Len málo Slovákov môže povedať, že boli pri veľkých realitných obchodoch realizovaných v USA. Ján Šmidek pre Forbes odhaľuje, ako sa robí biznis s nehnuteľnosťami priamo v Kalifornii.
San Francisco je mesto protikladov – vyjdete z hotela a ocitnete sa v jednej z najhorších štvrtí v San Franciscu s názvom Tenderloin. Len o pár stoviek metrov ďalej sa však už do oblakov týčia mrakodrapy, v ktorých majú sídla tie najväčšie technologické spoločnosti na svete.
A práve pod nimi sa v jednej z kaviarní stretávame s Jánom Šmidkom, ktorý je partnerom v spoločnosti JMA Ventures. Tá sa zaoberá obchodom s realitami na západnom pobreží USA.
V rozhovore pre Forbes opisuje, ako sa JMA Ventures podieľala na akvizícii maríny v Kalifornii, kalifornskej siete fitnescentier či lyžiarskych stredísk v neďalekom pohorí pri Lake Tahoe.
„Máme stratégiu, že sa snažíme hľadať projekty, v ktorých je viac ciest k úspechu. Aj keď sa jedna cesta zablokuje, otvoria sa ďalšie možnosti,“ opisuje úspešný biznis model firmy, v ktorej pracuje.
Do Spojených štátov sa dostal cez Sorosovu nadáciu, ktorá mu umožnila štúdium na miestnej strednej škole. Systém vzdelávania sa mu zapáčil, a preto sa prihlásil aj na univerzitu. Po prvom zamestnaní získal skúsenosti, ale na štúdium nezanevrel. Prihlásil sa na program MBA na Kalifornskej univerzite v Berkeley, ktorá je jednou z najlepších škôl v Spojených štátoch.
Robiť biznis s nehnuteľnosťami ho zo začiatku príliš nelákalo, aj keď to poznal z domu – jeho otec sa tomuto podnikaniu venoval na Slovensku. „Často deti nechcú robiť to, čo robia ich rodičia,“ priznáva. Nakoniec však v kariérnych stopách svojho otca predsa len kráča, aj keď svoju prácu vykonáva za Atlantikom.
Bola založená pred 40 rokmi v San Franciscu. Máme približne 35 zamestnancov v centrále, ale počas hlavnej lyžiarskej sezóny je to až 1 500 ľudí. Ide o stredne veľkú firmu v segmente nehnuteľností. Náš záber je široký – od komerčných nehnuteľností cez retail až po hotely. Práve posledné roky sa zameriavame viac na hotely, rezorty a lyžiarske strediská.
Bol to organický vývoj. Do turistického a rekreačného sektora nás ťahalo hlavne to, že výnosy je možné získavať z manažmentu nehnuteľností, ale aj z ich operačnej prevádzky. Môžeme vylepšovať budovy, pridať izby a podobne. Je to oveľa náročnejšie, dosť veľa ľudí sa toho obáva pre väčší risk. Snažíme sa ísť do takýchto projektov.
Môžete uviesť príklad?
Uvažujeme nad projektom rezortu, ktorý je z tretiny postavený a nachádza sa v púšti v Kalifornii. Je to komplikované, lebo pred tromi rokmi sa zastavila výstavba, projekt išiel do bankrotu a je to nedostavané. Teraz uvažujeme, koľko bude stáť dobudovanie rezortu, čo treba zrúcať a ako vyrokovať zmluvy s mestom. Takéto komplikované transakcie nás lákajú. Namiesto 15 záujemcov sú len traja, ktorí sa o to reálne zaujímajú.
Prečo by chcel niekto stavať hotel na púšti?
Lokalita sa volá Palm Springs, má dlhú tradíciu a chodieval tam aj Frank Sinatra. Je tu veľa rekreačných zariadení. Ide o nový projekt na golfovom ihrisku.
Aké boli najvýznamnejšie obchody JMA Ventures?
Najväčší obchod bola akvizícia spoločnosti The Bay Club. Je to portfólio luxusných fitnescentier. Predával ho investičný fond a podarilo sa nám ho kúpiť priamo od nich. Iní sa na to pozerali ako na biznis s fitnescentrami. My sme to videli tak, že niektoré časti tohto biznisu majú oveľa väčšiu hodnotu. Súčasťou jedného centra bol aj tenisový klub. Nachádzal sa na pozemku, ktorý mal veľkú hodnotu. Preto sme sa naň nepozerali len z hľadiska podielu tejto časti na celkovom biznise – v tomto prípade sme to vyňali a predali zvlášť.
Aký bol výsledok?
Jeden pozemok sme predali za štvrtinu kúpnej ceny celej platformy. Celý biznis sme potom ďalej rozšírili aj do južnej Kalifornie a Los Angeles. Pred covidom sme ho predali veľkej private equity firme za 2,5-násobok nákupnej ceny. Naše aktíva v tom predstavovali asi štvornásobok. Je to pekný príklad našej stratégie, keď sa snažíme hľadať projekty, kde je viac ciest k úspechu. Aj keď sa jedna cesta zablokuje, otvoria sa ďalšie možnosti.
Foto: Pat Mazzera
Realizovali ste v poslednom období nejaký zaujímavý obchod?
Začali sme sa zaujímať o nehnuteľnosti okolo športových stredísk. Prvý taký projekt sme uskutočnili v Sacramente. Podstatné bolo, že v USA sa veľa miliardárov začalo zaujímať o nakupovanie športových tímov. Valuácie tímov v poslednom období veľmi vzrástli. Ešte pred desiatimi rokmi to boli stovky miliónov dolárov. Teraz sú to miliardy dolárov.
Uvediem jeden príklad za všetky. Tím Boston Celtics bol na jar 2025 predaný za 6,1 miliardy dolárov, čo bola rekordná čiastka spomedzi amerických športových tímov. Majitelia tímov teraz hľadajú ďalšie možnosti a pozornosť smerujú práve na športové arény. Najímajú si na to firmy a my to pre nich realizujeme.
Pre basketbalový tím v Sacramente sme vybudovali komplex s rozlohou 75-tisíc štvorcových metrov, ktorý zahŕňal hotel s 250 izbami, spolu so 40 apartmánmi na predaj a obchodné priestory. Niečo podobné ideme realizovať aj pre Orlando Magic, to je stotisíc štvorcových metrov. Teraz spolupracujeme na niečom obdobnom aj s európskym futbalovým tímom.
Plánujete teda expanziu cez Atlantik?
Asi len v určitých segmentoch. Stále vnímame, že nehnuteľnosti sú veľmi lokálna záležitosť.
Ste najvyššie postavený Slovák v real estate v USA? Máte informácie o kolegoch zo Slovenska pracujúcich v real estate v USA?
Poznám iba Petra Cigánika, ktorý pracuje v GTIS Partners v New Yorku. Je to, mimochodom, môj spolužiak z košického Gymnázia na Šrobárovej. S ním som občas v kontakte. Inak veľmi nepoznám Slovákov v USA pracujúcich v nehnuteľnostiach.
Po akom období v JMA Ventures ste sa stali partnerom? Bol to rýchly kariérny postup?
Začal som v roku 2009 počas krízy. To, mimochodom, odporúčam každému. Ak začnete v najhoršom, potom to bude už len lepšie. Zároveň sa naučíte veľa z cudzích chýb, ktoré ostatní urobili. Veľa projektov zbankrotovalo a v troskách recesie som videl, kde robili chyby. Buď si zobrali príliš veľké hypotéky, alebo mali variabilné úrokové sadzby, ktoré sa zvýšili. Niektorí si zvolili tiež len jednu cestu k úspechu, ktorá keď nevyšla, tak nemali žiadne iné východisko. Partnerom som sa stal potom v roku 2018.
V portfóliu JMA Ventures je aj lyžiarske stredisko. Ako ste k nemu prišli a prečo ste sa rozhodli investovať práve do tohto odvetvia?
Patrí to do oblasti, kde je aj prevádzkový biznis. Má stálych zákazníkov a príjmy. V minulosti sme mali tri lyžiarske strediská, v súčasnosti máme dve. Jedno je v Lake Tahoe a druhé v Montane. Kupovali sa od malých prevádzkovateľov, ktorí nemali kapitál na investície do vlekov či ratrakov. Vedeli sme, že ich dokážeme lepšie prevádzkovať. Na druhej strane je tam aj podobnosť so športovými arénami. Tieto lyžiarske strediská, podobne ako športové arény, majú množstvo pozemkov v okolí. Na nich sa dajú budovať ďalšie veci.
Dokážete tam stavať, čo chcete, alebo výstavba podlieha regulácii?
Regulácie sú veľmi prísne. Ak sa podarí cez ne prejsť, tak konkurencia je len minimálna. Jeden projekt nám zabral desaťročie získavania povolení.
Vy lyžiarske strediská aj prevádzkujete, alebo ich dávate do prenájmu?
Prevádzkujeme ich sami. Ja som za ne zodpovedný. Hotely prevádzkujú pre nás hotelové firmy. Závisí od lokality.
Foto: Pat Mazzera
Aký je rozdiel v akvizíciách takýchto športových stredísk v porovnaní s rezidenčnými projektmi? Aké sú výhody a nevýhody?
Je veľa firiem, ktoré dokážu vybudovať rezidenčné projekty. Je menej firiem, čo prevádzkujú lyžiarske stredisko a zároveň vybudujú aj rezidenčný projekt. Snažíme sa využiť našu komplexnosť ako bránu voči konkurencii.
Na Slovensku menšie lyžiarske strediská v nižších lokalitách zanikajú. Aká je budúcnosť lyžiarskych stredísk v časoch globálneho otepľovania?
Náklady sa zvyšujú, je to ťažké hlavne pre malé a stredné strediská. Začínajú sa však objavovať nové biznis modely. To zavádzame už aj my. Je to hybrid medzi súkromným a verejným modelom. Budete musieť byť súčasťou klubu, aby ste mohli lyžovať. Kúpiť si lyžiarsku permanentku na deň už nebude stačiť. Ak máte biznis model postavený na dennom predaji permanentiek a príde zlé počasie, tak biznis trpí. Iné je to v prípade ročného členstva v klube, čo vyrovná takéto výkyvy v počasí.
Súčasťou JMA Venture je aj luxusný komplex na Svätej Lucii v Karibiku. Prečo ste sa rozhodli investovať práve tam?
Cena komplexu postupne klesala, až sme si povedali, že je to už také výhodné, že to musíme kúpiť. Nebola v tom stratégia expanzie do Karibiku. Bol to projekt, ktorý mal ťažkosti. Predali nám to s 90-percentnou zľavou v porovnaní s pôvodnou valuáciou. Museli sme do toho zainvestovať a prerobiť izby, ale stálo to za tú nízku cenu.
Už je to profitabilné?
Áno. Je to hotel s asi stovkou izieb a luxusnou marínou.
Ako dlho trvá hľadanie príležitosti na akvizíciu? Podľa čoho sa rozhodujete pri posudzovaní, či je vhodné investovať do realít?
Často sa vo firme zhovárame, ako by sme mali k tomu pristupovať. Vo väčšine prípadov je to tak, že obchodné možnosti za nami prídu samy. Ľudia vedia, že máme akvizície v určitých lokalitách, preto sa záujemcovia o predaj často na nás obracajú s ponukami. Sme pre nich teda prvá voľba.
Aké máte plány na tento rok, koľko chcete preinvestovať?
Keď spojíme projekty, ktoré kupujeme, a tie, do ktorých investujeme a prerábame ich, tak je to okolo 100 až 200 miliónov dolárov. Na východnom pobreží pracujeme na jednej transakcii – ak vyjde, tak jej cena bude až 400 miliónov dolárov. Záleží preto na okolnostiach a je to ťažké povedať. Nikdy sa nesnažíme dávať si také ciele, že tento rok musíme zainvestovať takýto objem peňazí, pretože pod takýmto tlakom ľudia robia chyby.
Bol obchod, ktorý ste nezrealizovali, a neskôr ste to ľutovali?
Takých je veľa. Práve v roku 2009 bolo veľa príležitostí, ktoré sme zmeškali. Nevýhodou pre nás je, že pri investícii musíme ísť za investičnými fondmi. Ony sa na investícii podieľajú 90 percentami a my napríklad desiatimi. Keď realitný trh zamrzne – a práve vtedy sú príležitosti najlepšie –, tak často aj investičné fondy zamrznú. Vedia, že vtedy je správny čas investovať, ale často sa boja obchod uskutočniť, lebo majú strach z toho, že by im to nevyšlo.
Aké sú pre vás najlepšie obdobia na investíciu – keď „trhy krvácajú“?
Nejde len o finančné trhy, ale aj pandémia bola takéto obdobie. Rovnako aj finančná kríza či zvýšenie úrokových sadzieb v roku 2023.
A bol obchod, ktorý ste zrealizovali a nevyšiel úplne podľa predstáv?
Kúpili sme jeden apartmánový dom v lyžiarskej lokalite Lake Tahoe. Zažili sme dve zlé zimy, čo vyústilo do slabších predajov. Preto sme nemali kapitál na to, aby sme mohli uskutočniť ďalšiu fázu projektu.
Foto: Pat Mazzera
Ako je na tom trh s nehnuteľnosťami v San Franciscu? Počas pandémie sme čítali o tom, ako sa ľudia z mesta sťahujú preč.
Aj keď sa písalo, že mnoho ľudí sa zo San Francisca odsťahovalo, tak v skutočnosti to boli len tisíce ľudí. Aj tí odišli len do blízkeho okolia. Nechceli byť v apartmáne v centre, ale chceli mať dom v blízkosti mesta.
Ako sú na tom hotely – je to len môj pocit, že tu nie je veľa turistov?
Hotely sa pomaly spamätávajú. Pred pandémiou bola obsadenosť hotelov na úrovni 82 percent, teraz je to 64 percent. Začína sa to pomaly spamätávať. Rolu v tom nezohrávajú len turisti, v meste sa konajú aj veľké konferencie. Vlaňajšok bol veľmi slabý, čo sa týka hostí z konferencií, ale vidíme medziročný nárast.
Sú štvrte v San Franciscu, kde sú rezidenčné nehnuteľnosti nepredajné? Hlavne pre situáciu s bezdomovcami a drogovo závislými ľuďmi, ktorých je v niektorých častiach naozaj veľa.
San Francisco malo bezdomovcov stále. Je to liberálne mesto a poskytovali sa pre nich rôzne dotácie. Sú štvrte ako Tenderloin, kde je to strašné, ale tam to bolo také vždy. V tejto časti by si ľudia nekúpili apartmán ani pred covidom. Ceny v samotnom meste klesli, ale je to spôsobené skôr úrokovými sadzbami.
Ako je na tom trh s kanceláriami?
San Francisco má stále okolo 35 percent neobsadených kancelárií. Pred covidom to boli tri. Bol to jeden z najlukratívnejších trhov pre kancelárske budovy. Všetky technologické spoločnosti si tu otvárali kancelárie. Počas pandémie boli najlepšie pripravené na prácu z domu. Veľa zamestnancov sa ešte nevrátilo späť do kancelárií. Mám zopár kamarátov, ktorí pracujú z domu a chodia do kancelárie len dva dni do týždňa. Napriek tomu – najlepšie Class A či kancelárske priestory majú len sedempercentnú neobsadenosť, hlavne vďaka rastúcim AI firmám ako OpenAI.
