Ak sa peňažné domy rozhodnú namiesto úľavy na sadzbe poskytovať bonifikáciu v pevnej sume, klientom to môže skomplikovať porovnávanie úverov na bývanie.
Bola to jedna z najvážnejších tém predvolebnej kampane v roku 2023. Politici strašili, že mnoho ľudí sa pre nárast hypotekárnej splátky môže ocitnúť na ulici. Strany súčasnej koalície i opozície sa predháňali v okázalých riešeniach.
V skutočnosti bolo pri väčšine domácností zdraženie o menej ako sto eur. Nová vláda napriek tomu predstavila finančnú pomoc, ktorá pokrývala až 75 percent nárastu splátky – maximálne 150 eur –, pričom príjmový limit bol vymedzený celkom veľkoryso.
Hoci sa na prvý pohľad zdá, že peňažné domy nebudú mať dôvod pomoc poskytovať, existujú argumenty, prečo by sa im to mohlo oplatiť.
Forbes hľadal spolu s finančnými odborníkmi odpoveď na otázku, ako by mohla pomoc vyzerať, kedy sa oplatí refinancovať a aké sadzby možno očakávať na hypotekárnom trhu v lete.
Hoci sa už štátna pomoc s úvermi na bývanie skončila, banky majú možnosť rozhodnúť sa do konca apríla. Zatiaľ otáľajú, hovorí hypotekárny analytik spoločnosti Simplea Peter Horčiak. „Ide o vyčkávanie, kto z hráčov príde s rozhodnutím ako prvý a ako sa k situácii postaví. Myslím si, že banky pristúpia ku klientom individuálne a navrhnú im zníženú úrokovú sadzbu alebo iné benefity pre zníženie splátky.“
„Som presvedčený, že sa na úrovni Slovenskej bankovej asociácie budú snažiť dohodnúť, aby neprebrali existujúci systém. V praxi ho nahradia konzekventným uplatňovaním refixácií a ďalších nástrojov, ktorými už dnes umožňujú klientom zlacniť splácanie úverov,“ zamýšľa sa analytik OVB Marián Búlik.
Šéf Finančného kompasu Matej Dobiš upriamil pozornosť na päticu najväčších peňažných domov, ktoré majú v segmente podiel viac ako 83 percent. „Tieto banky budú nastavovať svoje produkty tak, aby im táto povinnosť priniesla osoh,“ vraví.
Ráta s „nejakou formou splnenia podmienok“. Naznačil však že financovanie môže byť kompenzované novým poplatkom, ktorý dnes ešte neexistuje.
Pomoc aj pre banky
Na jednej strane sa by sa dalo očakávať, že sa budú banky snažiť zamiesť pomoc pod koberec a neplatiť ju zo svojho vrecka. Paradoxne však pre ne môže byť výhodné určiť podmienky tak, aby v klientovi aspoň vzbudili dojem pomoci.
V praxi to finančným domom dokáže pomôcť udržať si zákazníka. Ak by mu napríklad vyplácali pomoc vo výške 50 eur, mal by dobrý pocit. Takýto ťah by mu sťažil porovnanie, či je výhodnejšie ostať, alebo odísť do inej banky za lepším úrokom.
Ak napríklad klient spláca pôvodný 150-tisícový úver so sadzbou 4,5 percenta, mesačne hradí 760 eur. Pomoc vo výške spomenutých 50 eur by znamenala to isté, čo zníženie sadzby na 3,9 percenta.
Teoreticky by sa mu tak napriek možnej pomoci oplatilo odísť do inej banky už pri sadzbe 3,8 percenta. V praxi je to však zložitejšie. Otázkou je, či sa oplatí presun pre pár ušetrených eur. Navyše treba zohľadniť aj ďalšie náklady.
Pri prepočítavaní novej splátky treba brať do úvahy zostatok úveru, nie pôvodnú výšku. V prípade 150-tisícového úveru na 30 rokov s pôvodnou sadzbou 4,5 percenta zostane po štyroch rokoch na splácanie necelých 140-tisíc eur a po piatich už len 136-tisíc eur.
Čas refinancovať?
Práve relatívne veľké časové obdobie medzi skončením pomoci a možným spustením bankovej pomoci naznačuje, že ľudia medzitým začnú refinancovať.
„Klienti určite refinancujú, no nemožno povedať, že je to z dôvodu pozastavenia dotácie na zvýšenú splátku. Ide skôr o následok aktuálnej situácie na trhu so zníženými úrokmi,“ vysvetľuje Horčiak.
Dobiš dodáva, že záujem o refinancovanie sa častokrát rieši aj takzvaným reštartom sadzby, pretože si banka snaží udržať klienta.
Búlik zatiaľ neeviduje osobitne zvýšený záujem o refinancovanie. „Faktom však je, že aktívni klienti priebežne hľadajú možnosti, ako si znížiť úrok pri hypotéke a oslovujú s touto otázkou finančných sprostredkovateľov,“ dopĺňa.
Dôležité parametre
Refinancovanie síce môže priniesť výhodnejšiu splátku, ale stojí energiu aj peniaze, keďže môže byť potrebný nový znalecký posudok na založenú nehnuteľnosť.
Podľa Búlika neexistuje univerzálna odpoveď na otázku, pri akom znížení sadzby sa oplatí refinancovať. „V princípe dáva refinancovanie zmysel vtedy, ak je výsledkom úspora aspoň niekoľko desiatok eur pri mesačnej splátke alebo rozdiel v úrokovej sadzbe predstavuje aspoň 0,3 až 0,5 percentného bodu,“ približuje.
Dodáva však, že pri úveroch s vyššími zostatkami môže dávať zmysel aj menší pokles.
Podľa Horčiaka je refinancovanie zaujímavé, ak sadzba klesne o jeden percentuálny bod. „Úrok nie je jediný ukazovateľ. Klientova situácia sa môže stať takou náročnou, že to bude dávať zmysel aj pri nižšom znížení sadzieb. Napríklad, ak má klient niekoľko nevýhodných úverov, vtedy je prijateľné refinancovať aj za iných podmienok,“ hovorí.
Dobiš hovorí, že ak ponuka obsahuje preplatenie ponuky, je to výhodné prakticky vždy. „Pri hypotéke so zostatkom stotisíc eur a 15-ročnou splatnosťou je úspora klienta zo sadzby 3,99 percenta na 3,49 percenta vo výške 18 eur mesačne, čiže 216 eur ročne. Či sa to niekomu oplatí, je už otázka rozpočtu dlžníka,“ usudzuje.
Čo hovoria čísla
Forbes sa podrobnejšie pozrel na výhodnosť refinancovania pri rôznych scenároch.
Zdroj: Forbes
Zohľadniť treba aj to, či klient zaplatí pokutu za predčasné splatenie mimo refixácie.
Pri pôvodnom úvere 150-tisíc eur a sadzbe päť percent má klient splátku 805 eur. Ak by sa po štyroch rokoch rozhodol hypotéku predčasne splatiť a preniesť ju do inej banky s úrokom tri percentá, po novom by platil 649 eur, čo predstavuje mesačnú úsporu na úrovni 156 eur a ročnú vo výške 1 876 eur. Musel by však uhradiť pokutu 1 404 eur, výsledný benefit by teda bol len 400 eur, pričom treba zarátať aj prípadný poplatok za nový znalecký posudok.
Ak by sa dlžník rozhodol pre refinancovanie dva roky pred refixáciou, celkové úspory za dva roky by boli takmer štyritisíc eur, no poplatok by bol takmer rovnaký. Prínos by tak bol väčší.
Výhodnejšie by to bolo, ak by sa klient rozhodol využiť refinancovanie pri refixácií, a teda bez sankcie.
Kam sa posunú sadzby?
Aktuálne sadzby pre nových klientov sú na úrovni medzi 3,5 a 3,7 percenta. „U mladších klientov do 36 rokov, ktorí riešia svoje prvé bývanie, je to vo výške 3,2 percenta. Pri refinancovaní hovoríme o úrovni 3,2 až 3,4 percenta,“ pridáva skúsenosti z praxe Horčiak zo Simplea. V lete by sa mohli podľa neho pohybovať okolo troch percent. Dodáva, že aktuálne nie je dôvod na výrazný pokles sadzieb.
Podľa Dobiša z Finančného kompasu nie je veľký rozdiel medzi tým, čo peňažné domy ponúkajú oficiálne, a tým, kam sú ochotné ísť, keď ponúkajú úver na vyplatenie inej hypotéky. „Banky s menšou produktovou výbavou sú do veľkej miery odkázané na externých predajcov – sprostredkovateľov. Tam pozorujeme zľavy pri vyšších hypotékach, a to spravidla na úrovni 0,2 percentuálneho bodu,“ dodáva.
Búlik potvrdzuje, že väčšie inštitúcie sú spravidla drahšie. „Lídri trhu sú sčasti nad úrovňou 3,5 percenta, avšak v praxi využívajú individuálne posudzovanie pri schvaľovaní sadzieb a pri trojročnej fixácii sa dokážu dostať na úroveň pod 3,2 percenta, s poistením úveru až k 3,09 percenta,“ hovorí.
V prípade menších bánk a fixácií na tri roky možno očakávať sadzby v rozmedzí 3,2 až 3,3 percenta. Na trhu je aj ponuka rovné tri percentá s atypickým „fixom“ na 2,5 roka.
Analytik OVB očakáva, že v prvom polroku budúceho roka sa len ponuky niektorých malých peňažných domov pri nových úveroch budú začínať číslicou dva: „Väčšina najnižších ponúk pri trojročnej fixácii zostane na hranici tri percentá alebo mierne vyššie,“ uzatvára.
