Srdce Dalmácie je lokalita, kde sa historické dedičstvo snúbi s ohromujúcou prírodnou nádherou Jadranu. Ten Slováci s obľubou nazývajú svojím morom.
Krásam Zadarskej župy podľahlo mnoho slovenských politikov, ktorí sú alebo boli spájaní s vlastníctvom nehnuteľností v tejto úžasnej lokalite.
Rodinu ministra Roberta Kaliňáka napríklad očarili apartmány na ostrove Pag. Najviac kupujúcich však jednoznačne prilákalo letovisko Sukošan. Apartmány si tam v minulosti kúpili napríklad exministri László Sólymos, Gábor Gál, Martin Glváč, Ľubomír Vážny, podpredseda parlamentu Andrej Hrnčiar, poslanec Peter Náhlik, ale aj sestra prezidenta Eva Pellegrini, ktorá však nie je politička.
Nádhery jadranského pobrežia sú blízke aj premiérovi Robertovi Ficovi, ktorý si tam rád odskočí zaplávať. Podľa vlastných slov však nehnuteľnosť v Chorvátsku nevlastní. To, čo sa však nepodarilo jemu, môže byť splneným snom nejedného investora.
Atraktívna oblasť, ktorá sa rozprestiera okolo historického mesta Zadar, je fascinujúcou mozaikou ostrovov, hôr, národných parkov a starobylých kamenných mestečiek.
Župa ponúka návštevníkom jedinečnú kombináciu kultúrnych zážitkov – od rímskych ruín a stredovekých kostolov až po moderné architektonické inštalácie.
Zároveň je vstupnou bránou k niektorým z najkrajších prírodných klenotov Chorvátska, vrátane súostrovia Kornati a majestátneho pohoria Velebit.
Predajné stánky v centre Zadaru
Zdroj: Pexels
Zadarská župa je miesto, kde si každý nájde svoje, či už hľadá pokojné zátoky na kúpanie, túry s panoramatickými výhľadmi, alebo pulzujúci život historických prístavov.
Základné informácie
Populácia: 164 323 (2021)
Rozloha: 3 646 štvorcových kilometrov
Mena: euro (EUR)
Jazyk: chorvátsky
Prevládajúce náboženstvo: rímskokatolícke kresťanstvo
Zadarská župa je región ležiaci na juhu krajiny, na rozhraní Dalmácie a vlastného Chorvátska.
Podmienky vstupu
Keďže samosprávny kraj je súčasťou Chorvátska, slovenskí občania na vstup na jeho územie a následný pobyt nepresahujúci 90 dní nepotrebujú vízum. Stačí im občiansky preukaz s fotografiou alebo cestovný pas.
Chorvátsko je súčasťou Schengenského priestoru, čo znamená, že boli zrušené kontroly na pozemných hraniciach s Maďarskom a Slovinskom, čím sa cesta autom výrazne zjednodušila. Nemožno však vylúčiť príležitostné kontroly.
Registrácia pred vstupom nie je povinná a má len odporúčací charakter, najmä zo štatistických dôvodov.
Pri plánovanom pobyte presahujúcom 90 dní treba túto skutočnosť nahlásiť najneskôr do ôsmich dní po vstupe a požiadať o registráciu na najbližšom policajnom zastúpení v krajine.
Podrobné informácie ohľadom podmienok vstupu sú k dispozícii na stránke Ministerstva zahraničných vecí.
Ekonomika
Ekonomika Zadarskej župy sa podobne ako v celej Dalmácii historicky spája s morom a poľnohospodárstvom. V súčasnosti jej suverénne dominuje sektor cestovného ruchu. Ide o zďaleka najdôležitejšie odvetvie a hlavný motor regionálnej ekonomiky.
Turizmus láka návštevníkov vďaka strategickej polohe v strede jadranského pobrežia a bohatému prírodnému či kultúrnemu dedičstvu. Na území župy sa nachádza národný park Paklenica a v jej dosahu park Kornati. Atraktívne sú viaceré ostrovy a, samozrejme, historické mesto Zadar.
Príjmy z cestovného ruchu generujú významnú časť hrubého domáceho produktu župy. Napriek dominancii turizmu však zostávajú tradičnými a dôležitými odvetviami aj poľnohospodárstvo či rybárstvo.
Poľnohospodárstvo sa rozvinulo najmä v úrodnej oblasti Ravni Kotari, kde sa pestujú stredomorské plodiny, hrozno a olivy. Rybárstvo a akvakultúra – teda chov rýb a mäkkýšov – hrajú dôležitú rolu na pobreží a ostrovoch. Župa sa snaží spájať poľnohospodársku produkciu s turizmom prostredníctvom enogastronómie.
Priemysel sa v porovnaní s turizmom javí ako menej dominantný, ale pomerne rozvinutý. Sústreďuje sa predovšetkým v okolí Zadaru. Zahŕňa spracovateľský priemysel, najmä potravinársky a nápojový, typický teda výrobou likéru a spracovaním rýb. Dôležitý je však aj lodiarsky priemysel.
Porovnanie vývoja HDP na obyvateľa Chorvátska a Slovenska (vyjadrenie v tisícoch USD)
Zdroj: Svetová banka
Zadar je ekonomickým a finančným centrom celého regiónu s koncentráciou bankových inštitúcií a administratívy. Ekonomika župy tak stojí na silnej dominancii turizmu, doplneného o poľnohospodárstvo, rybárstvo a rozvinutú dopravnú infraštruktúru, pričom tento model hospodárstva je silne sezónny.
Rodinný dom – Zadar – v cene 1 300 000 eur
Zdroj: nehnutelnosti.hr
Vývoj trhu s nehnuteľnosťami
Trh s nehnuteľnosťami v Zadarskej župe sa vyznačuje dlhodobým, stabilným a v posledných rokoch akcelerujúcim rastom cien, predovšetkým v prímorských oblastiach.
Tento vývoj silne ovplyvnila kľúčová úloha cestovného ruchu a zvýšený záujem zo strany zahraničných kupujúcich.
Trh v Zadarskej župe, kam patria aj obľúbené destinácie ako Biograd na Moru, Nin alebo ostrov Pag, sa stal neoddeliteľnou súčasťou celého jadranského pobrežia. Riadi sa teda hlavnými chorvátskymi trendmi.
Silné rastové tendencie sa na Jadrane prejavujú stabilne už niekoľko rokov. Index cien rezidenčných nehnuteľností v prímorských oblastiach stúpa rýchlejšie ako v iných častiach Chorvátska s výnimkou niektorých obľúbených žúp. Medziročné nárasty cien často dosahujú dvojciferné percentá.
Záujem o realitný trh je primárne investičný. Cudzinci, najmä z Nemecka, Rakúska, Slovinska a Česka, kupujú nehnuteľnosti na rekreáciu alebo ako investíciu do krátkodobého prenájmu turistom. Príjmy z neho sa vďaka silnej sezóne javia ako atraktívne a stabilné, čo podporuje rast dopytu a cien.
Historicky bol rast cien ďalej posilnený strategickými krokmi Chorvátska. Vstup do Schengenského priestoru a prijatie eura – od 1. januára 2023 – zvýšili dôveru zahraničných investorov. Uľahčenie nákupu vyvolalo dodatočný tlak na ceny.
Tie sa v rámci Zadarskej župy výrazne líšia podľa lokality a typu nehnuteľnosti.
Prímorské oblasti a novostavby dosahujú najvyššie ceny, pričom sa pohybujú v tisícoch eur za štvorcový meter, a sú porovnateľné so špičkovými lokalitami v Splitsko-dalmatínskej župe. Nové rezidenčné projekty v blízkosti mora bývajú najdrahšie.
Luxusný segment, ktorý zastupujú najmä vily a penthousy v prvom rade pri mori, dosahuje mimoriadne vysoké ceny. Tie sú často predmetom individuálneho dopytu a ponuky.
Vnútrozemie župy a menej turisticky exponované lokality majú ceny tradične nižšie.
Stavebné pozemky sú taktiež veľmi žiadaným artiklom, najmä tie v blízkosti pobrežia. Ich ponuka na atraktívnych miestach rýchlo ubúda.
Trh s nehnuteľnosťami v Chorvátsku čelí výzvam, ktoré sú spoločné pre celý jadranský región. Vysoké ceny robia bývanie čoraz menej dostupným pre priemerného chorvátskeho občana, najmä pre mladé rodiny.
Napriek signálom o dosiahnutí vrcholu cien v roku 2023 a neistote v súvislosti s úverovými sadzbami sa predpokladá, že ceny v Zadarskej župe budú naďalej rásť. Vďačia za to silnému zahraničnému dopytu a investičnému potenciálu.
Alternatívnym scenárom je stabilizácia cien na vysokých úrovniach. Dôvodom je pretrvávajúci vysoký záujem o kúpu nehnuteľností na Jadrane ako o stabilnú investíciu spojenú s cestovným ruchom.
Podľa cenového indexu Zadarskej župy, ktorý zverejňuje portál Properstar sa mediánová cena bytov pohybuje okolo úrovne 3 738 eur za štvorcový meter.
Cenový index Zadarskej župy
Zdroj: Properstar.
Medzi relatívne lacnejšie lokality patria Jasenice, Bibinje a Vir. Na opačnej strane rebríčka sa nachádzajú Nin a Kolan, kde mediánová cena presahuje päťtisíc eur za štvorcový meter.
Pri rodinných domoch sa cena pohybuje okolo 3 467 eur. Najlacnejšou lokalitou je Obrovac, najdrahšou Bibinje.
Aktuálnu ponuku nehnuteľností možno nájsť na portáloch croreal.com, properstar.com, nina-dom.hr. Pre slovenskú klientelu môže byť zaujímavá ponuka na portáli nehnutelnosti.hr, prípadne jadran-reality.sk
Klimatické podmienky
Oblasť Zadarskej župy sa vyznačuje najmä stredomorským podnebím, typickým predovšetkým pre jej pobrežné časti a ostrovy.
Prináša dlhé, horúce a suché letá a mierne, vlhké zimy. Oblasť patrí k najslnečnejším častiam chorvátskeho Jadranu. Počas hlavnej turistickej sezóny, ktorá trvá od júna do septembra, sa denné teploty bežne pohybujú v rozmedzí 27 a 30 stupňov Celzia, často aj vyššie. Teplota mora dosahuje príjemných 25 až 27 stupňov. Zrážky sú v tomto období minimálne, čo vytvára ideálne podmienky pre rekreáciu.
Zimy sú mierne, s dennými teplotami, ktoré sa zvyčajne držia nad siedmimi stupňami Celzia. Sneženie je na pobreží a ostrovoch veľmi zriedkavým javom. Väčšina ročných zrážok spadne práve v chladnejšom období roka.
Smerom do vnútrozemia, najmä v oblasti pohoria Velebit, sa prejavuje vplyv mierneho kontinentálneho podnebia, kde sú teploty nižšie a snehová pokrývka častejšia a dlhšie pretrvávajúca. Dôležitú úlohu v regionálnej klíme hrajú miestne vetry.
Prechodné obdobia, jar a jeseň, sú veľmi príjemné, s miernymi teplotami, čo predlžuje možnosti pre turistiku mimo hlavnej letnej sezóny.
Dopravná infraštruktúra
Zadarská župa je zo Slovenska ľahko dostupná. Priame letecké spojenie z Bratislavy býva k dispozícii počas letnej sezóny. Letisko v obci Zemunik Donji sa nachádza približne osem kilometrov od Zadaru.
Ide o medzinárodné letisko, ktoré počas letnej sezóny obsluhuje mnohé nízkonákladové letecké spoločnosti. Tým sa stalo jedným z hlavných vstupných bodov pre turistov.
Priamy let trvá približne hodinu. Mimo sezóny treba využiť lety z Viedne alebo Krakova.
Cesta autom však pre Slovákov zostáva najčastejšou a najflexibilnejšou možnosťou. Hlavný úsek trasy tvorí diaľnica A1. Vzdialenosť z Bratislavy do Zadaru je približne šesťsto až sedemsto kilometrov a doprava trvá zhruba sedem až deväť hodín, v závislosti od premávky a čakania na hraniciach, najmä počas letnej sezóny.
Zadarská župa sa považuje za významnú dopravnú križovatku prepájajúcu severné a južné Chorvátsko. Cez župu prechádza aj diaľnica Záhreb-Split. Zadar zároveň predstavuje dôležitý uzol na Jadranskej magistrále, ktorá vedie pozdĺž celého pobrežia a spája mestá s letoviskami.
V rámci autobusovej dopravy sú počas sezóny k dispozícii priame autobusové linky, ktoré spájajú Bratislavu a niekedy aj iné slovenské mestá so Zadarom. Spoločnosti ponúkajú pravidelné spoje, ktoré končia na hlavnej autobusovej stanici.
Zadarský prístav – Gaženica – slúži ako dôležitý obchodný a trajektový uzol. Okrem toho spája pevninu s početnými ostrovmi v Zadarskom súostroví, napríklad Ugljan, Pašman či Dugi Otok. Zabezpečuje aj medzinárodné spojenie vrátane linky s talianskou Anconou.
Železničné spojenie, hoci existuje, nehrá v medzinárodnej osobnej preprave prím. Železničné trate spájajú Zadar s vnútrozemím Chorvátska.
Rodinný dom – Posedarje – v cene 1 200 000 eur
Zdroj: nehnutelnosti.hr
Zdravotníctvo
Zdravotná starostlivosť sa v samosprávnom kraji opiera predovšetkým o všeobecnú nemocnicu – Opća bolnica Zadar. Tá slúži ako hlavné zdravotnícke centrum pre celý región severnej Dalmácie.
Zabezpečuje väčšinu špecializovanej a lôžkovej starostlivosti, vrátane chirurgických odborov, internej medicíny, pediatrie a gynekológie.
Aj keď väčšie a komplexnejšie prípady môžu byť v prípade potreby presunuté do špičkových klinických centier v Splite alebo Záhrebe, Zadarská nemocnica má dostačujúce vybavenie na poskytovanie akútnej i plánovanej starostlivosti pre obyvateľov aj turistov.
Okrem nej fungujú aj menšie zdravotnícke zariadenia a polikliniky v Biograde na Moru či iných mestách.
Systém primárnej starostlivosti zabezpečujú siete zdravotných stredísk a ordinácií všeobecných lekárov, pediatrov a zubárov. Tie sú rovnomerne rozložené v rámci župy vrátane väčších ostrovov.
Hoci býva základná zdravotná starostlivosť pre cudzincov s platným európskym preukazom zdravotného poistenia dostupná, v turisticky exponovaných oblastiach sa súkromné kliniky stávajú čoraz bežnejšími.
Počas letnej turistickej sezóny zdravotníctvo v Zadarskej župe pravidelne čelí zvýšenej záťaži. Prílev státisícov návštevníkov vyžaduje posilnenie služieb, najmä pohotovostnej starostlivosti.
Celkovo sa zdravotníctvo v Zadarskej župe považuje za kvalitné a dosahuje európsku úroveň. Výzvou však zostáva zabezpečenie špecializovanej starostlivosti v odľahlejších vnútrozemských častiach župy a na vzdialenejších ostrovoch. Tam je prístup k špecialistom logisticky náročnejší.
Školstvo
Školský systém v Zadarskej župe je súčasťou chorvátskeho národného vzdelávacieho rámca. Delí sa na predškolskú, základnú, strednú a vysokoškolskú úroveň.
Základné školstvo, ktoré je v Chorvátsku povinné a trvá osem rokov, v župe zabezpečuje hustá sieť škôl rozmiestnených aj v menších obciach a na ostrovoch.
Kvalita a dostupnosť školských zariadení sa môžu líšiť, pričom v samotnom Zadare sú školy moderné a dobre vybavené.
Odľahlejšie oblasti môžu čeliť výzvam spojeným s udržiavaním infraštruktúry a nedostatkom kvalifikovaných učiteľov, podobne ako v iných vidieckych regiónoch.
Stredoškolské vzdelávanie ponúka župa prostredníctvom viacerých typov škôl, ktoré umožňujú žiakom zvoliť si preferovaný smer štúdia. K dispozícii sú gymnáziá a odborné stredné školy.
Tie zahŕňajú napríklad školy zamerané na námornú dopravu, cestovný ruch, ekonómiu alebo remeslá. Odzrkadľuje to orientáciu regiónu na jadranský cestovný ruch. Takéto zameranie stredného školstva pomáha mladým ľuďom získať zručnosti priamo uplatniteľné na miestnom trhu práce.
Najvyšším pilierom vzdelávania je Univerzita v Zadare – Sveučilište u Zadru –, ktorá predstavuje dôležité akademické a vedecké centrum nielen pre župu, ale pre celú Dalmáciu.
Univerzita ponúka širokú škálu študijných programov v humanitných, spoločenských, prírodných a technických vedách. Výnimkou nie sú ani oblasti špecifické pre región, ako napríklad námorné štúdiá, archeológia Jadranského mora, cestovný ruch či jazyky.
Svojou činnosťou aktívne prispieva k rozvoju miestnej komunity, k vedeckému výskumu a stáva sa dôležitým faktorom v kultúrnom živote mesta.
Školstvo v Zadarskej župe sa zároveň snaží prispôsobovať európskym štandardom a trendom v celoživotnom vzdelávaní. Univerzita v Zadare sa zapája do medzinárodných programov, ako je Erasmus+, čím podporuje mobilitu študentov a pedagógov.
Okrem tradičných foriem výučby tam fungujú aj rôzne centrá celoživotného vzdelávania a odborných kurzov, ktoré reagujú na aktuálne požiadavky trhu práce. Tieto inštitúcie zabezpečujú obyvateľom možnosť rekvalifikácie a zvyšovania kvalifikácie aj v dospelosti.
Bezpečnosť
Bezpečnostná situácia v Zadarskej župe, rovnako ako vo väčšine Chorvátska, dosahuje uspokojivú úroveň. Župa sa považuje za veľmi bezpečnú destináciu pre turistov aj pre stálych obyvateľov.
Kriminalita je všeobecne nízka a len zriedkavo sa vyskytujú násilné trestné činy. Viditeľná prítomnosť polície, najmä v letných mesiacoch v turistických centrách, prispieva k pocitu bezpečia.
Najčastejšie problémy, ktorým turisti môžu čeliť, súvisia predovšetkým s drobnými krádežami osobných vecí, ktoré sa môžu vyskytnúť najmä na preplnených miestach.
Odporúča sa dbať na zabezpečenie batožiny a cenností, nenechávať ich bez dozoru na pláži a v uzamknutých autách parkovaných na odľahlých miestach.
Podvody sú zriedkavé, ale občas sa vyskytnú prípady neférových praktík v taxíkoch alebo pri výmene peňazí, preto je najlepšie využívať oficiálne zmenárne a overených dopravcov.
Pokiaľ ide o dopravnú bezpečnosť, župa čelí v letnej sezóne hustej premávke na Jadranskej magistrále aj miestnych cestách. Hoci cestná infraštruktúra je dobrá, jazda vyžaduje zvýšenú pozornosť.
Celkovo možno samosprávny kraj vďaka stabilite, nízkej miere kriminality a funkčným bezpečnostným zložkám považovať za bezpečné miesto pre oddych a život.
Životné náklady
Životné náklady v župe, najmä v jej hlavnom meste, sú v porovnaní s kontinentálnym Chorvátskom a niektorými stredoeurópskymi krajinami vyššie. Podobne ako vo všetkých prímorských a turisticky exponovaných oblastiach.
Ceny potravín a služieb sa však pohybujú na úrovni priemeru Chorvátska, pričom sú porovnateľné alebo len mierne vyššie ako na Slovensku.
Základné potraviny v supermarketoch sú cenovo dostupné, no stravovanie v reštauráciách a kaviarňach, hlavne v turistickom centre, môže byť nákladnejšie.
Výška príjmov predstavuje dôležitý faktor, ktorý ovplyvňuje kvalitu života a schopnosť pokrývať bežné výdavky. Priemerné mzdy v samosprávnom kraji často ani zďaleka nedosahujú úroveň západnej Európy. Hoci sú na chorvátske pomery relatívne slušné, vzhľadom na cenovú hladinu v regióne sú nedostatočné, čo vytvára tlak na rozpočet.
Územný celok sa spolieha najmä na cestovný ruch. Ten síce prináša príležitosti s lepším sezónnym ohodnotením, ale stále povolanie v iných sektoroch môže byť horšie platené. Sezónne práce v službách, ako sú upratovanie a pohostinstvo, však často ponúkajú konkurencieschopné hodinové sadzby.
Kúpa nehnuteľnosti v Zadarskej župe môže predstavovať značnú investíciu. Ceny apartmánov, domov a pozemkov, predovšetkým v prvom rade pri mori alebo v atraktívnych lokalitách Zadaru, ako sú Borik alebo Diklo, sú vysoké.
Často presahujú priemer Chorvátska. Zvyšujúci sa záujem zahraničných kupujúcich viedol k trvalému rastu cien, čo miestnym obyvateľom sťažuje prístup k vlastnému bývaniu. Cenovo dostupnejšie možnosti ponúkajú vzdialenejšie oblasti a vnútrozemie župy.
Slnečná promenáda so svetoznámym Morským organom
Zdroj: Pexels
Daňové aspekty
Investovanie do nehnuteľností v Zadarskej župe, rovnako ako v celom Chorvátsku, zahŕňa niekoľko kľúčových daní, ktorým by mal každý zahraničný investor venovať pozornosť.
Najdôležitejšou z nich je daň z prevodu nehnuteľnosti – porez na promet nekretnina –, ktorá predstavuje jednorazovú platbu pri akvizícii. Jej sadzba bola stanovená na tri percentá z trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú určuje daňový úrad. Treba poznamenať, že sa v prípade kúpy nehnuteľnosti od právnickej osoby nevyrubuje.
Ďalší aspekt sa týka príjmov z krátkodobého prenájmu. Fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť turistom touto formou, si môžu zvoliť paušálnu daň. Tá sa nepočíta z reálneho príjmu, ale stanovuje sa fixne na každé základné lôžko, prípadne prístelku v ubytovacej jednotke. Výška paušálu sa líši v závislosti od atraktivity lokality.
Pohybuje sa v rozmedzí približne 150 až tristo eur na lôžko ročne, pričom ju určujú miestne orgány. Tento systém je administratívne nenáročný a obľubuje ho väčšina súkromných prenajímateľov.
Okrem dane z príjmu z prenájmu sú majitelia povinní platiť aj daň za rekreačné nehnuteľnosti – porez na kuće za odmor –, s výnimkou nehnuteľností, ktoré nie sú vhodné na bývanie.
Ide o ročný miestny poplatok, ktorého výšku určuje príslušná obec alebo mesto. V Zadarskej župe sa líši v závislosti od zóny a veľkosti nehnuteľnosti. Zvyčajne sa však pohybuje v rozpätí od 0,6 do ôsmich eur za štvorcový meter úžitkovej plochy ročne.
Ide o ďalšiu pravidelnú prevádzkovú daňovú povinnosť, ktorá sa pripočítava k nákladom na správu nehnuteľnosti, ako sú energie a komunálne poplatky. Treba vedieť, že chorvátska vláda má tendenciu túto oblasť regulovať a meniť.
Poskytovanie ubytovacích služieb, čo predstavuje definíciu krátkodobého prenájmu turistom, podlieha aj nižšej sadzbe DPH vo výške 13 percent.
Súčasťou systému je aj daň z kapitálových ziskov vyrubovaná pri predaji realít. Pri fyzických osobách sa príjem z predaja nehnuteľnosti v Chorvátsku od dane z príjmu oslobodzuje. V kontexte medzinárodného zdanenia treba však brať do úvahy aj platnú Zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Chorvátskom a Slovenskou republikou.
Novinkou od 1. 1. 2025 je legislatíva vzťahujúca sa na mladých kupujúcich do 30 rokov, ktorí po kúpe nehnuteľnosti od developera môžu požiadať o vrátenie uhradenej DPH vo výške 25 percent. Platí to pre osoby, ktoré sa presťahujú na adresu danej nehnuteľnosti.
Segment investičných nehnuteľností v Chorvátsku podlieha dynamickým zmenám. V súčasnom období sa pripravujú ďalšie legislatívne úpravy, ktoré môžu ovplyvniť podmienky na trhu. Pred akoukoľvek investíciou si treba preveriť aktuálny stav prostredníctvom služieb skúseného právnika, prípadne daňového poradcu.
Rodinný dom – Zaton – v cene 1 580 000 eur
Zdroj: nehnutelnosti.hr
Právne náležitosti
V jednoduchosti podnikania sa Chorvátsko v roku 2020 umiestnilo na 52. priečke rebríčka Svetovej banky, Doing Business, z celkového počtu 190 krajín.
To je o niekoľko pozícií nižšie ako Slovensko, ktorému patrí 46. pozícia. Úroveň byrokracie teda dosahuje podobnú mieru, na akú sú investori zvyknutí z domáceho prostredia.
Investovanie do nehnuteľností v Zadarskej župe si vyžaduje dodržanie kľúčových právnych krokov, ktoré sú v Chorvátsku nevyhnutné na zabezpečenie platného nadobudnutia vlastníctva, najmä pre zahraničných kupujúcich.
Prvým a základným krokom pre každého zahraničného investora je získanie osobného identifikačného čísla – OIB –, ktoré slúži ako trvalý identifikátor.
Číslo je povinné pre všetky právne a daňové úkony v krajine, vrátane kúpy nehnuteľnosti a jej registrácie v katastri. Získava sa na príslušnom daňovom úrade.
Pred uzavretím kúpnej zmluvy sa odporúča vykonať dôkladnú právnu previerku – due diligence. Tá zahŕňa kontrolu katastra nehnuteľností – zemljišne knjige.
Jej úlohou je potvrdenie, že predávajúci je riadnym a jediným vlastníkom a že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená ani iné právne obmedzenia.
Okrem toho sa musí overiť, či nehnuteľnosť disponuje platným stavebným povolením a kolaudačným rozhodnutím. Absencia týchto dokumentov môže v budúcnosti spôsobiť značné problémy, najmä pri plánovanom prenájme.
Po úspešnej previerke sa zvyčajne uzatvára predbežná kúpna zmluva – predugovor –, ktorá slúži na rezerváciu nehnuteľnosti a stanovuje podmienky predaja.
Súčasťou je aj zloženie zálohy – kapara –, ktorá typicky predstavuje 10 percent z kúpnej ceny. Následne prichádza na rad finálna kúpna zmluva – ugovor o kupoprodaji –, ktorá musí byť pre právnu účinnosť úradne overená notárom.
Notár potvrdzuje pravosť podpisu predávajúceho a zabezpečuje splnenie formálnych náležitostí. V celom procese by mal byť zapojený miestny právnik, ktorý zmluvu pripraví alebo skontroluje v prospech kupujúceho. Právne služby spravidla nepresahujú jedno percento z obstarávacej ceny nehnuteľnosti.
Samotné vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až zápisom do katastra. Po podpísaní a notárskom overení zmluvy sa podáva návrh na vklad vlastníckeho práva. Až jeho zadokumentovaním sa stáva investor oficiálnym a právoplatným vlastníkom.
Pokiaľ ide o právny status, občania Slovenskej republiky a iných členských štátov Európskej únie majú rovnaké práva ako chorvátski občania a nepotrebujú žiadne osobitné povolenia od ministerstva spravodlivosti na nákup nehnuteľností.
To proces výrazne zjednodušuje, keďže občania tretích krajín sú v tomto ohľade podrobení zložitejšiemu schvaľovaciemu procesu.
Krátkodobé prenájmy sa v samosprávnom kraji riadia predovšetkým celoštátnou chorvátskou legislatívou. Miestna samospráva však môže prijímať doplnkové predpisy v oblasti poplatkov alebo zónovania.
Pre prevádzkovanie krátkodobého prenájmu treba získať oficiálne rozhodnutie – rješenje za odobrenje pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu – od príslušného úradu – Županijski upravni odjel za turizam.
Táto procedúra zahŕňa kategorizáciu nehnuteľnosti, teda pridelenie hviezdičiek na základe splnenia určených štandardov a vybavenia.
Každý poskytovateľ krátkodobého ubytovania je zo zákona povinný registrovať všetkých hostí v národnom systéme eVisitor do 24 hodín od ich príchodu a odhlásiť ich po odchode. Tento systém slúži na evidenciu turistov a výpočet turistickej dane.
Červený dom v dokoch
Zdroj: Pexels
Obstarávacie náklady
Obstarávacie náklady spojené s kúpou nehnuteľnosti v Zadarskej župe, teda dodatočné finančné výdavky pripočítavané k samotnej kúpnej cene sa typicky pohybujú v rozmedzí päť až osem percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Líšia sa v závislosti od konkrétneho prípadu a toho, či ide o novostavbu alebo starší objekt.
Hlavnou a najväčšou položkou je daň z prevodu nehnuteľnosti – porez na promet nekretnina –, ktorá je jednorazová a predstavuje tri percentá z trhovej hodnoty bytu či domu.
Platí ju kupujúci. Ako sme už uviedli, pri kúpe novostavby priamo od developera, ktorý je platcom dane z pridanej hodnoty, sa neplatí, pretože sa zahŕňa do kúpnej ceny.
Ďalší významný náklad predstavujú poplatky za právne a notárske služby. Tie sa môžu pohybovať približne od jedného do troch percent z kúpnej ceny.
K týmto hlavným výdavkom treba prirátať províziu realitnej kancelárie, ak pri kúpe figuruje sprostredkovateľ. Výška provízie sa pohybuje zvyčajne okolo troch percent z dohodnutej kúpnej ceny.
Medzi menšie, ale nevyhnutné náklady patria súdne a správne poplatky spojené so zápisom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a získaním osobného identifikačného čísla.
Okrem toho treba počítať s nákladmi na súdneho prekladateľa. Úradný preklad kúpnej zmluvy a iných dôležitých dokumentov môže byť nevyhnutný pre úspešné uzavretie obchodu a zápis do katastra.
Výhody off-plan property
Obstarávanie nehnuteľnosti vo fáze výstavby, známe ako off-plan property, predstavuje v Zadarskej župe, rovnako ako v celom Chorvátsku, čoraz populárnejšiu investičnú stratégiu. Táto metóda ponúka niekoľko výhod.
V prvom rade ide o nižšiu obstarávaciu cenu a väčší potenciál pre kapitálový zisk. Nehnuteľnosti kupované vo fáze projektu alebo tesne po získaní stavebného povolenia sa zvyčajne ponúkajú za nižšiu cenu, než akú dosiahnu po dokončení výstavby a kolaudácii.
Značný nárast hodnoty nehnuteľnosti do momentu odovzdania môže pre investora predstavovať možnosť predať nehnuteľnosť po jej dokončení za vyššiu cenu.
Ďalšou výhodou je úspora trojpercentnej dane z prevodu nehnuteľnosti, ktorá sa pri kúpe novostavby predávanej priamo developerom neplatí.
Kupujúci získava tiež možnosť prispôsobiť si interiér podľa vlastných predstáv. Pri kúpe v ranej fáze projektu sa dá s developerom často dohodnúť na úprave dispozície či výbere materiálov, farieb, podláh alebo sanity.
Z hľadiska investičného prenájmu sa novostavba automaticky spája s modernými štandardmi, atraktívnym vybavením a vysokou energetickou účinnosťou znižujúcou prevádzkové náklady.
Podmienky sú tiež flexibilnejšie. Developer zvyčajne vyžaduje platbu v niekoľkých splátkach viazaných na pokrok vo výstavbe. Investorovi to umožňuje lepšie riadenie cash-flow v porovnaní s jednorazovou platbou.
Okrem toho kupujúci získava úplne novú nehnuteľnosť s plnou zárukou, čo eliminuje riziká skrytých vád spojených s kúpou starších nehnuteľností.
Prevádzkové náklady
Prevádzkové náklady na nehnuteľnosť v Zadarskej župe možno rozdeliť do niekoľkých hlavných kategórií.
Významnú položku predstavujú najmä pravidelné náklady na prevádzku, ktoré zahŕňajú platby za spotrebované energie a pripojenia. Jeden z hlavných nákladov predstavuje elektrina, ktorej cena je porovnateľná so slovenským cenníkom. To je kľúčové, keďže plynofikácia pri pobrežných nehnuteľnostiach nebýva bežná.
Vodné a stočné sa účtuje podľa spotreby, pričom jeho variabilná cena má mierne nižšiu úroveň ako u nás – približne dve eurá na kubický meter. Fixný poplatok však naopak býva trochu vyšší.
Komunálne poplatky zahŕňajú odvoz odpadu a stanovujú ich miestne samosprávy. Závisia od veľkosti nehnuteľnosti a frekvencie odvozu. Ich výška je porovnateľná s našimi.
Internet, televízia a telefón sa platia na základe zvoleného balíčka od lokálnych poskytovateľov.
Okrem bežných mesačných nákladov sa vyrubujú aj ročné poplatky a dane. Patrí sem napríklad daň za rekreačnú nehnuteľnosť – porez na kuće za odmor. Ide o značný náklad pre vlastníkov, ktorí nemajú v Chorvátsku trvalý pobyt a nehnuteľnosť využívajú na rekreáciu.
Jej výšku určujú miestne úrady v Zadarskej župe a pohybuje sa zvyčajne od 0,6 do ôsmich eur za štvorcový meter úžitkovej plochy ročne. Konkrétna sadzba závisí od atraktivity a zóny, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza.
Poplatky za turistický prenájom zahŕňajú paušálnu daň z príjmu stanovenú za každé lôžko – približne 150 až 300 eur ročne na lôžko v závislosti od lokality. Za každého ubytovaného hosťa sa platí aj turistická daň – boravišna pristojba –, na základe dĺžky jeho pobytu.
Náklady na údržbu a správu sa výrazne líšia, pričom môžu tvoriť podstatnú časť investície. Pravidelná údržba zahŕňa drobné opravy, revízie a sezónne práce. Pri starších nehnuteľnostiach bývajú výrazne vyššie.
Krátkodobý prenájom nehnuteľnosti sa nezaobíde bez správcu. Ten zabezpečuje upratovanie, výmenu bielizne, prijímanie a odovzdávanie nehnuteľnosti hosťom a riešenie bežných prevádzkových problémov. Jeho poplatky sú zvyčajne dohodnuté ako percentuálny podiel z príjmov z prenájmu.
Spoločné náklady pri apartmánoch v budove zahŕňajú poplatky do fondu opráv, výdavky na údržbu spoločných priestorov, osvetlenie chodieb prípadne údržbu bazéna a zelene v komplexe.
Celkovo treba počítať s tým, že novostavby majú nižšie náklady na údržbu a energie vďaka modernejšej konštrukcii, zatiaľ čo náklady na nehnuteľnosti využívané na turistický prenájom sú vyššie z dôvodu nutnosti profesionálnej správy, častejšieho upratovania a vyšších poplatkov spojených s turizmom.
Možnosti financovania
Financovanie nehnuteľností v Zadarskej župe zahraniční investori najčastejšie realizujú kombináciou vlastných zdrojov a externého bankového financovania.
Ak sa investuje do off-plan property, často možno využiť splátkový kalendár poskytnutý priamo developerom, kde sa platba rozloží do niekoľkých fáz naviazaných na postup stavebných prác.
Druhú možnosť predstavuje získanie hypotekárneho úveru od chorvátskej banky. Hoci to miestne peňažné domy občanom Európskej únie umožňujú, banky pri nich uplatňujú prísnejšie kritériá ako pre domácich klientov.
Najväčším obmedzením býva nízke percento financovania, ktoré zriedkavo presahuje 50 percent z hodnoty nehnuteľnosti. To znamená, že značná časť kúpnej ceny musí byť hradená z vlastných zdrojov.
Tento proces býva tiež časovo náročný, vyžaduje úradné preklady a notárske overenie dokumentov preukazujúcich príjmy. Potreba disponovania prideleným chorvátskym osobným identifikačným číslom je samozrejmosťou.
Väčšina zahraničných investorov preto volí tretiu, často najvýhodnejšiu možnosť, ktorou je financovanie prostredníctvom banky v ich domovskej krajine.
Úver sa zabezpečuje nehnuteľnosťou, ktorú už investor vlastní na Slovensku. Tento prístup umožňuje získať vyššie percento financovania a zvyčajne ponúka výhodnejšie úrokové sadzby, keďže banka má záložné právo na majetok, ktorý má pod kontrolou.
V praxi býva najčastejším riešením kombinácia domácej hypotéky s ručením tuzemskou nehnuteľnosťou a použitie vlastného kapitálu na pokrytie zvyšku kúpnej ceny, ako aj obstarávacích nákladov, ako sú dane a poplatky.
Rodinný dom – Drage – v cene 2 300 000 eur
Zdroj: nehnutelnosti.hr
Posúdenie rizík
S kúpou nehnuteľností v Chorvátsku sa spájajú právne a dokumentačné riziká, najmä pokiaľ ide o stav vlastníctva a legalitu stavieb. Jeden z najčastejších problémov predstavuje neúplné alebo nejasné vlastníctvo, ktoré nemusí byť riadne zapísané v katastri nehnuteľností.
Historicky sa často stávalo, že pozemky boli rozdrobené medzi dedičov, alebo zápisy neboli aktualizované, čo môže viesť k zdĺhavým súdnym sporom.
Investori musia vždy dôkladne skontrolovať aktuálny výpis z katastra a pozemkové knihy. Treba sa uistiť, že predávajúci predstavuje oprávneného a výlučného vlastníka a že na nehnuteľnosti sa neviaznu žiadne ťarchy alebo vecné bremená.
Ďalším významným rizikom môžu byť problémy s legalizáciou stavieb. Najmä staršie domy, prístavby alebo dodatočné objekty postavené bez riadneho povolenia predstavujú vážne riziko.
V Chorvátsku stále existuje množstvo nehnuteľností, ktoré buď nie sú zlegalizované, alebo ich legalizácia nie je dokončená. Kúpa nehnuteľnosti bez platného kolaudačného rozhodnutia môže viesť k vysokým pokutám a v najhoršom prípade k demolácii.
Počítať treba aj s odmietnutím prihlásenia na odber energií a nemožnosťou získania povolenia na turistický prenájom.
Na dôkladné preverenie nehnuteľnosti treba mať právnika, ktorý disponuje prístupom aj do spisov nedostupných online. Chorvátsky kataster často nie je presný ako u nás. Stáva sa, že vo fyzickom registri –gruntovnici – sa nachádza viac informácií. Avšak ani tam nemusia byť zapísané prebiehajúce súdne spory. Zvýšenie obozretnosti je na mieste, najmä ak ide o staršie nehnuteľnosti, ktoré sa predávajú po vysporiadaní dedičstva.
Investori by mali byť obozretní aj voči finančným a trhovým rizikám. Hoci ceny nehnuteľností v Zadarskej župe rastú, s nadhodnotením kúpnej ceny oproti reálnej trhovej hodnote sa v regióne dá bežne stretnúť. Predovšetkým v turisticky exponovaných oblastiach.
Pre tých, ktorí plánujú prenajímať, existuje aj riziko sezónnosti, keďže príjmy takmer výlučne plynú len z letnej sezóny, zatiaľ čo fixné prevádzkové náklady zaťažujú rozpočet celý rok.
Spomenúť treba aj administratívne a jazykové prekážky. Chorvátska administratíva môže byť pomalá a zložitá. Zahraniční investori by nemali riskovať.
Spoluprácu s dôveryhodným a skúseným právnikom, ktorý sa špecializuje na nehnuteľnostné právo a nie je len pasívnym prekladateľom, treba považovať za samozrejmosť.
Nesprávne vypracovanie kúpnej zmluvy, zanedbanie prekladu alebo chyby v návrhu na vklad do katastra môžu viesť k odmietnutiu zápisu a k značnému skomplikovaniu celého procesu nadobudnutia vlastníctva.
Vyjadrenie realitných expertov
Marino Martinčić
CEO, Adria Real
Zdroj: Adria Real
Zadar a jeho župa sa stali synonymom pre moderné investovanie do prímorských nehnuteľností. Región, ktorý ešte pred dekádou pôsobil skôr ako dovolenková alternatíva k Dubrovníku či Splitu, dnes patrí medzi najdynamickejšie rastúce časti chorvátskeho pobrežia.
Slovákom ponúka zaujímavú príležitosť – v porovnaní s hlavným mestom Slovenska, kde sa ceny vyšplhali do rekordných výšok, sa tu dá do prémiového bývania vstúpiť s podstatne nižším kapitálom.
Zadar je atraktívny z viacerých dôvodov. Kľúčová je dostupnosť: od roku 2026 spúšťa Ryanair priame lety z Bratislavy do Zadaru, a to štyrikrát do týždňa počas letnej sezóny od začiatku júna do konca septembra.
V kombinácii so 7-hodinovou cestou autom po diaľnici A1 a napojením na nový prístav Gaženica ide o destináciu, ktorá je doslova na dosah ruky. Takáto infraštruktúra robí z oblasti nielen dovolenkový hotspot, ale aj seriózny investičný trh s celoročným potenciálom.
Pre bonitnejších klientov je tu ďalší magnet – jachting. Zadar je bránou k stovkám ostrovov, ktoré tvoria najčlenitejšie súostrovie Stredomoria. Mnohé z marín, ako prestížna D-Marin Borik, ponúkajú vysoký štandard služieb a možnosť mať vlastnú loď priamo pri apartmáne alebo vile.
Investícia do nehnuteľnosti sa tak dá prirodzene prepojiť s jachtárskym životným štýlom, ktorý je v posledných rokoch vyhľadávaný nielen Európanmi, ale aj zámožnými klientmi z celého sveta.
Silným argumentom je aj dalmatínska kuchyňa. Vychádza z čerstvých rýb a morských plodov, olivového oleja, lokálnych vín a minimalistickej prípravy, ktorá rešpektuje kvalitu suroviny. Je to kuchyňa, ktorá kombinuje jednoduchosť s eleganciou a čoraz častejšie nachádza odozvu aj v sprievodcoch Michelin Guide.
Pre investora to znamená, že prenajímaný apartmán či vila má v očiach hostí nielen hodnotu prímorskej adresy, ale aj kulinárskeho zážitku, ktorý podčiarkuje atraktivitu celého regiónu.
Zadar nie je jediným ťahúňom župy. Južnejšie sa rozkladá Biograd na Moru – menšie prímorské mesto, ktoré je vyhľadávané pre rodinnú atmosféru, maríny a blízkosť piesočnatých pláží, čo je na Jadrane skôr vzácnosť.
Biograd sa v posledných rokoch stal stabilným trhom pre rekreačné nehnuteľnosti a atraktívnym východiskom pre plavby na okolité ostrovy. Medzi nimi vyniká Pašman – zelený ostrov s autentickými dedinkami a miernejšími cenami než v Zadare. Pre investorov, ktorí hľadajú viac pokoja a tradičný životný rytmus, je Pašman zaujímavou alternatívou s rastúcim potenciálom.
Pri rozhodovaní, či investovať priamo v meste alebo na ostrovoch, vstupuje do hry profil investora. Zadar samotný ponúka stabilnejší dopyt, vyššie ceny, no aj celoročnú obsadenosť.
Ostrovy ako Pag, Ugljan, Dugi otok či práve Pašman sú zasa skôr voľbou pre tých, ktorí hľadajú autenticitu, súkromie a dramatickejšie scenérie. Ceny sú tu mierne nižšie, no prenájmy sezónnejšie a viac závislé od trajektovej dostupnosti.
Práve táto diverzita robí z regiónu atraktívny cieľ. Jedna investícia môže byť konzervatívnym zázemím v centre Zadaru, druhá dobrodružnejším projektom na ostrove, kde prvý rad pri mori garantuje jedinečný výhľad a zážitok.
V oboch prípadoch však platí, že ide o trh, ktorý má perspektívu ďalšieho rastu – či už pre nárast turizmu, alebo pre stúpajúci záujem zahraničných kupcov o stredomorské destinácie s dobrým spojením a rozumnou cenovou úrovňou.
Zadar dnes už nie je len dovolenkovým prístavom. Je to priestor, kde sa stretáva stredomorský životný štýl, moderná infraštruktúra a investičná príležitosť. Pre slovenského investora to znamená možnosť vlastniť kus Jadranu – a zároveň kapitál, ktorý pracuje.
Slobodan Marušić
Zdroj: Riba Nekretnine
Zadarská župa vrátane mesta Zadar, Biogradu na Moru a ostrovného súostrovia patrí medzi najdynamickejšie rastúce časti chorvátskeho pobrežia. Pre slovenských investorov predstavuje spojenie investičného potenciálu a jedinečného stredomorského životného štýlu.
Slováci spolu s Nemcami, Rakúšanmi a Čechmi tvoria významnú časť zahraničných kupujúcich, pričom v niektorých lokalitách sú dokonca jednou z najsilnejších investičných skupín.
Trh s nehnuteľnosťami zaznamenáva stabilný rast, ktorý je podporený vysokým záujmom zahraničných investorov. V auguste 2025 dosahovala priemerná cena rezidenčných nehnuteľností v Zadare približne 3 800 eur na štvorcový meter.
V prémiových lokalitách však ocenenie ľahko presiahne aj 4 500 eur. Tento trend naznačuje, že kvalitné projekty si udržia hodnotu a sú perspektívne aj do budúcnosti.
Krátkodobý prenájom v regióne patrí medzi najvýnosnejšie v krajine. Stabilný prísun turistov, rozšírené letecké spojenia a popularita Jadranu zaisťujú investorom vysokú obsadenosť.
Slováci sú aktívni aj v turistických projektoch na ostrovoch, kde rastie dopyt po luxusných vilách a dovolenkových domoch.
Zadar ponúka historické centrum, živé kultúrne dianie a služby typické pre univerzitné mesto. V blízkosti sa nachádza päť národných parkov – Plitvické jazerá, Krka, Paklenica, Kornati a Severný Velebit –, čo vytvára ideálne podmienky na šport a aktívny oddych. Vysoká kvalita života je kombinovaná s bezpečným a medzinárodným prostredím.
Zadar, Biograd na Moru a ostrovy predstavujú rôzne investičné profily. Mesto Zadar má jednoznačne najvyššiu úroveň cien, ako aj služieb. Poskytuje stabilný celoročný dopyt, kompletnú infraštruktúru, nemocnice, obchodné centrá, kultúru a medzinárodné letisko. Vhodné je pre investorov hľadajúcich dlhodobú hodnotu a prémiové projekty.
Biograd na Moru je menšie prímorské mesto južne od Zadaru. Ponúka rodinnú atmosféru, piesočnaté pláže, čo je na Jadrane vzácne, a je významným jachtárskym centrom.
Ceny sú nižšie než v Zadare, no dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach je stabilný. Ide o ideálnu lokalitu pre rodinné apartmány a domy s vysokým potenciálom prenájmu.
Z ostrovov je zaujímavý najmä Pag, ktorý je mostom spojený s pevninou. Spája kontrast party turizmu – Novalja, Zrće – a pokojnejších tradičných dedín. Rozdiely v cenách a atmosfére sú značné.
Za Pagom však nezaostávajú ani Ugljan a Pašman. Vďaka krátkym trajektovým spojom a mostu medzi ostrovmi sa označujú za „predmestie Zadaru“. Sú atraktívne najmä pre tých, ktorí hľadajú ostrovný pokoj s dobrou dostupnosťou.
Za zmienku stojí aj Dugi Otok. Je síce vzdialenejší, avšak ponúka exkluzívny, „robinzonský“ luxus, nedotknutú prírodu a menší turistický tlak. Vhodný je pre náročných klientov hľadajúcich súkromie a jedinečné zážitky.
Trh sa bude v najbližších rokoch formovať pod vplyvom silného turizmu, nových daňových opatrení a rastúceho záujmu zahraničných kupujúcich.
Očakáva sa stagnácia alebo mierny rast, najmä v prémiových lokalitách. Novostavby a luxusné vily zrejme zostanú drahé.
Dopyt po vilách a apartmánoch s vysokým štandardom stúpa. Župa aktívne predlžuje sezónu investíciami do cykloturizmu, gastronómie a zlepšenia leteckých spojení.
Regulácie – zvýšenie daní na krátkodobý prenájom a zavedenie ročnej dane z nehnuteľností – môžu ovplyvniť menších investorov, no prémiový segment zostane stabilný.
Očakáva sa aj väčšia diferenciácia lokalít. Rozdiely medzi mestom, pobrežnými oblasťami a ostrovmi sa budú pravdepodobne prehlbovať. Zadar ponúkne stabilitu, Biograd rodinný a jachtársky turizmus, ostrovy autentický pokoj a prírodnú hodnotu.
Zadarská oblasť patrí medzi najperspektívnejšie regióny pre slovenských realitných investorov. Ponúka optimálny kompromis medzi cenou a kvalitou života.
Rozmanitosť lokalít umožňuje prispôsobiť investíciu individuálnym potrebám – od mestských apartmánov v Zadare cez rodinné byty a domy v Biograde až po luxusné vily a autentické rekreačné domy na ostrovoch.
Aj napriek pripravovaným reguláciám zostáva investícia do kvalitnej nehnuteľnosti v Zadarskej župe bezpečnou stratégiou pre dlhodobý rast hodnoty a stabilné výnosy z prenájmu.
Zadar dnes nie je iba dovolenkový prístav – je to destinácia, kde sa stretáva stredomorský životný štýl, moderná infraštruktúra a reálna investičná príležitosť.
Vyjadrenie experta na daňové právo
Lenka Paluchová
advokátka a daňová poradkyňa PALUCHOVA TAX & LAW
Foto: Archív Lenky Palúchovej
Zhrnutie
Slovenskí daňoví rezidenti, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v zahraničí a dosahujú z nej príjem – z prenájmu alebo z predaja –, by si vždy mali preveriť v ktorom štáte majú tento príjem zdaniť.
V prípade Chorvátska, s ktorým máme uzatvorenú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia, sa príjem môže zdaniť v Chorvátsku. To znamená, že krajina má právo na zdanenie príjmu Slovákov, ktorý dosahujú z prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti umiestnenej v Chorvátsku.
Či takýto príjem podlieha v krajine dani, aká sadzba dane sa naň vzťahuje a aké výdavky si možno k nemu uplatniť, upravuje vnútroštátna legislatíva.
Zároveň netreba zabudnúť na splnenie daňových povinností na Slovensku. Pretože zdanením príjmu z prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti v Chorvátsku nie sú daňové povinnosti úplne vysporiadané.
Slovenský daňový rezident musí na Slovensku priznať v daňovom priznaní svoj celosvetový príjem. To znamená aj ten príjem, ktorý dosiahol v zahraničí, teda v tomto prípade v Chorvátsku.
Zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia zamedzuje, aby sa ten istý príjem zdanil v oboch štátoch – v Chorvátsku aj na Slovensku. Teda aby nedochádzalo k dvojitému zdaneniu.
V prípade Chorvátska sa dvojitému zdaneniu Slováci vyhnú tak, že daň, ktorú majú zaplatiť na Slovensku, znížia o sumu dane ktorú zaplatili v Chorvátsku.
Príjem z predaja chorvátskej nehnuteľnosti po piatich rokoch odo dňa jej nadobudnutia netreba na Slovensku zdaňovať vôbec, pretože príjem z tohto predaja je od dane oslobodený.
Výhody
- stabilný trh s nehnuteľnosťami,
- atraktívny príjem z prenájmu,
- výborná dopravná dostupnosť,
- vysoký dopyt po nehnuteľnostiach,
- potenciál pre kapitálový zisk,
- geopolitická stabilita,
- absencia kurzového rizika.
Nevýhody
- sezónny charakter turizmu,
- vyššia miera byrokracie,
- riziko prehriatych cien v turistických oblastiach,
- potenciálne problémy s legalizáciou starších stavieb.
Investícia do nehnuteľností v Zadarskej župe predstavuje atraktívnu príležitosť, vyžaduje si však precíznu navigáciu v miestnej administratíve a dokumentácii.
Kľúčom k úspechu je dôsledná právna previerka, ktorá eliminuje riziká spojené s nejasným vlastníctvom alebo nelegalizovanými stavbami. Tie predstavujú v chorvátskom prostredí stále bežné prekážky.
Zaobstaranie nehnuteľnosti za optimálnu protihodnotu predstavuje signifikantnú výzvu. Finančné plánovanie musí zohľadňovať nielen kúpnu cenu, ale aj započítanie obstarávacích nákladov.
Kúpa off-plan nehnuteľnosti ponúka úsporu na dani a potenciál pre kapitálový zisk vďaka rastu hodnoty počas výstavby. Avšak je aj viac riziková.
Pokiaľ ide o prevádzku, nehnuteľnosť v Zadarskej župe prináša súbor nákladov viazaných na lokalitu a typ využitia. Okrem bežných výdavkov za energie a údržbu musia investori zvážiť aj ročnú daň za rekreačnú nehnuteľnosť a poplatky spojené s turistickým prenájmom, ako sú paušálna daň za lôžko či turistická daň.
Úspešnosť investície do prenájmu priamo závisí od kvality správy nehnuteľnosti, ktorá je nevyhnutná na maximalizáciu príjmov počas pomerne krátkej turistickej sezóny a minimalizáciu starostí v čase neprítomnosti vlastníka.
Investovanie do realít v Zadarskej župe si vyžaduje opatrnosť a profesionalitu, avšak potenciál zhodnotenia a sezónneho príjmu robí z jadranského pobrežia atraktívnu oblasť pre dlhodobé realitné investície.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.Od 01.01.2025 je novy zakon ohladom mladych (do 30r) ked kupia novostavbu od developera, ktori zaplati DPH vo vyske 25%. Stat moze tomu kupujucemu vratit tuto dan v plnej vyske. Plati aj pre cudzindcov ak sa prestahuju do chorvatska.
