Španielsky ostrov poskytuje kúpne príležitosti s vysokou likviditou, potenciálom nadštandardných výnosov a nulovým kurzovým rizikom. Treba však zohľadniť reguláciu krátkodobého prenájmu a legislatívne medzery.
Klenot Stredozemného mora už dlhé desaťročia predstavuje symbol exkluzívnej dovolenky, ktorá je zo Slovenska na dosah ruky. Pôvab Malorky, ktorý v sebe dokonale spája dramatické scenérie pohoria Serra de Tramuntana s tichými olivovými hájmi a dynamickým mestským životom v Palme, si získava pozornosť bonitných klientov z celého sveta.
Aj keď Slováci nepatria medzi hlavné investičné skupiny, ostrov očaroval mnohých z nich. Ako hovorí jeden zo šťastných majiteľov miestnej nehnuteľnosti, „ak si človek zapichne kružidlo zo Slovenska, aby našiel prímorský raj s leteckou dostupnosťou do 2,5 hodiny, nič iné ako Malorka mu nevyjde“.
Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti na ostrove však už nejde len o hľadanie miesta na oddych, ale predovšetkým o strategickú alokáciu kapitálu do jedného z najstabilnejších a najlukratívnejších európskych realitných trhov.
Krása Malorky presahuje jej prírodné bohatstvo. Ostrov je bohatý na historické scenérie, ktoré sa odrážajú v gotickej architektúre Palmy, pôvabných kamenných mestečkách ako Valldemossa alebo v tradičných fincách vo vnútrozemí.
Zdroj: Unsplash.
Zdroj: Unsplash.
Táto jedinečná kombinácia prírodnej krásy a kultúrneho dedičstva zabezpečuje trvalý a vysoký dopyt po nehnuteľnostiach, čím chráni investíciu pred bežnými trhovými výkyvmi. Investor tak získava nielen majetok, ale aj „podiel“ na jedinečnom stredomorskom životnom štýle.
Jedným z kľúčových benefitov investovania na Malorke je vysoká likvidita trhu. Vďaka celoročnému a konzistentnému dopytu od medzinárodných kupujúcich sa nehnuteľnosti predávajú rýchlo a za vysoko konkurenčné ceny.
To investorom umožňuje flexibilne reagovať na trhové podmienky s minimálnym rizikom viazaného kapitálu, čo je zásadný rozdiel oproti iným destináciám.
Ďalšiu nezanedbateľnú výhodu predstavuje nadštandardná výnosnosť v segmente krátkodobého a luxusného turistického prenájmu. Hoci regulácia v tomto sektore je prísna, legálne prevádzkované nehnuteľnosti s licenciou dosahujú špičkové sezónne príjmy, ktoré výrazne prekonávajú výnosy z dlhodobých prenájmov v mnohých iných európskych mestách.
Stabilitu ostrova určuje aj jeho ekonomická sila a infraštruktúra. Malorka je ekonomicky vyspelý región s jedným z najvyšších čistých príjmov domácností v Španielsku.
Prvotriedna zdravotná starostlivosť, kvalitné medzinárodné školy a moderná dopravná sieť vrátane jedného z najlepších letísk v Stredomorí z nej robia atraktívne miesto nielen pre dovolenku, ale aj pre investičné zámery.
Z hľadiska finančnej správy a ochrany investície ponúka Španielsko, a teda aj Malorka, benefity spojené s členstvom v Eurozóne, čím eliminuje kurzové riziko.
Legislatívne zmeny v Španielsku, ktoré viedli k prísnej kontrole developerských projektov, navyše chránia kupujúcich novostavieb tým, že zálohové platby držia v bankovej úschove až do dokončenia stavby.
Investovanie do nehnuteľností na Malorke teda predstavuje komplexný balík benefitov – kapitálové zhodnotenie v jednom z najrýchlejšie rastúcich segmentov luxusného bývania, stabilný príjem z prenájmu vďaka vysokému dopytu a istotu investície vďaka silnej likvidite a transparentnej ochrane kupujúceho.
Foto: Unsplash.
Zdroj: Unsplash.
Základné informácie
Prehľad informácií
- Populácia: 920 605 (2021)
- Rozloha: 3 648 štvorcových kilometrov
- Mena: euro (EUR)
- Jazyk: španielsky
- Náboženstvo: kresťanstvo (80 percent)
Malorka je najväčší z Baleárskych ostrovov. Leží v západnej časti Stredozemného mora vo vzdialenosti približne dvesto kilometrov od španielskeho pobrežia.
Podmienky vstupu
Slovenskí občania s platným cestovným pasom alebo občianskym preukazom nepotrebujú víza pre pobyt v Španielsku, ak neprekročia dĺžku 90 dní.
Podrobné informácie o podmienkach vstupu sú k dispozícii na stránke ministerstva zahraničných vecí.
Každý občan členského štátu Európskej únie môže v Španielsku žiť a pracovať. Treba sa však zaregistrovať na príslušnom cudzineckom úrade – Oficina de Extranjeros – do troch mesiacov od príchodu do krajiny a vyžiadať si pridelenie cudzineckého identifikačného čísla.
Na registračné účely sa vyžaduje platný preukaz totožnosti alebo pas a doklad o zamestnaní, samostatnej zárobkovej činnosti alebo dostatočných finančných prostriedkoch a uzatvorení zdravotného poistenia. Po piatich rokoch legálneho pobytu možno získať aj trvalý pobyt.
Ekonomika
Ekonomika Malorky je jednou z najrozvinutejších a najstabilnejších v Španielsku. Vykazuje však silnú závislosť od sektora služieb. Historicky sa ekonomika opierala o poľnohospodárstvo, ale v priebehu 20. storočia došlo k obrovskému posunu. Hlavný a dominantný ekonomický motor ostrova, ktorý tvorí väčšinu HDP a pracovných miest, predstavuje turizmus.
Zdroj: Instituo Nacional de Estadística
Zdroj: Instituo Nacional de Estadística
Na základe prieskumu životných podmienok, ktorý realizoval Národný štatistický inštitút, sa priemerný čistý ročný príjem domácnosti v rámci Baleárskych ostrovov pohybuje na úrovni 42 232 eur, čo je o viac než 14 percent nad celoštátnym priemerom. Ten predstavuje 36 996 eur.
Španielsko je štvrtou najväčšou ekonomikou v eurozóne. Úrovňou hrubého domáceho produktu na obyvateľa zásadne prekonáva slovenské hospodárstvo.
Zdroj: Svetová banka
Ekonomika Malorky stojí takmer úplne na turizme a sektore služieb. To predstavuje jej najväčšiu silu, ale aj zraniteľnosť. Ostrov, ktorý patrí pod autonómne spoločenstvo Baleárskych ostrovov, sa stal jednou z hlavných európskych dovolenkových destinácií, čo generuje väčšinu HDP a zamestnanosti.
Táto dominancia sa prejavuje v masívnej infraštruktúre hotelov, reštaurácií a rekreačných zariadení. Sektor služieb vykazuje znaky sezónnosti, čo spôsobuje určité výkyvy v zamestnanosti medzi ročnými obdobiami.
V posledných rokoch sa vyvíja snaha o predĺženie sezóny a diverzifikáciu na kvalitnejší turizmus, napríklad cykloturistiku, kongresy či luxusné cestovanie.
Napriek dominancii turizmu sú dôležitými faktormi aj priemysel, stavebníctvo a sektor nehnuteľností. Priemysel sa sústreďuje najmä na tradičnú výrobu kožených výrobkov a obuvi. Poľnohospodárstvo si udržiava svoj význam v podobe pestovania olivovníkov, mandlí a produkcie vína a tradičných potravín. Tie podporujú miestnu gastronómiu.
Sektor nehnuteľností je veľmi aktívny vďaka silnému dopytu zahraničných investorov po rekreačných bytoch a luxusných vilách, čo ďalej posilňuje stavebníctvo.
Vysoká koncentrácia ekonomickej aktivity v turizme a nehnuteľnostiach vedie k výrazným ekonomickým a sociálnym výzvam. Aj keď čistý ročný príjem na domácnosť vysoko prekonáva španielsky priemer, ostrov čelí problémom s vysokými životnými nákladmi, najmä čo sa týka bývania.
Tie sú neprimerané k mzdám v sezónnom sektore služieb. Medzi ďalšie výzvy patrí udržateľnosť masového turizmu, zaťaženie životného prostredia a potreba zabezpečiť celoročnú, stabilnú a diverzifikovanú ekonomickú aktivitu.
Zdroj: One Life Limited
Zdroj: One Life Limited
Vývoj trhu s nehnuteľnosťami
Trh s nehnuteľnosťami na Malorke prešiel dramatickým vývojom, pričom po dlhé roky patril k jedným z najstabilnejších a najžiadanejších v celom Stredomorí.
Až do globálnej finančnej krízy v rokoch 2008 až 2010 zažíval ostrov nepretržitý rozmach, ktorý poháňal najmä vysoký dopyt zo strany zahraničných kupujúcich – predovšetkým nemeckých, britských a škandinávskych investorov.
Tento trh bol historicky rozdelený – kým pobrežné oblasti s masovým turizmom zažívali rýchly rozvoj, exkluzívne oblasti ako Puerto de Andratx alebo Son Vida si udržiavali vysoké ceny v segmente luxusných víl.
Kríza viedla k dočasnému zlacňovaniu a stagnácii, no po nej trh rýchlo ožil a ceny prudko vzrástli, najmä v luxusnom a prémiovom segmente, v ktorom sa Malorka čoraz viac etablovala ako celoročná destinácia.
Zároveň často plní aj funkciu miesta pre druhú rezidenciu, čím prilákala bohatých kupujúcich, ktorí hľadali kvalitu, bezpečnosť a stabilitu. Tento trend sa ďalej zrýchlil v dôsledku pandémie, keď dopyt po priestranných domoch s vonkajšími priestormi a dobrou konektivitou prudko vzrástol. Viedlo to k historicky najvyšším cenám za posledné roky.
Aktuálne možno trh s nehnuteľnosťami charakterizovať ako extrémne drahý s nedostatočnou ponukou, predovšetkým v oblastiach s prísnou reguláciou výstavby.
Trh sa silne polarizoval. Luxusný segment stále prosperuje vďaka medzinárodnému dopytu, miestni obyvatelia a mladé rodiny však čelia akútnej kríze dostupnosti bývania.
V reakcii na to zaviedli miestne úrady rôzne obmedzenia, napríklad na krátkodobé turistické prenájmy, aby sa snažili uvoľniť byty na celoročné bývanie a spomaliť rast ich cien. Napriek týmto opatreniam zostáva Malorka pre medzinárodných investorov naďalej veľmi žiadanou lokalitou.
Španielsky realitný trh v súčasnosti predstavuje jedno z najdynamickejších odvetví ekonomiky. V štúdii globálnej poradenskej spoločnosti Henley & Partners patrí Španielsku 15. priečka v celosvetovom rebríčku krajín, v prospech ktorých dochádza k migrácii majetku zo strany dolárových milionárov.
Podľa dát portálu Idealista za október 2025 priemerná cena za štvorcový meter v Palme de Mallorca je približne 5 046 eur.
Zdroj: Idealista.
Zdroj: Idealista.
Mestská štvrť Son Vida však vykazuje výrazne vyšší priemer s cenou okolo 8 598 eur za štvorcový meter. Vo vysoko exkluzívnych oblastiach ostrova na juhozápadnom pobreží, napríklad Puerto de Andratx alebo Bendinat, a v najluxusnejších štvrtiach Palmy môže ľahko prekročiť aj 10-tisícovú hranicu. Najmä pri nehnuteľnostiach s čistým výhľadom na more.
Príklady cien z aktuálnej ponuky na trhu odzrkadľujú vysokú disparitu. Menšie štartovacie byty v masových letoviskách alebo s vyššou vzdialenosťou od pláže začínajú na úrovni okolo 190- až 275-tisíc eur pri rozlohe od 50 štvorcových metrov.
Štandardné apartmány v novostavbe s dvoma až troma spálňami v strednej triede, s prístupom k bazénu a v dobrej lokalite sa často predávajú za 350- až 550-tisíc eur.
Ceny luxusných nehnuteľností, domov a víl v najprestížnejších lokalitách sa pohybujú v miliónoch. Napríklad nová vila s bazénom a výhľadom na more v exkluzívnych oblastiach stojí od 2,5 až po 10 miliónov eur, prípadne aj viac.
Trh s nehnuteľnosťami je v roku 2025 naďalej napätý, s pretrvávajúcim dopytom od zahraničných kupujúcich, čo udržuje ceny na vysokej úrovni.
Ponuku na ostrove Malorka možno nájsť na viacerých typoch portálov, ktoré sú zamerané buď na španielsky trh, alebo na luxusný medzinárodný segment.
Najväčší počet inzerátov vrátane ponúk od veľkých realitných kancelárií aj menších lokálnych predajcov poskytujú portály Idealista a Fotocasa.
Investori, ktorí hľadajú vily, luxusné domy alebo nehnuteľnosti vo vyššom cenovom segmente, by sa mali pozrieť priamo na portály medzinárodne známych luxusných sietí, ako sú Engel & Völkers, Kensington International či The Agency Mallorca. Slovenskí kupujúci môžu využiť služby realitnej kancelárie ONE LIFE Real Estate, ktorá spolupracuje s miestnymi značkami.
Klimatické podmienky
Klimatické podmienky na Malorke sú charakteristické typickým stredomorským podnebím, ktoré prináša dlhé, horúce a suché letá a krátke, mierne zimy.
Teploty v lete, ktoré trvá od júna do septembra, sa bežne pohybujú okolo 28 až 32 stupňov Celzia. Niektoré dni však môžu prekročiť aj 35 stupňov, najmä vo vnútrozemí.
Letné mesiace sú veľmi slnečné a zrážky sú na ostrove zriedkavé. Vďaka vplyvu Stredozemného mora, ktorého teplota sa v lete pohybuje okolo 24 až 26 stupňov Celzia, sa pobrežné oblasti prirodzene ochladzujú morským vánkom.
Prechodné ročné obdobia jar a jeseň sú na Malorke veľmi príjemné a považujú sa za ideálne na turistiku, cyklistiku a prechádzky. Počas apríla, mája, októbra a novembra sú denné teploty mierne, zvyčajne medzi 18 a 24 stupňami.
Väčšina ročných zrážok spadne práve na jeseň, pričom najdaždivejšími mesiacmi bývajú október a november. Jesenné dažde sú často krátke a intenzívne.
Zima na Malorke býva mierna, trvá spravidla od decembra do februára. Denné teploty zriedkakedy klesnú pod 10 až 12 stupňov a mrazy sa vo všeobecnosti obmedzujú len na najvyššie horské oblasti pohoria Serra de Tramuntana. Občas tam môže dokonca napadnúť sneh.
V pobrežných oblastiach je sneh extrémne zriedkavý. Malorka zažíva v zime stále veľa slnečných dní, hoci noci môžu byť chladné. Vďaka tejto prívetivej zime si ostrov buduje reputáciu takmer celoročnej destinácie, najmä pre aktívnu turistiku a šport.
Dopravná infraštruktúra
Dopravná infraštruktúra na Malorke je navrhnutá tak, aby efektívne zvládala obrovský nápor turistov počas hlavnej sezóny, pričom kľúčovú úlohu zohráva Medzinárodné letisko Palma de Mallorca.
Ide o jedno z najrušnejších letísk v Španielsku, ktoré slúži ako hlavná brána pre milióny návštevníkov ročne. Letisko má dobré prepojenie s hlavným mestom prostredníctvom moderných diaľnic a efektívnych autobusových liniek.
Dôležitú úlohu zohráva aj námorná doprava. Prístav v Palme predstavuje významné centrum nákladnej dopravy a trajektov, ktoré spájajú Malorku s ostatnými Baleárskymi ostrovmi a pevninským Španielskom. Zároveň slúži aj ako populárny prístav pre luxusné výletné lode a jachting.
Cestná sieť je na Malorke veľmi dobre rozvinutá. Hlavné trasy tvoria moderné a udržiavané diaľnice a rýchlostné cesty. Efektívne spájajú hlavné mesto s hlavnými turistickými centrami a mestami po celom ostrove.
Napriek kvalitným cestám, hlavne počas letných mesiacov, dochádza k preťaženiu dopravy, najmä na prístupových cestách k Palme a populárnym plážam. V horskom pásme Serra de Tramuntana sú cesty malebné, ale kľukaté a úzke – vyžadujú vysokú opatrnosť.
Malorka je jediný španielsky ostrov so železničnou sieťou. Tá dopĺňa cestnú infraštruktúru. Železničná doprava spája Palmu de Mallorca s vnútrozemskými mestami ako Inca, Manacor a Sa Pobla, pričom slúži najmä miestnym obyvateľom. Unikátnou súčasťou infraštruktúry je aj historický drevený vlak zo Sólleru, ktorý má skôr turistický význam.
Zdroj: One Life Limited
Zdravotníctvo
Zdravotníctvo na Malorke ako súčasť španielskeho národného zdravotného systému – Sistema Nacional de Salud – sa vyznačuje vysokou úrovňou kvality a univerzálnou dostupnosťou pre všetkých rezidentov.
Na ostrove je rozsiahla sieť centier primárnej starostlivosti – Centros de Salud –, ktoré poskytujú základnú a preventívnu medicínu. Pre špecializovanú starostlivosť sú k dispozícii veľké štátne nemocnice, pričom hlavné referenčné centrum je Hospital Universitari Son Espases v Palme.
Vzhľadom na špecifiká Malorky ako medzinárodnej turistickej destinácie musí byť zdravotnícky systém pripravený aj na nápor zahraničných návštevníkov.
Občania členských krajín Európskej únie vrátane Slovenska majú nárok na nevyhnutnú zdravotnú starostlivosť za rovnakých podmienok ako miestni obyvatelia, ak sa preukážu Európskym preukazom zdravotného poistenia.
Popri štátnych zariadeniach sa na ostrove rozvinul aj sektor súkromného zdravotníctva s množstvom privátnych kliník a nemocníc, ktoré sú obľúbené najmä medzi expatmi.
Hlavnou výzvou zdravotníctva na Malorke je zvládanie sezónnych výkyvov. Počas letných mesiacov, keď sa populácia ostrova dramaticky zvýši, je systém pod značným tlakom, čo môže viesť k dlhším čakacím dobám v primárnej starostlivosti.
Ostrov taktiež čelí chronickému nedostatku špecializovaného personálu, ktorý sčasti spôsobujú vysoké životné náklady, najmä ceny bývania. Tie sú pre zdravotníkov s priemernými platmi často nedostupné.
Školstvo
Školstvo na Malorke sa riadi celoštátnymi pravidlami, ale s určitou autonómiou v rámci spoločenstva Baleárskych ostrovov. Vzdelávanie je povinné pre deti vo veku od šiestich do 16 rokov a delí sa na predškolské, primárne a sekundárne.
Verejné školy, ktoré tvoria chrbticu systému, sú bezplatné. Vyučovacím jazykom je predovšetkým španielčina, ale na Baleárskych ostrovoch sa aktívne vyučuje a často používa aj katalánčina, ktorá má v regióne štatút oficiálneho jazyka. Rodičia si môžu vybrať medzi verejnými, súkromnými a dotovanými školami – concertados.
Medzinárodná komunita na ostrove má k dispozícii širokú ponuku súkromných škôl. Tie sú veľmi obľúbené medzi expatmi a deťmi zahraničných rezidentov, pretože ponúkajú výučbu v rôznych jazykoch, najčastejšie v angličtine a nemčine. Výučba sa riadi medzinárodnými kurikulami (napríklad britský alebo americký systém, či medzinárodná maturita IB).
Tieto medzinárodné školy sa zvyčajne nachádzajú v blízkosti hlavného mesta Palma alebo v západnej, luxusnejšej časti ostrova. Verejný systém sa zároveň snaží prispôsobiť prítomnosti cudzincov poskytovaním jazykovej podpory pre deti, ktoré prichádzajú bez znalosti španielčiny alebo katalánčiny.
Vysokoškolské vzdelávanie na ostrove zastrešuje Univerzita Baleárskych ostrovov – Universitat de les Illes Balears –, ktorá má hlavný kampus v Palme.
Ide o centrum akademického života, ktoré ponúka široké spektrum bakalárskych, magisterských a doktorandských programov vrátane špecializácií v oblastiach relevantných pre ostrov, ako sú turistický manažment, morská biológia či životné prostredie.
Podobne ako v ostatných sektoroch, aj školstvo čelí výzvam spojeným s rýchlym rastom populácie, udržaním vysokého štandardu výučby a potrebou integrovať deti z rôznych kultúr a jazykových prostredí.
Bezpečnosť
Malorka sa považuje za veľmi bezpečnú destináciu s nízkou mierou násilnej trestnej činnosti. Je to aj jeden z dôvodov pretrvávajúcej popularity u rodín a medzinárodných rezidentov.
Úroveň bezpečnosti udržuje miestna polícia – Policía Local –, národná polícia – Policía Nacional –, ako aj jednotky občianskej gardy – Guardia Civil. Tie sa prevažne zameriavajú na vidiecke a pobrežné oblasti. Bezpečnostné zložky sú obzvlášť aktívne v hlavnom meste Palma a počas letnej sezóny v turistických centrách, kde je ich primárnou úlohou zabezpečiť poriadok a ochranu turistov.
Španielske úrady a hotely navyše venujú veľkú pozornosť cestnej bezpečnosti a bezpečnostným predpisom súvisiacim s turistickými aktivitami a službami.
Na ostrove platia prísne pravidlá týkajúce sa konzumácie alkoholu na verejnosti, ktoré sa striktne vynucujú v snahe potlačiť nežiaduce správanie spojené s „párty turizmom“ v niektorých letoviskách. Celkovo je Malorka pre návštevníkov veľmi bezpečná, pokiaľ dodržiavajú základné bezpečnostné odporúčania.
Životné náklady
Vo všeobecnosti sú životné náklady na Malorke vyššie ako španielsky celoštátny priemer. Ide o priamy dôsledok jej štatútu prémiovej turistickej destinácie.
Najväčší a najvýraznejší rozdiel pociťujú rezidenti v oblasti bývania. Prenájmy a ceny nehnuteľností, najmä v hlavnom meste Palma a v pobrežných oblastiach juhozápadu, sú vysoké a často dosahujú úrovne porovnateľné s veľkými európskymi metropolami ako Madrid či Barcelona. Tento faktor značne zaťažuje najmä miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov.
Okrem bývania sú na Malorke aj tovar a služby o niečo drahšie. Keďže ostrov je závislý od dovozu mnohých produktov, náklady na logistiku sa premietajú do cien v obchodoch.
Zatiaľ čo základné potraviny v supermarketoch sú cenovo porovnateľné s pevninou, ceny v reštauráciách a kaviarňach, najmä v turisticky exponovaných zónach, sú výrazne vyššie. Na druhej strane, náklady na verejnú dopravu sú pomerne dostupné.
Pre veľkú časť populácie, ktorá pracuje v sezónnom turistickom sektore za priemerné alebo podpriemerné mzdy, predstavujú vysoké životné náklady ekonomickú výzvu.
Zdroj: Unsplash.
Zdroj: Unsplash.
Daňové aspekty
Daňový systém na Malorke spadá pod španielsky daňový rámec, čo znamená, že rezidenti a vlastníci nehnuteľností podliehajú celoštátnym, ale aj regionálnym daniam, ktoré si autonómne spoločenstvo Baleárskych ostrovov určuje samostatne.
Pri kúpe nehnuteľnosti zo sekundárneho trhu sa na kupujúceho vzťahuje daň z prevodu nehnuteľnosti, teda Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP. Ak sa investor rozhodol pre novú nehnuteľnosť priamo od developera, bude zaťažený daňou z pridanej hodnoty Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA.
Sadzba dane z prevodu je na Baleárskych ostrovoch progresívna a je jedna z najvyšších v Španielsku. Pohybuje sa od ôsmich do 11,5 percenta, pričom vyššie percento sa uplatňuje na drahšie nehnuteľnosti, napríklad na nákup nehnuteľností v hodnote nad dva milióny eur sa uplatňuje najvyššia sadzba.
Daňovým základom je katastrálna referenčná hodnota nehnuteľnosti. Sadzba dane z pridanej hodnoty je vo výške 10 percent.
S vlastníctvom realít sa spája aj daň z nehnuteľnosti, Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI. Ide o ročnú obecnú daň. Jej výška závisí od katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti a sadzby stanovenej obcou. Tá sa pohybuje od 0,4 do 1,3 percenta.
Daňoví nerezidenti Španielska musia platiť daň z príjmu nerezidentov, Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR. Ide opäť o ročnú daň, ktorej výška sa líši podľa toho, či je vlastnená nehnuteľnosť predmetom prenájmu, alebo nie.
Nerezidenti, ktorí nehnuteľnosť neprenajímajú a nemajú v Španielsku iný zdroj príjmov, platia daň vo výške dvoch percent z daňového základu, ktorým je štvrtina katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti. Pokiaľ ide o nehnuteľnosť v prenájme, sadzba predstavuje 25 percent z príjmu.
Oproti tomu rezidenti platia daň z príjmu rezidentov, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF. V tomto prípade je sadzba dane progresívna a pohybuje sa od 19 percent do 45 percent v závislosti od výšky príjmu. Daňový rezident má právo na uplatnenie rôznych odpočítateľných položiek.
Ak by sa majiteľ nehnuteľnosti rozhodol z investície vycúvať, musí vziať na vedomie, že pri jej predaji zaplatí daň z kapitálových ziskov. Tá sa hradí z rozdielu medzi predajnou cenou a nákupnou cenou vrátane nákladov na obstaranie alebo prípadné technické zhodnotenie. Sadzba dane je 19 percent.
Na osoby s vysokou hodnotou majetku sa v Španielsku vzťahuje aj daň z majetku – Impuesto sobre el Patrimonio –, pričom sa do majetku započítavajú všetky jeho formy vrátane nehnuteľností, bankových účtov, investícií a iných aktív.
Kľúčovú zmenu, ktorá sa udiala v rámci regionálnej legislatívy, predstavuje zvýšenie minimálnej oslobodenej čiastky – mínimo exento – z pôvodných 700-tisíc na tri milióny eur.
To v praxi znamená, že daň z majetku platia len fyzické osoby, ktorých čistá hodnota majetku po započítaní dlhov presahuje túto čiastku. Vďaka tejto zmene väčšina daňovníkov na Malorke už daň z majetku nehradí.
Baleárske ostrovy tak efektívne znížili daňové bremeno pre drvivú väčšinu populácie. Na majetok presahujúci určenú sumu sa uplatňujú progresívne regionálne sadzby dane.
Ďalšiu položku ovplyvňujúcu výnosnosť investície predstavuje turistická daň, ktorá sa na Malorke oficiálne nazýva ekologická daň, Impuesto del Turismo Sostenible – ITS. Hovorovo je známa aj ako ecotasa. Platí za každú noc pobytu vo všetkých typoch turistického ubytovania na Baleárskych ostrovoch.
Výška dane nie je jednotná a závisí od typu ubytovania, sezónnosti a dĺžky pobytu. Pohybuje sa vo výške od jedného do štyroch eur na osobu a noc. Od deviateho dňa pobytu v tom istom ubytovaní sa sadzba znižuje o 50 percent.
Dôležitý faktor španielskeho daňového režimu je aj implementácia podmienky zamedzenia dvojitého zdanenia, ktorá môže ovplyvniť daňové povinnosti v Španielsku aj na Slovensku. Konkrétne podmienky upravujú platné a účinné zmluvy, ktorých prehľad je uvedený v zozname Ministerstva financií Slovenskej republiky.
Investiční rezidenti sa nestávajú daňovými rezidentmi, pokiaľ v krajine nestrávia viac ako 183 dní v roku. Vo veci priznania počtu dní je štát spravidla odkázaný na vyhlásenie samotného investora, keďže kontrola skutočného stavu sa veľmi ťažko vykonáva.
Daňoví nerezidenti majú daňovú povinnosť vzťahujúcu sa k príjmom španielskeho pôvodu. Bratislava má s Madridom uzatvorenú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia v znení jej neskorších zmien a doplnení. Na základe nej si môžu daňovníci pri zdanení svojich celosvetových príjmov prostredníctvom zápočtu znížiť daňovú povinnosť o daň zaplatenú v Španielsku.
Vzhľadom na zložitosť daňovej problematiky sa odporúča obrátiť na daňového poradcu. Kvalifikovaný špecialista dokáže poskytnúť pomoc nielen s pochopením komplikovanej legislatívy, ale aj pri kompletnom vypracovaní a podaní daňových priznaní.
Právne náležitosti
Hoci má Španielsko z hľadiska jednoduchosti podnikania v globálnom porovnaní oproti Slovensku vysoké hodnotenie – 30. miesto v rebríčku Doing Business 2020 –, cudzinca môže aj tak prekvapiť úroveň byrokracie.
Každý občan Európskej únie, ktorý sa zdržiava v Španielsku dlhšie ako tri mesiace, si musí zabezpečiť cudzinecké identifikačné číslo NIE – Número de Identificación de Extranjero.
Toto číslo je absolútne nevyhnutné pre všetkých cudzincov, ktorí chcú v Španielsku vykonávať akékoľvek právne, finančné alebo sociálne úkony vrátane kúpy nehnuteľnosti alebo platenia daní.
NIE prideľuje ministerstvo vnútra a o jeho vydanie je možné požiadať buď priamo v Španielsku, alebo prostredníctvom ambasády na Slovensku. Keďže proces trvá približne štyri až šesť týždňov, treba s vybavovaním žiadosti začať čo najskôr.
Pre vlastníctvo nehnuteľnosti je rovnako dôležité založiť si bankový účet v španielskej banke, z ktorého možno jednoducho zriadiť inkaso na úhradu zálohových platieb, služieb a poistenia nehnuteľnosti.
V prípade, ak by sa investor rozhodol vlastniť nehnuteľnosť prostredníctvom firmy, mal by myslieť na to, že firme automaticky vznikne na adrese prevádzkareň, ktorá bude zaznamenaná v obchodnom registri. To, samozrejme, prináša ďalšie daňové dôsledky a dodatočné povinnosti súvisiace s vedením účtovníctva podľa miestnych predpisov.
Od januára tohto roku vstúpil do platnosti kráľovský dekrét, ktorý ustanovuje postup jednotnej registrácie nájmov. Opatrenie rozširuje miestne zákony a nariadenia Európskej únie, ktoré regulujú sektor prenájmu nehnuteľností.
Už teraz majú napríklad spoločenstvá vlastníkov právomoc obmedzovať prenajímanie bytov. Rozhoduje o tom trojpätinová väčšina majiteľov bytov.
V súlade s novou legislatívou musia všetky nehnuteľnosti určené na prenájom prejsť registračným procesom. Každá nehnuteľnosť bude mať pridelené vlastné registračné číslo, bez ktorého nie je možná inzercia nehnuteľnosti na portáloch ako Airbnb alebo Booking.
Pri uzatváraní kúpnopredajnej zmluvy treba počítať s tým, že sa štandardne vyžaduje platba vo výške približne 10 percent z celkovej kúpnej ceny. Táto suma je v porovnaní so zvyklosťami na Slovensku podstatne vyššia, čo môže kupujúceho prekvapiť.
Keďže segment prenájmu nehnuteľností podlieha mnohým priamym a nepriamym reguláciám, každý investor by mal v tejto súvislosti využiť služby advokáta alebo právneho poradcu.
Zdroj: One Life Limited
Zdroj: One Life Limited
Obstarávacie náklady
Obstarávacie ceny nehnuteľností na Malorke sú všeobecne veľmi vysoké a patria medzi najvyššie v Španielsku. Okrem samotnej kúpnej ceny však treba navyše počítať aj s ďalšími obstarávacími nákladmi.
Celkovú realizačnú cenu ovplyvňuje viacero poplatkov. Náklady na spracovanie notárskej zápisnice sa pohybujú vo výške približne tisíc eur. V prípade kúpy novostavby sa platí 10-percentná daň z pridanej hodnoty.
Kolkovné na zabezpečenie vkladu do katastra predstavuje 1,5 percenta z obstarávacej ceny. V prípade kúpy existujúcej nehnuteľnosti sa DPH neplatí, ale nahrádza ju progresívna daň z prevodu majetku, ktorej sadzba sa pohybuje od ôsmich do 11,5 percenta z kúpnej ceny.
Provízia za sprostredkovanie predaja, ktorá typicky predstavuje päť percent, býva obvykle súčasťou ponukovej ceny. V závislosti od toho, či sa prevádza novostavba alebo existujúca nehnuteľnosť, by mal teda investor počítať s celkovým navýšením nákupu približne o 11 až 15 percent ponukovej ceny.
Ak sa investor v budúcnosti rozhodne pre predaj obstaranej nehnuteľnosti, kalkulovať by mal s ďalšími nákladmi, najmä s daňou z kapitálového zisku.
Výhody off-plan property
Pre oblasť Malorky, kde trh s novostavbami medzinárodní kupujúci mimoriadne vyhľadávajú, poskytuje kúpa „z papiera“ niekoľko výhod.
Nehnuteľnosť vo výstavbe zvyčajne ponúka najvyššie kapitálové zhodnotenie. Vzhľadom na prísne územné regulácie a obmedzenú ponuku novostavieb na ostrove sú developerské projekty veľmi žiadané už od počiatočnej fázy.
Cena nehnuteľnosti na primárnom trhu závisí od fázy, v akej sa developerský projekt nachádza. Najvýhodnejšie ceny sú k dispozícii v počiatočnej, predpredajnej fáze často ešte pred vydaním stavebného povolenia, keď developeri aktívne lákajú prvých kupujúcich na predpredajné ceny.
Získanie lukratívnych pozemkov a povolení na ostrove predstavuje časovo náročný proces. To, samozrejme, zvyšuje atraktivitu počiatočných cien.
Po vypredaní stanoveného počtu jednotiek sa predaj obvykle dočasne pozastaví, cenník sa aktualizuje a obchodovanie sa opäť spustí s vyššou cenou.
Tento cyklus sa pravidelne opakuje až do momentu kolaudácie projektu. Čím neskôr záujemca byt kúpi, tým vyššia bude jeho realizačná cena, pričom cenové rozdiely medzi fázami sú na takto rýchlom trhu markantné.
Potenciálny záujemca o najnižšiu cenu preto musí realizovať rezerváciu a uhradiť rezervačný poplatok takmer okamžite po spustení predpredaja.
Prevádzkové náklady
Prevádzkové náklady na ostrove sa výrazne líšia v závislosti od typu nehnuteľnosti a jej umiestnenia. Zahŕňajú predovšetkým náklady na energie a miestne dane.
Medzi pravidelné platby patrí daň z nehnuteľností, Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI. Ide o ročnú obecnú daň, ktorej výška závisí od katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti a sadzby stanovenej danou obcou.
K tomu sa pripočítava daň za odvoz odpadu –Tasa de Residuos. Náklady na spotrebu, ako sú elektrina a voda, môžu byť v porovnaní s pevninou vyššie, čo je dané ostrovnou logistikou a obmedzenými vodnými zdrojmi.
Pri elektrine je dôležité sledovať tarify a efektivitu spotrebičov, najmä pri používaní klimatizácie počas horúceho leta.
Pre byty a domy v komplexoch predstavuje kľúčovú položku poplatok za správu spoločenstva vlastníkov – Comunidad de Propietarios. Ten pokrýva údržbu spoločných priestorov, ako sú bazény, záhrady, výťahy, osvetlenie a prípadne služby vrátnika.
Výška poplatku môže byť značná, ak komplex ponúka rozsiahle vybavenie. Napríklad v luxusných rezidenciách alebo golfových rezortoch môžu byť poplatky nadštandardne vysoké.
Okrem toho je potrebné platiť poistenie nehnuteľnosti, ktoré je v Španielsku bežné a pokrýva škody spôsobené požiarom, vodou a inými rizikami. Tieto pravidelné prevádzkové náklady spolu s hypotekárnymi splátkami tvoria hlavnú časť mesačných výdavkov vlastníka.
Ak investor zabezpečuje kompletnú správu nehnuteľnosti prostredníctvom agentúry, provízia sa pohybuje medzi 25 až 35 percentami z celkovej ceny prenájmu. V segmente luxusných víl, kde sa očakávajú nadštandardné služby ako concierge, môže provízia dosiahnuť aj 40 percent alebo viac.
Možnosti financovania
Na financovanie nehnuteľnosti na Malorke môže investor, ktorý nedisponuje dostatočnými vlastnými zdrojmi, využiť úver od španielskej banky alebo sa obrátiť na domácu inštitúciu.
Pri hypotekárnom úvere zo slovenskej banky je kľúčové ručenie tuzemskou nehnuteľnosťou, keďže európske banky neakceptujú ako záruku objekt v inej jurisdikcii.
Investor môže získať účelový alebo bezúčelový úver, pričom financovanie sa spravidla realizuje do výšky maximálne 80 percent hodnoty slovenskej nehnuteľnosti.
Ak investor zvolí financovanie prostredníctvom španielskej banky, môže využiť možnosť ručenia kupovanou nehnuteľnosťou. Výhodou často býva aj o niečo nižšia úroková sadzba.
Na druhej strane, španielske banky sú voči nerezidentom opatrnejšie, a preto obmedzujú maximálnu výšku financovania na 60 až 70 percent hodnoty nehnuteľnosti. Poplatky za spracovanie a schválenie hypotéky môžu byť v Španielsku vyššie.
Financovanie kúpy developerského projektu – off-plan property – sa realizuje prostredníctvom postupných splátok vopred, ktoré sú viazané na pokrok v rozostavanosti projektu.
Zdroj: Unsplash
Zdroj: Unsplash.
Posúdenie rizík
Keďže Španielsko je členom Európskej menovej únie, kurzové riziko je pri nákupe nehnuteľnosti nulové. Táto skutočnosť predstavuje jasnú výhodu v porovnaní s investovaním v exotických destináciách.
Pozitívne je aj sprísnenie legislatívy v oblasti developmentu. Ten dnes zaručuje vyššiu ochranu pre kupujúcich. Zálohové klientske platby za jednotlivé etapy výstavby nehnuteľnosti sa ukladajú do špeciálnej bankovej úschovy a developer k nim nemá počas výkonu stavebných prác prístup.
Finančné prostriedky sa uvoľňujú až po úspešnej kolaudácii hotovej stavby. Tento ochranný mechanizmus, ktorý nie je štandardom vo všetkých krajinách, predstavuje významnú garanciu.
Isté riziko prinášajú aj možné legislatívne úpravy, ktoré môžu ovplyvniť návratnosť investície. Malorka čelí v súčasnosti odporu miestnych obyvateľov voči masovému turizmu.
Rastúce ceny realít spôsobujú občanom ťažkosti s dostupnosťou bývania a úbytkom súkromia v turisticky exponovaných zónach. Miestne komunity sa preto snažia dosiahnuť obmedzenie alebo úplný zákaz krátkodobých prenájmov nehnuteľností.
Táto situácia môže vyústiť do ďalšieho sprísnenia regulácií pre odvetvie krátkodobého prenájmu. Na ostrove preň síce neplatí plošný zákaz, ale jeho prevádzkovanie sa striktne obmedzuje na základe typu nehnuteľnosti a jej umiestnenia v rámci zón.
Každý turistický prenájom musí mať platnú a riadne získanú turistickú licenciu, pričom aktuálne platí na Malorke zákaz vydávania nových licencii, Estancia Turística en Viviendas – ETV. Bez nej nemožno nehnuteľnosť legálne prenajímať turistom na krátkodobé pobyty.
Napríklad v hlavnom meste Palma de Malorka sa turistický prenájom v bytoch v bytových domoch v podstate zakazuje. Mimo Palmy sa situácia líši podľa konkrétnej obce a jej zonácie.
Investor, ktorý hľadá investičnú nehnuteľnosť na krátkodobý prenájom, sa teda musí uspokojiť s ponukou na sekundárnom trhu. Konkrétne nehnuteľnosti s vydaným povolením sú realitnými kanceláriami bežne označované a ich cena je automaticky vyššia.
Pre investora to znamená, že legálna prevádzka sa podmieňuje prísnym dodržiavaním miestnych pravidiel a príslušným povolením. Samotné obmedzenie krátkodobého prenájmu výrazne znižuje výnos nehnuteľnosti.
Špecifickým rizikom, ktoré treba brať do úvahy, je situácia s takzvanými okupas – osobami, ktoré neoprávnene obsadzujú nehnuteľnosti. Celkovo sú takto nelegálne obývané len tri percentá všetkých španielskych nehnuteľností a za Baleárske ostrovy toto číslo predstavuje 1,5 percenta. V absolútnom vyjadrení ide o 474 objektov.
Narastajúca nezamestnanosť a chudoba priviedli časť obyvateľstva do zúfalej situácie. Nedostatok sociálneho bývania sťažuje nízkopríjmovým skupinám prístup k bývaniu, čo vedie k takýmto nelegálnym činom.
Španielsky právny rámec má medzery, ktoré squatterom umožňujú zostať v obsadenej nehnuteľnosti dlhší čas, kým majiteľ získa súdne povolenie na ich vysťahovanie. Tomuto riziku možno čiastočne čeliť kúpou nehnuteľnosti v uzavretých a spravovaných rezidenčných komplexoch s kontrolovaným prístupom, prípadne zavedením bezpečnostného systému prepojeného na pult centrálnej ochrany.
Investícia do nehnuteľností na Malorke môže prinášať riziká aj v podobe kolísania cien. V poslednom období bol v lokalite zaznamenaný exponenciálny rast hodnoty realít.
Ceny boli poháňané vysokým dopytom, pričom veľká časť kupujúcich patrila k bonitnej klientele. Aj napriek predpokladom cenového rastu môže hodnota nehnuteľností neskôr kolísať v závislosti od viacerých faktorov.
Vyjadrenie realitných expertov
Branislav Zlocha
CEO ONE LIFE Real Estate
Foto: archív Branislava Zlochu, Gemini.
V Európe nájdete len zopár miest, kde sa v takej miere spájajú životný štýl, príroda, gastronómia a investičný potenciál do jedného harmonického celku ako na Malorke.
Tento najväčší z Baleárskych ostrovov už dávno nie je len dovolenkovou destináciou. Ide o celoročnú top značku výnimočného životného štýlu svetových celebrít zo sveta športu, kultúry či biznisu.
Aj preto sa ceny nehnuteľností na Malorke neustále zvyšujú a dosiahli nárast 80 percent za posledných 10 rokov, 22 percent za posledné dva roky alebo 13,2 percenta len za posledný rok.
Len po dvoch hodinách letu z Bratislavy alebo Viedne Malorka ponúka 320 slnečných dní v roku, krištáľové more s 208 piesočnatými plážami, dvetisíc kilometrov cyklistických trás pre dvestotisíc cyklistov ročne, 47 prístavov, ktoré útočisko pre jachty všetkých veľkostí, 23 golfových ihrísk a svetovú architektúru, ktorá kombinuje malorskú tradíciu s modernizmom.
Ikonické vily z dielní svetových architektonických štúdií sú ozdobou najprémiovejších lokalít Malorky, ako sú Son Vida, Port Andratx, či Bendinat.
Kým juhu ostrova dominuje okolie hlavného mesta Palma de Mallorka so 400-tisíc obyvateľmi, vidiecke časti ostrova si zachovávajú autentický pokoj s arómou pomarančovníkov, olivových sadov či viníc.
Pohorie Serra de Tramuntana na západe ostrova s ikonickými dedinami a mestečkami ako Deià, Valldemossa, Fornalutx či Sóller ponúkajú útočisko pre umelcov, architektov a ľudí, ktorí hľadajú viac než len štyri steny svojej nehnuteľnosti.
Aj preto si tu svoje vidiecke sídlo S’Estaca na brale s výhľadom na more zaobstaral hollywoodsky pár Michael Douglas a Catherine Zeta-Jones, v jeho susedstve Sir Richard Branson zrekonštruoval historickú fincu zo 16. storočia na butikový hotel Son Bunyola v sieti Virgin Limited Edition.
Malorka je skutočne komplexný ostrov s fantastickou dopravnou infraštruktúrou, kvalitným zdravotným systémom, sieťou medzinárodných škôl a športovou infraštruktúrou. Nájdete tu preslávenú Nadalovu tenisovú akadémiu, najväčšie fitness centrum v Európe či moderné kluby padelu.
Preto nie je náhodou, že sem presúvajú svoj domov profesionáli z Londýna, Zürichu či Berlína. Celkom tretina realitných transakcií ročne pochádza z kúpy zahraničnými kupujúcimi, pričom dominantnými skupinami sú Briti, Nemci a severania.
Po spustení priamych letov z Newarku sa Malorka otvorila pre amerických investorov a v budúcom roku pribudne priame letecké spojenie s Abú Zabí, čo posilní investície z oblasti stredného východu.
Postupne však objavujú Malorku ako realitnú destináciu aj východoeurópski kupujúci vrátane Slovákov. A práve pre nich sme vytvorili realitný one-stop-shop, ktorého cieľom je pre klientov ponúknuť butikové služby realitného poradenstva, výberu nehnuteľnosti podľa presných kritérií klienta a zabezpečiť hladký proces kúpy.
Alby Euesden
Managing partner The Agency Mallorca
Zdroj: The Agency Mallorca
V dnešnej finančnej situácii mnohí investori rozmýšľajú, kam vložiť kapitál, aby priniesol dobré výnosy. Zatiaľ čo akcie, kryptomeny a iné aktíva sú v kurze, jedna stará osvedčená voľba stále predsa len vyniká – nehnuteľnosti. Na Malorke nájdete kombináciu prírodných krás, luxusného života a stabilného dopytu po nehnuteľnostiach.
Malorka, klenot Španielska, ponúka jedinečné spojenie – úchvatné pláže, živú kultúru a celoročné mierne podnebie. Je vyhľadávanou destináciou nielen pre dovolenkárov, ale čoraz viac aj pre rezidentov. Realitný trh je tu mimoriadne atraktívny pre medzinárodných kupujúcich. Prémiové vily, mestské domy alebo town housy a byty s výhľadom na more prinášajú silné výnosy z prenájmu a výborný potenciál rastu ceny.
Nehnuteľnosti na Malorke predstavujú aktívum s trvalou hodnotou. Obmedzená ponuka pozemkov a prísne stavebné regulácie zabezpečujú, že ich hodnota rastie v čase.
Trh nehnuteľností na Malorke ukazuje konzistentný rast aj v čase globálnych ekonomických výkyvov. Obzvlášť vily na pobreží a luxusné apartmány sú žiadané zo strany zahraničných kupujúcich.
Vďaka rozvinutému turistickému priemyslu – Španielsko navštívi ročne 90 miliónov turistov – je Malorka ideálnou lokalitou na generovanie pasívneho príjmu prostredníctvom krátkodobých prenájmov.
V roku 2024 ostrov privítal viac ako 13 miliónov turistov a odhady rátajú s ďalším rastom v roku 2025. Príjmy z luxusných nehnuteľností môžu dosahovať päť až sedem percent ročne počas hlavnej sezóny.
Investovanie do nehnuteľností na Malorke poskytuje efektívnu ochranu pred infláciou. Ceny nehnuteľností tu rastú rýchlejšie než priemerná inflácia v eurozóne.
Pri predpokladanej inflácii okolo troch percent v roku 2025, nehnuteľnosti na Malorke predstavujú bezpečný prístav pre uchovanie a rast kapitálu. Španielsko ponúka určitú daňovú výhodu pre Európskej únie nerezidentov – vlastníkov nehnuteľností.
Napríklad pre občanov EÚ je fixná sadzba dane z prenájmu 19 percent. Pre nerezidentov je sadzba progresívna, začína sa od 24 percent.
Pridanie nehnuteľnosti na Malorke do investičného portfólia tiež zvyšuje diverzifikáciu a znižuje celkové riziko. Reality na Malorke pôsobia ako stabilizačný prvok voči volatilnejším triedam aktív, ako sú akcie či kryptomeny.
Trh nehnuteľností na Malorke preukázal vysokú odolnosť, napríklad počas pandémie ceny klesli menej než v mnohých iných regiónoch. Očakáva sa, že v roku 2025 zostane tento trh stabilný vďaka vysokému dopytu domácich aj medzinárodných kupujúcich.
Ak hľadáte investíciu, ktorá spája výkon s kvalitou života, Malorka predstavuje jedno z najatraktívnejších miest v Európe. Či už ide o luxusnú vilu, byt na pláži alebo vidiecku fincu, nehnuteľnosť na Malorke má potenciál rastu na odolnom trhu.
Realitní investori by nemali váhať vstúpiť na trh nehnuteľností na ostrove, ktorý sa stáva symbolom luxusného investovania s trvalou hodnotou a stredomorským životným štýlom.
Vyjadrenie experta na daňové právo
Lenka Paluchová
advokátka a daňová poradkyňa PALUCHOVA TAX & LAW
Foto: Lenka Kandravá
Slovenskí investori do španielskych nehnuteľností by nemali zabúdať na daňové povinnosti súvisiace s jej vlastnením. Do úvahy treba brať predovšetkým ustanovenia zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia.
V zmysle platnej zmluvy, ktorú má Slovenská republika uzatvorenú so Španielskom vrátane jej zmien a doplnení sa príjmy z nehnuteľného majetku zdania v štáte, v ktorom je tento majetok umiestnený. To znamená, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti na Malorke treba zdaniť v Španielsku.
Rovnaké pravidlo platí aj pre predaj apartmánu, pokiaľ z neho investor vygeneroval zisk. Ten je povinný zdaniť v Španielsku.
Slovenskí daňoví rezidenti sú však povinní vysporiadaním svojho celosvetového príjmu aj v slovenskom daňovom priznaní. Platí to aj pre príjem z predaja alebo prenájmu nehnuteľností, ktoré boli zdanené v Španielsku.
Slovenský daňový rezident si teda do daňového priznania na Slovensku musí zahrnúť aj príjem z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v Španielsku. Za účelom zamedzenia dvojitého zdanenia si však možno započítať daň zaplatenú v Španielsku.
Výnimku tvorí príjem z predaja španielskej nehnuteľnosti, ktorú investor vlastní viac ako päť rokov. Tú v daňovom priznaní investor neuvádza. V zmysle slovenských daňových pravidiel by bol takýto príjem na Slovensku totiž oslobodený od dane.
Častou otázkou, ktorou sa investori zaoberajú, býva výhodnosť obstarania investičných nehnuteľností prostredníctvom slovenskej firmy. Tá môže za určitých okolností zdaniť príjem z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti výhodnejšou sadzbou dane.
Najčastejšiu kategóriu predstavujú firmy, na ktoré sa vzťahuje 21-percentná sadzba dane. Pokiaľ však spoločnosť dosahuje ročné zdaniteľné výnosy nepresahujúce stotisíc eur, uplatňuje si iba 10-percentnú sadzbu.
Oproti tomu, ak by rovnaký príjem, plynúci z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v Španielsku, zdaňovala fyzická osoba, vzťahovala by sa na ňu 19-percentná, respektíve 25-percentná sadzba dane s ohľadom na výšku príjmu. V niektorých prípadoch sa preto investovanie prostredníctvom firmy môže javiť ako výhodnejšie.
Zhrnutie
Výhody
- stabilné investičné prostredie
- vysoký dopyt po nehnuteľnostiach
- regulácia developmentu
- vysoká úroveň služieb
- výborná dopravná infraštruktúra
- atraktívne klimatické podmienky
- nulové kurzové riziko
Nevýhody
- regulácia krátkodobých prenájmov
- vysoké daňové zaťaženie
- medzery v legislatíve (okupas)
- vysoká obstarávacia cena
Investovanie do nehnuteľností na Malorke zostáva jedinečnou príležitosťou poskytujúcou vysokú pridanú hodnotu, ktorú poháňa trvalá krása ostrova, silný medzinárodný dopyt a stabilita európskej ekonomiky.
Kľúčom k úspechu je však pragmatický prístup – investor musí akceptovať vyššie vstupné náklady, riadiť sa prísnymi regionálnymi daňovými a stavebnými predpismi, a starostlivo preverovať možnosti legálneho prenájmu.
Ak sú tieto faktory správne zohľadnené, Malorka ponúka robustné kapitálové zhodnotenie a atraktívny príjem z prenájmu, čím si upevňuje pozíciu jedného z najbezpečnejších a najprestížnejších realitných trhov v Stredomorí.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
