Investor zdôvodnil predaj svojich tuzemských realít a zmenu investičnej stratégie.
Finančnú slobodu dosiahol v relatívne nízkom veku a vlastnou zásluhou. Nehnuteľnosti, ktoré teraz vlastní, mu platia viac ako polovicu bežných výdavkov v jeho domácnosti.
S investičnými bytmi začal dokonca už počas vysokej školy. Napriek tomu sa rozhodol svojho realitného portfólia zbaviť.
Vo svojich kurzoch, blogoch, podcastoch a videách sa venuje témam finančnej gramotnosti, investovania, podnikania a budovania pasívneho príjmu.
Jeho vzdelávací obsah na platforme Smart-Life.sk odhaľuje stratégie, ktoré sú kľúčové pre dosiahnutie finančných cieľov. Hlavná filozofia projektu sa zameriava na finančnú slobodu. To predstavuje slovenský ekvivalent hnutia FIRE – Financial Independence, Retire Early. Cieľom je pomáhať k nej aj ostatným.
Hoci pôsobí aj ako finančný poradca, sám hovorí, že nepredáva konkrétne produkty, ale nezávisle vedie klientov k splneniu ich cieľov a vytvoreniu individuálnej stratégie.
Nekompromisný predaj
Realitný investor na sociálnych sieťach nedávno informoval o svojom zámere predať dve investičné nehnuteľnosti. Vzhľadom na skutočnosť, že tieto aktíva na začiatku stáli za vybudovaním veľkej časti jeho majetku, tento krok vyvolal širokú diskusiu a mnoho otáznikov.
Na prvý pohľad sa totiž môže zdať veľmi nelogické zbaviť sa „zlatých vajec“, ktoré generujú priebežný výnos. Dôvody na tento krok sú však prozaickejšie, ako by sa mohlo zdať.
Pieružek nereaguje na aktuálnu situáciu na trhu nehnuteľností. Za jeho rozhodnutím nestoja ani regionálne geopolitické riziká. Svoj zámer sa rozhodol realizovať omnoho skôr – konkrétne pred piatimi rokmi –, keď reality vyradil z obchodného majetku.
Dôvody sú dva. V prvom rade nešlo o vhodné investičné nehnuteľnosti, keďže ich rozloha bola príliš veľká na tento charakter využitia. Omnoho väčší zmysel dávajú totiž projekty s najmenšou metrážou na daný počet izieb.
Nájomné, ktoré byty rovnakej „izbovosti“ generujú, býva veľmi podobné bez ohľadu na ich veľkosť, avšak kúpna cena sa výrazne líši. To v konečnom dôsledku zásadne ovplyvní výnosové percento.
Chýbajúca diverzifikácia
Druhý a najdôležitejší dôvod predaja je však nedostatočná diverzifikácia, ktorá je jedným zo základných princípov investovania. Pieružek uvádza, že v nehnuteľnostiach, teda jedinej investičnej triede, má uložených až 97 percent svojho majetku. Takéto rozloženie vlastníctva so sebou prináša značné riziká.
Výkonnosť celého portfólia totiž priamo závisí od jediného sektora – realitného trhu. Ak nastane recesia, lokálny pokles cien nehnuteľností alebo kríza v bankovom sektore, ktorá zdraží hypotéky, celý majetok utrpí výraznú stratu.
Ďalší problém predstavuje geografické riziko. Ak sú všetky nehnuteľnosti sústredené v jednom regióne, akýkoľvek lokálny problém – zatvorenie veľkého zamestnávateľa, zmena územného plánu či geopolitická hrozba – môže dramaticky znížiť hodnotu imania.
Nehnuteľnosti sú navyše aj nedostatočne likvidné aktíva. Ich predaj a premena na hotovosť trvá pomerne dlho a spája sa s vysokými transakčnými nákladmi. V prípade, že by investor náhle potreboval hotovosť, môže byť nútený predať nehnuteľnosť pod cenu, čím zrealizuje stratu.
Väčšina realitných špecialistov navyše využíva pákový efekt – hypotéku. Tým sa riziko ešte zvyšuje. Ak má portfólio vysoké zadlženie a nastane situácia, keď nájomné nestačí na pokrytie splátok, napríklad pre neobsadenosť alebo zvýšenie úrokových sadzieb, investor sa môže dostať do vážnych finančných problémov, ktoré ohrozia celý jeho majetok.
Okrem toho extrémna koncentrácia do nehnuteľností vylučuje iné triedy aktív, ktoré môžu v konkrétnom období generovať vyššie výnosy. Investor tak obmedzuje potenciál rastu svojho majetku.
Trvalá je len zmena
Význam citátu starovekého gréckeho filozofa Hérakleita z Efezu „nevstúpiš dvakrát do tej istej rieky“ väčšina ľudí skomolí. V skutočnosti hovorí o tom, že okrem zmeny nie je nič trvalé. Do rieky neustále vtekajú iné vody, – aj človek sa mení.
Platí to aj pre finančný svet, ktorý sa neustále transformuje. To, čo fungovalo pred piatimi rokmi, dnes už nemusí mať relevanciu. Výkonnosť jednotlivých aktív sa v čase mení, čo ovplyvňuje aj ich pomery v rámci portfólia.
Investori, ktorí hľadajú spoľahlivú cestu k pasívnemu príjmu a finančnej slobode, musia sporadicky prehodnocovať percentuálny podiel svojich aktív a vyvažovať tak skladbu majetku.
Iba tak v ňom udržia rovnováhu. Skutočná hodnota dlhodobého plánovania a strategickej tvorby odolného portfólia sa ukazuje najmä v období zvýšenej volatility a trhovej neistoty.
Nedostatočná diverzifikácia môže byť pre investorov zásadnou chybou, ktorá sa v čase globálnych ekonomických otrasov ľahko stane fatálnou. Prílišné spoliehanie sa na jednu triedu aktív bez ohľadu na to, či ide o nehnuteľnosti, nepredstavuje bezpečné riešenie.
Investovanie treba vnímať ako komplexný systém, kde jednotlivé aktíva pôsobia ako vzájomne prepojené a kompenzujúce sa súčasti. Cesta k finančnej slobode sa nespája s nákupom jedného aktíva. Zakladá sa predovšetkým na maximalizácii výnosu z vlastného kapitálu a systematickom znižovaní rizika.
Alokácia kapitálu
Pieružek ukončuje fázu budovania majetku, počas ktorej sa snažil dosiahnuť výraznejšie zhodnotenie. Aktuálne vstupuje do etapy, v ktorej za najdôležitejšiu považuje ochranu svojho imania. Zameriava sa preto výlučne na pokrytie inflácie.
Prostriedky získané z predaja nehnuteľností sa rozhodol rozdeliť do rôznych tried aktív. Svoje portfólio plánuje rozšíriť o indexové fondy, zlato, hotovosť či rizikové aktíva.
Finálna alokácia, na ktorú cieli, predstavuje 38 percent v nehnuteľnostiach – vrátane tej, v ktorej býva jeho rodina –, 38 percent v ETF, 10 percent v zlate, päť percent v rizikových aktívach, ako sú bitcoin, umenie či peer-to-peer, a zvyšok v hotovosti.
Za základ transformácie svojho portfólia považuje globálnu diverzifikáciu, keďže nechce mať všetok majetok iba na Slovensku. Napriek tomu však za ideálne riešenie nepovažuje nahradenie tuzemských nehnuteľností zahraničnými.
Investori by podľa neho nemali podliehať panike ani lákadlu rýchlych ziskov. Naopak, mali by sa sústrediť na pevné základy a na disciplínu.
Každé rozhodnutie o vlastnom portfóliu nehnuteľností treba uskutočniť na základe racionálnej analýzy a dôkladného pochopenia individuálnej finančnej situácie. Univerzálna stratégia v alokácii aktív neexistuje.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
