredaji, keď sa ešte výstavba nezačala,“ priblížil expert z RE/MAXu.
Naopak 7500 eur za štvorcový meter je charakteristická cena pre prémiové a lukratívne štvrte ako „Staré Mesto, alebo technologicky vyspelé novostavby s vysokým štandardom, vybavením a špecifickými nadštandardnými službami.“
Foto: Grafika Forbes
Grafika: Forbes
Trnava, Nitra či mesto pod Urpínom
Zaujímavý trend si v realitnom segmente experti všimli v Trnave. Podľa expertov tu nie je aktuálne núdza o výstavbu nových nehnuteľností, po ktorých je v regióne intenzívny dopyt.
„Bytov je v ponuke naozaj veľa a je až prekvapujúce, ako rýchlo ich ľudia kupujú, a to aj za vysoké ceny,“ priblížila Tatiana Danišovičová z Diamond Reality. Cenovka štvorcového metra v novostavbách sa pohybuje od 2100 do 4500 eur.
Pri kreovaní cenovky novostavby sú dôležité viaceré faktory. Jeden z nich je poloha novostavby. „Dôležitá je aj takzvaná mikrolokalita, časť mesta, sídlisko, prípadne konkrétna obec,“ pripomína Igor Kliman z RE/MAX Family v Nitre.
Historické centrum Banskej Bystrice. Na snímke Námestie Slovenského národného povstania.
Foto: SITA/Dušan Hein
Foto: SITA/Dušan Hein
Ďalší významný aspekt je aj štádium dokončenia developmentu, ale aj vybavenie nehnuteľnosti. „Napríklad dvojizbový byt v projekte Riviera v blízkosti centra Nitry má cenovku približne 3400 eur, no podobný byt v projekte Jurkovičova na sídlisku Klokočina je za 2800 eur za štvorcový meter,“ prezradil ešte Kliman.
V Banskej Bystrici sa ceny bytov v novostavbách pohybujú v rozmedzí od 2800 po 4600 eur za štvorcový meter. „Napríklad v Brezne, približne 40 kilometrov od Banskej Bystrice, je to od asi 2100 po približne 2600 eur za štvorcový meter,“ okomentoval Peter Kerestény z RE/MAX Homecentre v Banskej Bystrici.
Smer Poprad
Vo vstupnej bráne na východ, Poprade, môže horná hranica ceny za štvorcový meter pri plne vybavených bytoch atakovať aj päťtisíc eur. „Luxusné byty s terasami alebo výhľadom na Tatry ju môžu ešte prekročiť,“ opísal Peter Gánovský z RE/MAX Grand. Tu sa cenovky pohybujú od 3800 eur až po 5000 eur za štvorcový meter.
Podľa experta sa ceny v Poprade pri rodinných domoch pohybujú od 1700 do 2200 eur za štvorcový meter pri holodome a 2200 až 2500 eur pri výstavbe „na kľúč“. „Cena závisí od veľkosti pozemku, lokality, typu stavby a energetickej náročnosti,“ dodal Gánovský.
Ako Gánovský podčiarkol, v okolí Popradu sú logicky ceny za novostavby nižšie. Najmä ak ide konkrétne o mestá a obce ako Svit, Kežmarok, Spišská Teplica či Veľký Slavkov. Tu môže cena za štvorcový meter štartovať už na cifre 2500 eur.
„Tieto lokality sú čoraz populárnejšie vďaka dobrej dostupnosti, krásnemu prostrediu a o niečo priaznivejším cenám. Realitný trh v Poprade a blízkom okolí zažíva stabilný rast cien a záujem o novostavby neutícha. Klienti čoraz častejšie vyhľadávajú moderné bývanie s dobrou dostupnosťou prírody, ale aj služieb mesta,“ doplnil odborník.
Foto: wikimedia commons/Maros Mraz
Foto: wikimedia commons/Maros Mraz
Obmedzená ponuka v Košiciach
Podľa realitného makléra Diamond Reality Lukáša Sopka je v Košiciach výrazný dopyt po novostavbách. Ponuka je však aktuálne obmedzená. „V súčasnosti evidujeme výrazný dopyt po novostavbách, ktorý súvisí s relatívne obmedzenou ponukou – a to nielen nových, ale aj starších. Registrujeme záujem vo všetkých kategóriách, od menších bytov až po najväčšie,“ hovorí Sopko.
Beáta Hamarová z RE/MAX Magnific Košice potvrdila trend, že novostavieb je v metropole východu menej, ako si žiada dopyt. Zároveň prezradila, že následkom trendu je rast cien. „Nová garsónka s výmerou 20 štvorcových metrov stojí cca 120 000 eur, a štvorizbový nový byt má cenu 250 000 eur,“ priblížila realitná expertka.
