Dostupnosť bývania sa zhoršuje a vlády reagujú sériou opatrení. Okolo majiteľov investičných bytov sa sťahuje slučka.
Investičné nehnuteľnosti na Slovensku a v Českej republike môže ovplyvniť súbor zásadných zmien. Aktivita na hypotekárnom trhu prekročila dlhodobé priemery a ceny rezidenčných realít vo viacerých lokalitách vykázali dvojciferný rast. Situácia tak môže signalizovať prehrievanie.
Zvyšuje sa aj podiel úverov na bývanie, ktoré majú investičný charakter. Reality tohto typu vykazujú rizikovejší profil a zhoršujú dostupnosť bývania. Tá na Slovensku a v Čechách patrí k najhorším v rámci Európskej únie.
Aktuálny vývoj naznačuje, že regulačné orgány preberajú iniciatívu a plánujú do trhových mechanizmov zasiahnuť systémovými opatreniami. Klepnú prijaté a pripravované zmeny realitným investorom po prstoch?
Zhoršujúca sa dostupnosť
Podľa kľúčovej štúdie Deloitte Property Index 2025 možno vnímať aktuálnu situáciu na slovenskom a českom realitnom trhu v oblasti dostupnosti bývania ako pomerne vážnu.
Slováci potrebujú v priemere 12,7 až 14,2 hrubých ročných platov na kúpu nového bytu s rozlohou 70 štvorcových metrov. U našich západných susedov je situácia ešte o niečo horšia. Česi si na rovnaký účel musia našetriť v priemere od 13,3 do 15 ročných miezd.
Nemožno sa preto diviť, že štátny aparát pociťuje potrebu spomaliť prudký rast cien bývania a zároveň ochrániť bankový sektor pred rizikami vyplývajúcimi z nárastu počtu investičných bytov. Pre realitných investorov to však rozhodne nie je dobrá správa.
Zmeny u susedov
Ako prvá sa do situácie rozhodla zasiahnuť Česká národná banka, ktorá rozhodnutím svojej rady v oblasti finančnej stability reaguje na riziká segmentu investičných hypoték. S platnosťou od 1. apríla tohto roka boli prijaté odporúčania poskytovateľom pre obozretnejšie úrovne konkrétnych úverových parametrov.
Podľa názoru viacerých odborníkov trh tieto opatrenia pocíti veľmi citeľne. Nejde totiž len o kozmetické úpravy, ale o zvrat v prístupe k hypotékam.
Nové mantinely
Hlavné zmeny sa týkajú dvoch dôležitých ukazovateľov. Prvým z nich je pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti – Loan-to-Value – LTV.
Loan-to-Value
Kľúčový finančný ukazovateľ vyjadrený v percentách, ktorý porovnáva výšku úveru k hodnote kupovanej alebo zakladanej nehnuteľnosti. Udáva, akú časť hodnoty objektu banka financuje. Vyššie LTV znamená väčšie riziko pre banku. Spravidla preto vedie k horším úrokovým sadzbám alebo potrebe dodatočného poistenia.
Po novom národná banka odporúča pre investičné nehnuteľnosti limit na úrovni 70 percent. Len pre porovnanie, pre zabezpečenie vlastného bývania regulátor ponecháva pôvodné limity vo výške 80, respektíve 90 percent pre žiadateľov do 36 rokov.
V praxi to znamená, že investori si budú musieť zabezpečiť viac vlastných finančných zdrojov, konkrétne vo výške minimálne 30 percent z ceny bytu.
Druhé zásadné obmedzenie sa vzťahuje k ukazovateľu pomeru dlhu na jednotlivca – Debt-to-Income – DTI.
Debt-to-Income
Finančný ukazovateľ, ktorý meria pomer celkového dlhu jednotlivca alebo domácnosti k jeho čistému ročnému príjmu a slúži bankám na posúdenie rizika pri poskytovaní úverov s cieľom zabrániť nadmernému zadlžovaniu.
Limit sa podľa nových podmienok nastavuje na sedemnásobok čistého ročného príjmu. Jeho zníženie predstavuje pre investorov jednu z najtvrdších bariér. Pre tých, ktorí budujú portfólio z viacerých bytov, môže byť DTI „konečnou stanicou“.
Každá ďalšia hypotéka zvyšuje ich celkový dlh a približuje ich k stropu. Aj keď má investor dostatok hotovosti na akontáciu, nízke DTI mu neumožní vziať si ďalší úver, kým sa jeho príjem výrazne nezvýši, alebo kým nesplatí časť existujúcich dlhov.
Banky pri výpočte pomeru zvyčajne nezapočítavajú budúci príjem z prenájmu v plnej výške – často len 50 až 70 percent po odpočítaní nákladov. Pri zníženom limite sa tento rozdiel stáva kritickým, pretože dlh z novej hypotéky narastie o 100 percent, ale uznaný príjem len o zlomok, čo investora rýchlo vytlačí nad povolenú hranicu.
Tvrdá rana
Prijatá dvojkombinácia opatrení rozhodne spôsobí vrásky na čelách investorov a výrazne skomplikuje ich plány. Každý z nich bude musieť preukázať silnejšie finančné zázemie.
„Odporúčanie sa týka relatívne malej časti hypotekárneho trhu a jeho cieľom je preventívne obmedzenie niektorých vznikajúcich rizík už v ich počiatočnej fáze. Týmto krokom sa zároveň znižuje potenciál pre ďalšiu kumuláciu systémových rizík, na ktoré by bolo nutné reagovať opätovným zavedením ukazovateľov DTI a DSTI,“ tvrdí člen bankovej rady Jakub Seidler.
Český regulátor sa teda snaží cieleným sprísnením vyhnúť tomu, aby musel v budúcnosti prijať pravidlá plošne pre všetkých, teda aj pre mladé rodiny kupujúce prvé bývanie. To by mohlo byť pre trh fatálne.
Nateraz má banka k dispozícii ešte jedno eso v rukáve. Ide o mesačný strop splátok – Debt Service-to-Income – DSTI.
Debt Service-to-Income
Ukazovateľ finančnej stability, ktorý vyjadruje percentuálny podiel všetkých mesačných splátok úverov žiadateľa k jeho čistému mesačnému príjmu. Slúži na posúdenie schopnosti úver splácať. Banky ho používajú na preverenie, či po zaplatení všetkých dlhov ostane žiadateľovi dostatok peňazí na život a či zvládne splátky úveru aj pri vyšších úrokoch – stress test. Často sa stanovuje horným limitom, napríklad 45 percent príjmu po odpočítaní životného minima. Ak napríklad žiadateľ zarába tisíc eur v čistom a limit DSTI je 40 percent, jeho splátky nesmú presiahnuť 400 eur mesačne.
Aktuálne je plošný limit DSTI v Českej republike deaktivovaný a posudzovanie schopnosti splácať je v réžii komerčných bánk. Ak bude prehrievanie pokračovať, znovuzavedenie DSTI môže byť opäť v hre ako preventívny nástroj pre celý trh. Národná banka Slovenska má nastavený základný limit DSTI vo výške 40 percent.
Nulový priestor na únik
Ak niektorí investori počítali s tým, že sa prijatým zmenám vyhnú obídením definície investičného bytu, budú sklamaní. Nebude to možné vďaka jej presnému určeniu.
Podľa aktuálnych pravidiel sa totiž za investičný byt považuje už tretia nehnuteľnosť v poradí. Skutočnosť, či majitelia byt reálne prenajímajú, je irelevantná.
Externalitou opatrenia je aj zasiahnutie rodičov, ktorí kupujú byty pre svoje deti. Na prvé dieťa sa ešte bude vzťahovať štandardný úver. Druhé sa však už dostane do investičnej kategórie, v ktorej treba splniť prísnejšie podmienky. Opatrenie sa tak môže stať bariérou aj pre strednú triedu.
Slovenské variácie
Národná banka Slovenska vydáva dvakrát ročne Správu o finančnej stabilite. Pri jej prezentácii hovorca inštitúcie Peter Majer nevylúčil možnosť sprísnenia limitov hypotekárnych úverov aj v tuzemsku.
Nateraz si regulátor možnosť zasiahnuť do štruktúry prehrievajúceho sa trhu ponecháva v zálohe. Tlak na zvýšenie dostupnosti bývania však silnie a v spoločnosti téma výrazne rezonuje. Možno preto očakávať, že ak monitorovanie situácie preukáže postupné zhoršovanie podmienok na realitnom trhu, zásahy zo strany NBS budú potrebné. Inšpirácia systematickými opatreniami prijatými v Česku nemusí preto predstavovať len teoretický scenár.
Kým nad realitnými investormi visí Damoklov meč úradníkov národnej banky, nezaháľajú ani slovenskí legislatívci. Tí zatiaľ pripravujú najväčšiu zmenu v oblasti bývania za posledné desaťročia.
Výsledkom navrhovaných zmien môže byť zásadné ovplyvnenie nájomného trhu. Ich hlavný cieľ totiž predstavuje rozšírenie už aj tak nevyvážených práv v prospech nájomníkov a zvýšenie ich ochrany na úkor prenajímateľov.
Nastolený trend posilňovania postavenia nájomcov môže v konečnom dôsledku viesť k prehodnoteniu investičnej stratégie. Držanie nehnuteľnosti na tento účel po prijatí novely nemusí byť dostatočne zmysluplné a bezpečné.
Wikimedia Commons (voľné dielo)
Foto: Wikimedia Commons.
Novela Občianskeho zákonníka
V rámci reformy nájomných vzťahov pripravuje ministerstvo spravodlivosti novelu Občianskeho zákonníka, ktorá má zabezpečiť koniec selekcie nájomcov.
Návrh obsahuje doložky, ktoré by prenajímateľom zakazovali diskrimináciu na základe vlastníctva domáceho zvieraťa alebo počtu detí, pokiaľ nehnuteľnosť spĺňa hygienické normy pre daný počet osôb.
V prípade schválenia návrhu bude mať každý nájomník právo chovať v byte zviera za predpokladu, že tým nespôsobí prenajímateľovi ani ostatným obyvateľom domu neprimerané ťažkosti.
Čo sa týka osôb žijúcich v byte, prenajímateľ si síce môže zmluvne vyhradiť právo súhlasu s prijatím nového člena do domácnosti, avšak to neplatí, ak má ísť o blízku osobu nájomníka.
Štát legislatívnym návrhom zároveň pristupuje aj k vyššej regulácii výpovedí. Opatrením chce sťažiť možnosť okamžitého ukončenia nájmu.
Ak nejaký investor nadobudol predstavu, že legislatívnu úpravu obíde spísaním zmluvy podľa vyváženejšieho právneho predpisu, mýli sa. V zrušovacích ustanoveniach novely totiž figuruje aj zákon o krátkodobom nájme bytu.
Jeho zrušenie by pre prenajímateľov znamenalo zásadnú stratu flexibility. Tento zákon bol totiž vytvorený práve preto, aby majiteľom investičných bytov uľahčil podnikanie a zbavil ich extrémnej ochrany nájomcu zo strany Občianskeho zákonníka.
V praxi by to spôsobilo sprísnenie podmienok pre vypratanie bytu nájomcom, predĺženie výpovedných lehôt, zmeny v dĺžke nájmu a jeho reťazení či výrazné komplikácie pri zvyšovaní nájomného.
Problémom novej úpravy môže byť aj ustanovenie umožňujúce nájomníkovi podnikať v prenajatom byte, ak to nespôsobí zvýšené náklady alebo neprimerané zaťaženie pre niektoré osoby. Z hľadiska návštev bude nájomník oprávnený prijímať v byte kohokoľvek.
Zmeny v nákladoch
Od júla 2026 vstupuje do platnosti nová vlna úprav v rámci balíka digitalizácie verejnej správy a ďalšej fázy konsolidácie verejných financií.
Zavádzajú sa nové poplatky a valorizujú sa tie existujúce vrátane poplatkov za vklad do katastra. Okrem toho prichádza aj spoplatnenie hromadných prístupov a detailných zobrazení listov vlastníctva na webe. Prístup zostáva zachovaný len pre overenie vlastného bytu. Súčasťou zmien je aj vytvorenie poplatku za opravu chýb v zmluvách. Uvedené opatrenia vychádzajú z novely zákona o katastri nehnuteľností a súvisiacej vyhlášky.
Hudbou vzdialenejšej budúcnosti je daňová reforma nehnuteľností, ktorá má uplatňovať princíp hodnotového zdaňovania. Vláda dlhodobo komunikuje zámer prejsť od zdaňovania podľa štvorcových metrov k zdaňovaniu podľa trhovej hodnoty. Ide o súčasť Plánu obnovy a odolnosti Slovenskej republiky a odporúčaní OECD či Európskej komisie.
V rámci konsolidačného balíčka sa diskutuje aj o zavedení vyššieho zdanenia pre takzvaných multivlastníkov, teda ľudí s tromi a viac investičnými bytmi. Cieľom zámeru je potlačenie špekulatívnych nákupov, ktoré zvyšujú ceny bývania.
Horúcou témou sú aj úpravy všeobecne záväzných nariadení obcí, ktoré by uplatňovali vyššie sadzby pre byty nevyužívané na trvalé bývanie.
Čo to znamená pre investorov?
Investičné prostredie sa neustále vyvíja a prispôsobuje realite. Nové pravidlá začínajú pomerne razantne vstupovať do doposiaľ atraktívneho spôsobu zhodnocovania majetku.
Pre investorov, ktorí boli zvyknutí na dekádu lacných peňazí a takmer neobmedzenú zmluvnú slobodu, by mohlo nadchádzajúce obdobie predstavovať studenú sprchu.
Postupné sprísňovanie opatrení vytvára prostredie, v ktorom sa vyžaduje profesionálnejší prístup než kedykoľvek predtým. Budúcnosť patrí informovaným a trpezlivým investorom.
Majitelia realitných portfólií budú musieť prehodnotiť efektivitu svojich investícií, pretože éra neriadeného optimizmu sa nateraz skončila.
Trh nehnuteľností na Slovensku a v Česku sa nachádza na dôležitom rázcestí. Kým štátne inštitúcie argumentujú snahou o zvýšenie dostupnosti bývania a zabezpečením finančnej stability, investičná komunita už varuje pred odlivom kapitálu do iných tried aktív.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
