Národná banka Slovenska naznačila, ako by sa dala zlepšiť dostupnosť bývania pre mladých a ľudí s nižším príjmom.
Kto sa v neskorý večer prejde novým bratislavským downtownom, namiesto svetiel metropoly vidí skôr „tmu veľkomesta“. Hoci obyvatelia nemusia byť automaticky doma, relatívne vysoký podiel zhasnutých okien v porovnaní s bežnými sídliskami hovorí jasne: počet investičných bytov je vysoký.
Ide o nehnuteľnosti, ktoré si ľudia kupujú predovšetkým s vidinou zhodnotenia ceny. Často ich dokonca ani neprenajímajú.
Práve takéto investičné nákupy tlačia ceny na realitnom trhu smerom hore. Hypotéky, ktoré podobné nákupy financujú, sú pritom rizikovejšie. To je kombinácia, ktorá môže prispievať k nafukovaniu realitnej bubliny.
Problém s týmito bytmi vníma aj Národná banka Slovenska, ktorá nedávno naznačila možné riešenie na zlepšenie dostupnosti bývania.
Česká národná banka zašla ešte ďalej. Od 1. apríla navrhuje nové pravidlá pre poskytovanie úverov na investičné nehnuteľnosti.
„Aktivita na českom hypotekárnom trhu prekročila dlhodobé priemery, ceny nehnuteľností na bývanie rastú dvojciferným tempom. Zvyšuje sa tiež podiel hypoték na obstaranie obytných objektov, ktoré majú investičný charakter,“ zdôraznil pri hodnotení finančnej stability tamojší regulátor.
Člen bankovej rady Jakub Seidler dodal, že práve úvery na tento typ nehnuteľností vykazujú rizikovejší profil.
Preto sa ich finančný regulátor rozhodol ohraničiť. „Cieľom je preventívne obmedziť niektoré vznikajúce riziká už v počiatočnej fáze. Týmto krokom sa zároveň znižuje potenciál na ďalšiu kumuláciu systémových rizík, na ktorú by bolo nutné reagovať znovuzavedením ukazovateľov DTI a DSTI,“ doplnil Seidler.
Český model regulácie sa v mnohých ohľadoch líši od slovenského.
Čo je investičný byt?
Od 1. apríla majú tam platiť pre investičné nehnuteľnosti a ich financovanie nové obmedzenia. Hoci ide len o „odporúčanie“ ČNB pre komerčné banky, je to významný odkaz. Ak banky nestiahnu nohu z plynu, nasledovať môže legislatívna úprava.
Regulátor presne definoval, čo si pod investičnými realitami predstavuje.
Patrí sem tretia a každá ďalšia nehnuteľnosť v majetku dlžníka. To však nie je jediné pravidlo. Za investičný objekt majú banky považovať aj byt či dom, ak žiadateľ uvedie, že neslúži na vlastné bývanie, pričom do posudzovaných príjmov uvedie aj očakávaný príjem z prenájmu.
Pre takéto reality budú môcť banky poskytnúť úver len do výšky 70 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, čo je známy ukazovateľ LTV. V prípade bežných hypoték zostáva u našich západných susedov v platnosti pravidlo, že si dlžník môže požičať až 80 percent, pričom pri mladých do 36 rokov je to dokonca až 90 percent LTV.
Záväzné verzus odporúčané
Kým základné LTV v Česku reguluje legislatíva, ďalšie opatrenia majú iba charakter odporúčania. Podľa nich by výška dlhu nemala presiahnuť osemnásobok čistého ročného príjmu (DTI) a splátka nemá byť vyššia ako 40 percent čistého mesačného príjmu (DSTI).
Na porovnanie, na Slovensku platí limit na DSTI až vo výške 60 percent. To na prvý pohľad naznačuje voľnejšie kritériá. V skutočnosti musia tuzemské banky počítať ukazovateľ z príjmu až po odpočítaní životného minima.
Indikátory DTI a DSTI sú na Slovensku záväzné, v Česku majú aktuálne iba odporúčací charakter. Druhý z nich „deaktivovala“ ČNB v lete 2023 a koncom toho istého roka aj pravidlo o DTI.
„Vyššie úrokové sadzby a utlmená hypotekárna aktivita výraznejšie obmedzujú riziká súvisiace s úrovňou príjmov žiadateľov a riadenie týchto rizík ponechávame plne na poskytovateľoch,“ uviedla vtedy podľa portálu Mesec.cz členka bankovej rady Karina Kubelková.
Ako aktuálne naznačil Seidler, ak banky budú riskovať, je možné, že oba ukazovatele zmení ČNB na záväzné.
Na Slovensku prísnejšie
Opatrenia proti nadmernému zadlžovaniu platia aj na Slovensku. Základné pravidlo pre LTV hovorí, že úver na bývanie nesmie prekročiť 80 percent založenej nehnuteľnosti. Banky môžu udeliť výnimku pre časť úverov. V takom prípade môže byť LTV maximálne 90 percent.
Záväzný ukazovateľ je aj DTI, teda celkový dlh k ročnému príjmu, ktorý nemá byť vyšší ako osemnásobok. Táto hranica platí len pre žiadateľov do 40 rokov, s každým ďalším rokom života sa koeficient znižuje o 0,25. Vo veku 50 rokov je maximálne DTI už len 5,5 a od veku 60 rokov si môže dlžník požičať už len trojnásobok ročného príjmu.
Zároveň platí, že výška mesačnej splátky nesmie presiahnuť 60 percent čistého príjmu po odčítaní životného minima za každého člena rodiny. V Česku sa ukazovateľ DSTI počíta ako 40 percent príjmu bez odpočítania životného minima.
Banky musia testovať splnenie pomeru splátky k príjmu aj pre prípad, že sadzba narastie o dva percentuálne body, maximálne na šesť percent.
Pri DTI aj DSTI môžu slovenské banky udeľovať klientom výnimky.
Pomohlo by vyššie zdanenie
Na rozdiel od ČNB slovenský regulátor zatiaľ špecificky nerieši investičné nehnuteľnosti. V aktuálnej správe o finančnej stabilite však ponúka podrobnejší pohľad na realitné transakcie.
Vlani zmenilo vlastníctvo viac ako stotisíc bytov a domov. No len štvrtina z nich bola kúpená prostredníctvom hypotéky. Častejšie, až v 34 percentách prípadov, prebehla akvizícia v hotovosti. Početnejšia možnosť nadobudnutia je aj darovanie – v 28 percentách situácií. Dedičské konanie stojí za 14 percentami prípadov zmeny majiteľa.
Tuzemská centrálna banka v správe otvorila tému investičných bytov v inom kontexte. „Dostupnosť vlastného bývania pre mladších alebo pre ľudí s nižším príjmom by mohlo podporiť aj vyššie zdaňovanie vlastníctva viac ako jednej nehnuteľnosti,“ naznačili autori. To je oblasť, ktorú v rámci konsolidácie koalícia zatiaľ obišla.
Pri otázke, či chcú Slováci nasledovať českých kolegov, odkázal hovorca inštitúcie Peter Majer na správu. „Tejto téme sa NBS bude ďalej venovať a v prípade potreby pristúpi k zmenám v stanovení limitov na nové hypotekárne úvery,“ uzatvoril.
