Slovenské byty sa prestávajú oplácať. Blížime sa k podobnej bubline ako v roku 2008?
Investovanie do nehnuteľností bolo dlhé roky synonymom pre spoľahlivé zhodnocovanie majetku. Situácia na slovenskom realitnom trhu sa však postupne mení.
Na základe vlastnej detailnej analýzy dospel k výsledkom, ktoré by mali byť varovným signálom pre celý trh.
Odborník na investičné reality podrobil svoj byt v Bratislave analýze výnosnosti. Tá odhalila krutú pravdu o aktuálnej situácii v segmente investičných nehnuteľností. Po započítaní hypotéky a všetkých nákladov spojených s prevádzkou či správou bytu je jeho mesačný cash flow v mínuse 254 eur.
Aj ďalšie metriky potvrdzujú alarmujúci trend. Miera kapitalizácie – cap rate –, ktorá ukazuje ziskovosť nehnuteľnosti bez zohľadnenia financovania, dosiahla len 2,8 percenta.
Ešte horšie je to s celkovou návratnosťou investície – return on investment alebo ROI –, po započítaní úveru, ktorá klesla na 2,03 percenta. Pieružek zdôrazňuje, že si na financovanie požičiava peniaze od banky so sadzbou hypotéky okolo troch percent. To znamená, že na každom požičanom eure aktuálne prerába.
Viera v rast
Napriek týmto nelichotivým číslam mnohí investori stále pokračujú v nákupe investičných nehnuteľností. Ich motiváciu predstavuje jediný kľúčový faktor – očakávaný výnos po zohľadnení rastu ceny, ktorý pri dobrom scenári predstavuje až 11,63 percenta.
Zmysel celej investície teda stojí a padá na viere investora, že ceny nehnuteľností a príjmy z prenájmu porastú a úrokové sadzby hypoték budú klesať.
Tento naratív potvrdzujú aj realitní makléri a makroekonómovia. Pieružek však zostáva voči takémuto vývoju skeptický. Aj keď takýto scenár nemožno úplne vylúčiť, investičný expert upozorňuje, že ceny nehnuteľností dlhodobo rástli, pričom neexistuje záruka, že tento trend bude pokračovať.
Sme blízko bubliny?
Jeho zdržanlivý postoj vychádza aj z historického porovnania. Aktuálne čísla totiž podľa jeho vyjadrenia nie sú ďaleko od tých, ktoré boli v rokoch 2007 až 2008. Vtedy realitný trh dosiahol vrchol bubliny.
Po zhodnotení vlastnej analýzy Pieružek konštatuje, že pri súčasnej úrovni parametrov preňho investícia stráca zmysel a nevidí v nej veľkú perspektívu. Hoci si nemyslí, že by investičné nehnuteľnosti boli v princípe zlou kúpou, aktuálna situácia ho núti k prehodnoteniu stratégie.
Presun mimo nehnuteľností
Tvrdí, že mu v tejto dobe dáva oveľa väčší zmysel presun majetku do menej rizikových investícií. Uvádza príklad indexových fondov, ktoré často ponúkajú dividendu okolo dvoch až troch percent.
To sa približne rovná výnosu investičnej nehnuteľnosti – s tým rozdielom, že v porovnaní s realitami ide o pasívny príjem. Investor sa nemusí zaoberať nájomníkmi a prevádzkou nehnuteľnosti. Nepotrebuje ani riešiť financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru, ktoré predstavuje páku a zvyšuje riziko pri nízkom výnose.
Neefektivita a riziko
Vykonaná analýza presne reflektuje súčasný stav realitného trhu, kde je kúpna cena nehnuteľností v nerovnováhe s výškou nájmov a úrokovými sadzbami.
Negatívny cash flow v kombinácii s nízkym cap rate je silným dôkazom, že reality v súčasnom období už nepredstavujú „stroj na peniaze“. Bez zohľadnenia potenciálneho rastu ceny ide o neefektívnu a pomerne rizikovú investíciu.
Kľúčový bod, ktorý Pieružek zdôrazňuje, spočíva v nezmyselnosti rizika páky v čase, keď úroková sadzba hypotekárneho úveru predstavuje tri percentá a návratnosť investície sa nachádza na úrovni okolo dvoch percent.
Ak úroková sadzba presahuje investičnú výťažnosť, požičaný kapitál len zbytočne prehlbuje stratu a zvyšuje riziko.
Diverzifikácia
Rozhodnutie investičného špecialistu presunúť majetok do indexových fondov s porovnateľným dividendovým výnosom a zároveň nižším rizikom predstavuje z finančného hľadiska logický krok.
Zároveň je v súlade s princípmi diverzifikácie a riadenia rizika v období neistoty. Potvrdzuje to, že investori musia prehodnotiť tradičné predpoklady a zohľadňovať výlučne finančné metriky bez spoliehania sa len na špekuláciu o budúcom raste cien.
Investovanie do nehnuteľností predstavuje pre mnohých Slovákov stále srdcovú záležitosť. Do sveta budovania majetku a dosahovania finančnej slobody však omnoho viac pasuje Excel než emócie.
Súčasná situácia na realitnom trhu si vyžaduje veľkú opatrnosť a prepracovanú stratégiu. Pieružek si myslí, že sa éra jednoduchého a rýchleho zhodnocovania skončila.
Pri výbere investičnej nehnuteľnosti treba byť veľmi selektívny. Ceny nehnuteľností v mnohých lokalitách už pre generovanie polopasívneho príjmu nie sú atraktívne.
Investori by sa mali zameriavať predovšetkým na cash flow. V tejto situácii treba zabudnúť na priemer a sústrediť sa na konkrétnu výnosnosť danej nehnuteľnosti. Pokiaľ čísla nevychádzajú, nejde o dobrú investíciu.
Ak výnosové pomery v hlavnom meste nedosahujú požadovanú úroveň, treba sa zamerať na regionálne mestá. Tie môžu generovať vyššiu návratnosť. Pokiaľ čísla nevychádzajú ani tam, treba tento trh opustiť a sústrediť sa na iné aktíva.
Len nehnuteľnosť, ktorá generuje pozitívny mesačný cash flow od prvého dňa, možno považovať za skutočne investičné aktívum. V opačnom prípade ide len o špekuláciu na rast ceny. Vysporiadanie nevýnosných realitných investícií navyše znižuje vplyv lokálnych ekonomických šokov.
Investori dnes majú globálne možnosti a mali by ich aktívne využívať. Odborník si myslí, že spoliehať sa iba na jeden trh sa môže vypomstiť. Globálne diverzifikované portfólio poskytuje oveľa väčšiu odolnosť.
Indexové fondy predstavujú jednoduchý a efektívny diverzifikačný nástroj. Ponúkajú expozíciu na tisíce spoločností po celom svete. Minimalizujú tak riziko spojené s výberom jednotlivých akcií. Pieružek považuje pasívne investovanie do širokých indexov pre väčšinu ľudí za najlepšiu cestu.
Upozorňuje však aj na dôležitosť alternatív. Tie by mali tvoriť síce len malú, ale nesmierne dôležitú časť portfólia. Varuje však pred zbytočnými špekuláciami.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
