Jeden z najbohatších Slovákov v realitnom biznise expanduje. Projektový manažér slovenského developera Corwin Jozef Hurban prezradil pre Forbes detaily o prvom projekte na českom trhu.
Slovenského developera Corwin má pod palcom Marián Hlavačka, ktorý sa po novom dostal aj do rebríčka Forbesu Najbohatší Slováci. Spoločnosť je aktuálne známa najmä vďaka projektom na Slovensku, ale aj v Slovinsku. Na slovenskom trhu je jej najvypuklejším developmentom rezidenčno-administratívny Blumental a plánovaná Palma.
Developer oficiálne oznámil vstup aj na český realitný trh, a to v hlavnom meste nášho západného suseda. Podobne ako v bratislavskom projekte Palma, aj v prípade pražských Dvoroch ide o revitalizáciu zanedbanej podnikovej zóny, takzvaného brownfieldu.
Projekt láka na stovky bytov, bloky dizajnovo odkazujúce na víno či pivo, ale aj atmosféru bývalej pražiarne kávy. Projektový manažér Jozef Hurban pre Forbes prezradil, ako vyzerý zákulisie výstavby plánovaného developmentu, ale aj to, či developer opäť spolupracuje s fondom Hartenberg, ktorý je prepojený s miliardárom a českým politikom Andrejom Babišom.
Vysočany boli, samozrejme, voľbou v rámci akvizičného procesu. S výberom mestskej štvrte sme veľmi spokojní. Nachádza sa v nej množstvo brownfieldov, štvrť sa veľmi dynamicky rozvíja a v súčasnosti sa tu stavia približne tridsať percent bytov v Prahe, čo je veľmi zaujímavé.
Lokalita nám navyše poskytuje možnosť vytvoriť úplne novú štvrť, ktorá je dobre napojená na MHD, ale aj vlakovú dopravu. Maximum parkovísk sme sa snažili umiestniť do podzemia a vytvoriť tak čo najviac miesta pre zeleň a verejné priestory.
V rámci Prahy má každý pozemok viacero záujemcov, a to platilo aj v tomto prípade. Sme veľmi radi, že sa nám podarilo uspieť.
Myslím si, že povoľovacie procesy sú v Bratislave a Prahe veľmi podobné, i v českej metropole sa snažia o ich zrýchlenie. Práve náš pozemok vo Vysočanoch mal výhodu v dobrom územnom pláne, ktorý nám dal priestor začať s prvými fázami.
Odpoveď je teda: áno, mali sme obavy z povoľovacieho procesu, ale zároveň vnímame potenciál pozemku a nebáli sme sa do toho ísť.
Opakujú sa patálie s Palmou?
Aby sme si teda rozobrali jednotlivé fázy na drobné, rozumiem tomu tak, že prvá fáza má už povolenie na výstavbu?
Áno. Stavebné povolenie sme dostali už dva roky od akvizície pozemku.
Nastáva v ďalších fázach podobný problém ako pri Palme? Územný plán nedovoľuje výstavbu rezidenčného projektu?
Nie je to úplne tak. Mesto v prípade projektu Dvory počíta s rezidenčnou výstavbou v aktuálnom územnom pláne a počíta s jej výstavbou aj v návrhu metropolitného plánu, kde by sa mala otvoriť možnosť pre ďalšie fázy projektu. To je rozdiel oproti projektu Palma v Bratislave, kde bola potrebná zmena funkcie v územnom pláne mesta.
Prvá fáza
Prečo si Corwin vybral práve Prahu?
Pre slovenskú firmu je to logický krok, ako sa posunúť viac do zahraničia a vytvárať ďalšie projekty.
Rozhodol príbuzný jazyk a legislatíva?
Presne tak. Zároveň je to príležitosť, ktorá sa nám naskytla práve s pozemkami vo Vysočanoch.
Ako bude vyzerať prvá fáza a z koľkých blokov pozostáva?
Je to vlastne jeden blok v tvare písmena C, ktorý pozostáva z 216 bytov a administratívnej budovy so 6-tisíc štvorcovými metrami kancelárskej plochy. Prízemie budovy bude kombinovať drobnú občiansku vybavenosť a predzáhradkové byty.
V centre areálu bude aj samostatne stojaca budova s odkazom na industriálnu minulosť, ktorá bude obsahovať väčší priestor pre občiansku vybavenosť a 13 špeciálnych bytov. Podobne ako v Palme, cieľom je vytvoriť príjemnú mestskú štruktúru s priestorom pre oddych od ruchu, ale aj so živšími námestiami s reštauráciou či kaviarňou.
Sú už búracie práce v areáli hotové?
Na základe platných povolení prebiehajú už niekoľko mesiacov.
Ešte tento rok na búracie práce nadviažeme vykopaním stavebnej jamy a ďalšími prípravnými prácami.
Ako dlho bude trvať výstavba prvej etapy?
Približne tri roky.
Profimedia/ČTK/ Deml Ondřej
Milióny za pozemky
Veríme, že na prelome rokov 2025 a 2026 spustíme verejný predaj. Teraz beží ten neverejný prostredníctvom osobných dopytov a formuláru na webe Dvory Vysočany, kde už registrujeme desiatky záujemcov.
Ďalšia fáza odštartuje približne v roku 2029?
Snažíme sa to určiť podľa predaja a fázovania, ale aj podľa samotnej výstavby. Verím, že ďalšia fáza sa začne v nadväznosti na tú prvú. Výrazne skôr ako v roku 2029.
Aká bola cena akvizície pozemkov?
Bolo to v desiatkach miliónov eur.
Foto: archív Corwin
Miliardový projekt
Na tlačovej konferencii v Prahe ste spomínali, že celý projekt bude stáť miliardu českých korún. To sedí?
Orientačná cenovka je v miliardách českých korún. Momentálne je zložité odhadovať celkové náklady, keďže ide o projekt na osem až 10 rokov. Samozrejme, že nad tým premýšľame, ale presné číslo teraz neviem povedať.
Koľko podlaží budú mať budovy v prvej etape?
Budú mať šesť až osem podlaží.
Bude počet podlaží s novými blokmi narastať?
Snažíme sa projekt z pohľadu urbanizmu držať v jednej dizajnovej línii.
Je to bloková zástavba, takže asi nebudú žiadne veže…
Áno, objem sa zmenšuje a ľudská mierka ostáva od šiestich do ôsmich podlaží.
Pražský luxus
Pozrime sa bližšie na typy bytov. Môžeme čakať rozmerovo všetky typy od jednoizbákov až po penthousy?
Momentálne je to v prvej fáze pripravené tak, že máme ponuku od jednoizbových až po štvorizbové byty. Veríme, že ľudia si nájdu dispozíciu, ktorá im vyhovuje. Uvidíme, aké to bude v ďalších fázach.
Kto je cieľová skupina potenciálnych kupujúcich?
Stredná trieda až prémiová klientela? Vytvárame projekty s urbanizmom, ktorý berie do úvahy potreby ľudí od ôsmich až do osemdesiatich rokov. Verím, že si každý človek vďaka diverzite dispozícií v Dvoroch dokáže nájsť svoj domov alebo bývanie.
Dopyt zo Slovenska
Pýtam sa preto, lebo ma zaujíma, či budú v rámci projektu aj prémiové byty. Napríklad byty so štvorcovými metrami v cenovke od 6-tisíc do 10-tisíc eur.
Snažíme sa určiť cenu tak, aby nebola ani úplne najnižšia, ani najvyššia v danej lokalite. Chceme nájsť tú správnu strednú cestu a analyzujeme vývoj cien na trhu.
Trochu ste z odpovede vykorčuľovali. Predsa len, budú v ponuke aj tie lukratívnejšie byty v cene od 6-tisíc do 10-tisíc eur za štvorcový meter? Možno strešné byty?
Určite tam budú aj také byty. V rámci prvej fázy, ako som spomínal, budú aj štvorizbové byty, niektoré so strešnými terasami. Je to súčasťou projektu.
Koľko bytov celkovo ponúknu projekt Dvory?
Viac ako tisíc bytov.
Keď som sa bavil s Mariánom Hlavačkom, prezradil, že už pred pol rokom sa niektorí slovenskí potenciálni klienti pýtali na tento projekt. Evidujete o byty už podobný predbežný záujem?
Ako som spomínal, momentálne zbierame záujemcov z našich interných zdrojov či formou tichého predpredaja. Tým, že sme dostali právoplatné stavebné povolenie, verím, že sa projekt postupne otvorí a záujemcovia a klienti budú prichádzať. Ale áno, je tam viacero dopytov aj zo Slovenska.
Služby, obchody, kancelárie
Aké služby budú k dispozícii pre majiteľov bytov vo Dvoroch? Budú tam aj nejaké prémiovejšie služby, napríklad welness, alebo len klasické verejné a zelené priestory?
Čo sa týka Dvorov Vysočany, snažíme sa priniesť ľuďom naozaj kvalitný verejný priestor. Pokiaľ ide o služby, snažíme sa vytvárať detaily tak, aby vznikali živé námestia a živé ulice. Ak by som mal povedať, že tam bude niečo špecifické pre ľudí, tak sú to určite miestnosti pre bicykle. Snažíme sa týmto podporovať alternatívny spôsob dopravy a cyklodopravu. Aktuálne o wellness neuvažujeme, no uvidíme, čo prinesú ďalšie fázy.
Rozloha retailovej časti projektu je približne 1 400 štvorcových metrov. Máte už vybratých potenciálnych nájomcov?
Keďže práve dorazilo právoplatné stavebné povolenie pre prvú fázu, momentálne sa rozbiehajú rokovania. Zatiaľ nie je nič uzavreté, preto by som nechcel predbiehať.
Pôjde však o určitý mix? Gastro a služby?
Áno. Samozrejme, chceli by sme tam mať gastroprevádzku a zároveň obchody a služby tak, aby ľudia mali v rámci štvrte čo najväčší mix občianskej vybavenosti.
Kancelárska časť bude mať rozlohu približne 6-tisíc štvorcových metrov. Budú sa stavať už v prvej etape alebo až v ďalších?
Kancelárske priestory sa budú stavať už v rámci prvej etapy.
Rokujete už s nájomníkmi?
Áno, rokujeme, ale bližšie detaily ešte nemôžem prezradiť.
Foto: Robo Homola
Fond blízky Babišovi
Spolupracujeme s Hartenberg Capital aj na pražskom projekte.
Bude mať na projekte podiel?
Áno, firma Hartenberg Capital je investičným partnerom.
Váš prvý český projekt je lokalizovaný v Prahe. Chystáte sa expandovať v Česku aj s ďalšími projektmi?
Snažíme sa sústrediť na Prahu. Vnímame ju ako trh s obrovským potenciálom. Praha je už historicky, ale aj v súčasnosti, veľmi zaujímavé mesto, takže budeme radi, ak sa nám tu podarí rozvíjať aj s ďalšími projektmi.
V tlačovej správe som čítal, že Corwin by mal pomaly utlmovať developerskú aktivitu na Slovensku a presúvať sa do zahraničia. Je to tak?
Praha má určite potenciál, aby sme sa tu ďalej rozvíjali. Ako budeme postupovať, to ukážeme časom v rámci ďalších akvizícií.
Čerpali ste pri Dvoroch zo skúseností s bratislavskou Palmou?
Určite áno, konkrétne pri povoľovacích procesoch, ale aj vo všeobecnosti sme vychádzali zo skúseností s prípravou urbanizmu v Palme. Predsa len, bola prvým projektom tohto rozsahu, na ktorom sme spolupracovali s Gehl Architects a s Davidom Simom.
Myslím si, že sme sa na Palme veľa naučili. A mnoho z tých princípov sme sa snažili uplatniť aj v Dvoroch Vysočany. Či už sú to vnútrobloky, kvalita verejných priestorov, alebo kvalita zelene, ktorú sa snažíme do projektov aplikovať. Áno, na Palme sme sa veľa naučili a sme radi, že sme to vedeli preniesť aj do Prahy.
Historický odkaz
Brownfield, na ktorom vyrastú Dvory, bola pôvodne pražiareň kávy a mliekareň. V rámci tlačovky, ale aj PR správy Corwin vypichol, že v rámci Dvorov zakomponujete aj pôvodné podnikové prvky. O čo presne pôjde?
Snažíme sa identifikovať prvky, ktoré majú hodnotu a vieme ich znova využiť. Niektoré by sme napríklad radi v úvodzovkách recyklovali v podobe umenia. Dostali by sme tak odkaz histórie aj do verejného priestoru. Verím, že sa nám to podarí a že tu zostane unikátne prepojenie aj s minulosťou.
Ponecháte v rámci projektu aj prvky pôvodnej architektúry? Podobne ako v Palme?
Skôr sa sústredíme na konkrétny historický odkaz. Či už ide o materiály, ktoré sa použijú, alebo konkrétne dobové prvky, ktoré sme vytipovali a máme ich odložené, Verím, že ich použijeme, ako som spomínal, práve v umení.
Foto: archív Corwin
Chaos alebo dizajnový zámer?
V rámci projektu spolupracujete aj so štúdiom OVA. Štěpán Valouch z kancelárie na tlačovke spomínal, že každá z etáp aj budov bude vizuálne odlišná. Či už ide o farebnosť, materiály, či dizajn. Keď som počul o tomto koncepte prvýkrát, prišlo mi to ako obrovský chaos. Čo urobíte pre to, aby development nepripomínal stavebnicu Lego a bol dizajnovo prepojený?
Architekti prišli s konceptom, že každý blok a zároveň aj každý vchod má mať svoju identitu. Ale nepredstavujme si to tak, že každý blok bude úplne iný. Zjednocujúci prvok je určite typológia urbanizmu, čiže vnútroblokov a princípov, ktoré sa snažíme zachovať.
Zároveň však chceme, aby bloky mali identitu, o ktorej hovoril aj Štěpán Valouch zo štúdia OVA. Nachádzať ju budeme napríklad v typológii vstupov, kde každá sekcia bude v inej farebnosti, ale celý blok bude tematicky zjednotený. Rozumiem, že to môže pôsobiť na začiatku ako chaos, ale snažíme sa ten princíp, ktorý by mal prepájať bloky navzájom, opakovať v rámci každého z nich.
Bude to len s trošku inou témou. Prvý blok bude v téme korenia, ale napríklad ďalšie bloky budú smerované k téme vína, piva alebo kávy, čo má odkazovať na históriu a funkciu skladov a výroby v rámci areálu. Takže princípy budú veľmi podobné, možno v rámci farebnosti budú trošku odlišné.
Neobávate sa ako developeri, že podobná rôznorodosť môže odradiť potenciálneho kupca?
Nemyslím si. Je to skôr pomôcka pre nás a pre architektov, ako pracovať s tematikou. Verím, že bloky dostanú silnejšiu identitu, s ktorou sa ľudia stotožnia.
Eko riešenia verzus greenwashing
Ako riešite v rámci projektu verejné priestory?
Je ich tam viacero. Či už je to hlavné námestie pri objekte A0, alebo námestia, ktoré majú každé trochu iný charakter. Je to Local Plaza, ktorý by mal byť skôr rezidenčný a pokojnejší. Potom je to ďalší verejný priestor, ktorý sme nazvali Chimney Plaza, a tam to má byť vyslovene veľmi pokojné námestíčko s príjemnou mierkou. A potom je to Welcome Plaza, smerom k železničnej stanici Libeň. To by malo byť to námestie, ktoré vás privíta na začiatku celého nášho projektu.
Čo sa týka zelene, veľký dôraz sme kládli na verejný priestor v rámci vnútroblokov. Aby bola zeleň efektívna, aby ľudia mali pocit, že to nie sú iba nasadené stromy, ale že sa niekto nad tým zamýšľal a každý ten priestor má svoju funkciu a využiteľnosť. Tak, ako sme všetci rôzni – či už introverti, alebo extroverti – aj verejný priestor má na to reflektovať.
Preto sú napríklad v prvej etape rôzne zákutia na čítanie s lavičkou, ale aj altánky, kde sa môžu ľudia stretávať. Snažili sme sa s Davidom Simom veľmi precízne a detailne skúmať, ako budú ľudia fungovať v rámci vnútroblokov. A verím, že každý z nich bude naozaj kvalitný.
Zelené riešenia sme rozoberali aj v rozhovore s Mariánom Hlavačkom. Ppriznal, že je často tenká hranica medzi ekologickými prvkami a greenwashingom. Zamýšľate sa aj nad týmto aspektom?
Určite sa nad tým zamýšľame. Keď sme sa bavili o našich predchádzajúcich projektoch, tak chcem vypichnúť práve naše zelené strechy. Máme viacero štúdií a analýz od odborníkov, ktoré ukázali, že rozdiel teploty vegetačnej strechy voči streche, ktorá zeleň nemá, je na poludnie počas slnečného letného dňa zhruba 20 až 24 stupňov. To sú praktické dopady na mikroklímu projektu.
A podobných benefitov majú vegetačné strechy viacero, od zadržiavania vody, izolácie pred chladom, zvukom a tak ďalej. Nerobíme to preto, že je to trendy, ale preto, že ide o riešenie s pozitívnym vplyvom. Podobne urbanizmus v podobe dvorov alebo vnútroblokov pomáha či už znižovať prašnosť, eliminovať hluk, alebo vytvárať príjemnú mikroklímu. Nie je to iba vec, ktorou sa chceme prezentovať, ale veríme a máme preukázané, že to skutočne funguje.
