Len pár desiatok kilometrov od Bratislavy vyrástol development v hodnote niekoľko miliárd eur. Rozpočet projektu, pod ktorého strechou má v budúcnosti bývať až 25-tisíc obyvateľov, má na starosti aj Slovák Ivan Hlavina.
Areál s rozlohou približne 2,4 kilometra štvorcového, bývanie pre 25-tisíc rezidentov a pracovné miesta pre 20-tisíc zamestnancov či akademikov. Mega projekt Aspern Seestadt sa nachádza necelých 60 kilometrov od Bratislavy, ako okrajová štvrť patrí katastrálne pod Viedeň. Vlakom je z Devínskej Novej Vsi dostupný do polhodiny.
Pre laika by sa dala nová viedenská štvrť opísať ako „mesto v meste“. Má vlastné zastávky metra, tisíce bytov, aktuálne v nej sídli približne 600 firiem. V developerskom projekte z portfólia rakúskeho developera, štátu a súkromných investorov aktuálne býva okolo 12-tisíc rezidentov, z toho niekoľko stoviek Slovákov. Počtom obyvateľov tak už aktuálne pripomína napríklad slovenskú Stupavu.
Slovensko má však v rámci projektu aj ďalšiu stopu. Vyše tri roky je na pozícii financial controller mladý Slovák Ivan Hlavina. V rozhovore pre Forbes prezradil, ako sa k práci na developmente dostal, aký má vplyv na jeho rozpočet, aká je valuácia developmentu, ale aj to, ako vôbec mohla na periférii Viedne vyrásť úplne nová štvrť.
Bola vcelku priama. Po ukončení magisterského štúdia v Nemecku som sa plánoval presťahovať do Viedne. Už od detstva ma to tam ťahalo, toto mesto sa mi vždy veľmi páčilo.
Sledoval som ponuky na trhu práce a zaujala ma pozícia financial controller priamo na tomto projekte. Fascinovalo ma, že ide o jeden z najväčších projektov urbánneho rozvoja v Európe, ktorý sa navyše realizuje skutočne blízko Slovenska. Na pozícii financial controller pôsobím už vyše tri roky.
Tento opis je úplne presný. Predstavuje jeden z najrozsiahlejších projektov mestského rozvoja v rámci celej Európskej únie. Staviame mestskú štvrť, ktorá má veľa mestských kvalít a funkcií, ide o nové regionálne centrum.
Podľa aktuálneho plánovania by mal byť projekt dokončený do roku 2035. Cieľom je poskytnúť bývanie pre viac ako 25-tisíc obyvateľov a vytvoriť aspoň 20-tisíc pracovných a akademických miest. Celý areál sa rozprestiera na ploche približne 2,4 kilometra štvorcového. Ide o pozemky bývalého letiska.
V 20. rokoch minulého storočia patrilo k najmodernejším v Európe, no v roku 1977 ho zatvorili, pretože stratilo konkurenčnú výhodu voči letisku Schwechat. Neskôr, začiatkom 90. rokov, začalo mesto uvažovať o možnostiach rozvoja územia. V roku 2004 bola založená naša spoločnosť.
Vlastníkmi pozemkov na letisku boli viaceré subjekty. V južnej časti patrili štátu, spoločnosti Bundesimmobiliengesellschaft (BIG). Ide o jedného z najväčších vlastníkov nehnuteľností v Rakúsku, ktorý je zároveň podielnikom v našom projekte.
Na severe zasa pozemky vlastnila Viedenská hospodárska agentúra. Fungujeme ako verejno-súkromné partnerstvo, sme teda v zmiešanom vlastníctve – Public Private Partnership.
Našimi akcionármi sú rakúska vláda prostredníctvom spoločnosti BIG, ďalej Viedenská hospodárska agentúra, Erste Bank a Vienna Insurance Group. To sú naši partneri.
Všetko sa začalo už v roku 1989 po páde železnej opony. Rakúsko a s ním aj Viedeň sa vtedy ocitli v geografickom strede Európy.
Viedeň dlhé roky hľadala spôsob, ako vytvoriť nové pracovné miesta a priestor na bývanie práve v severovýchodnej časti. Mestská časť, v ktorej sa nachádzame – 22. viedenský obvod Donaustadt – je momentálne najrýchlejšie a najdynamickejšie sa rozvíjajúcim regiónom nielen vo Viedni, ale v celom Rakúsku.
Ak by bol obvod samostatným mestom, bol by po Viedni a Grazi tretím najľudnatejším mestom v krajine. Mesto Viedeň videlo v obrovských plochách starého letiska potenciál na vytvorenie kvalitného konceptu, ktorý organicky spája zamestnanosť a tvorbu pracovných miest s priestorom na život.
Veľmi radi a hrdo hovoríme, že Viedeň a Bratislava sú partnerské mestá, takzvané „Twin Cities“. Keď nastúpite do vlaku na bratislavskej Hlavnej stanici, za trištvrte hodiny ste v našom projekte.
Z Devínskej Novej Vsi to trvá iba pol hodinu. Vďaka elektrifikácii trate je spojenie medzi hlavnými stanicami ešte o desať minút rýchlejšie. V rámci projektu aktuálne evidujeme 12-tisíc obyvateľov. Nachádzame sa zhruba v polovici, respektíve v necelej polovici plánovaného rozvoja.
Z týchto 12-tisíc ľudí tvoria približne tri percentá. Záujem o byty zo slovenskej strany už prirodzene existuje. Nájdeme tu aj takých, ktorí v Seestadte priamo pracujú. Stanica Aspern Nord je vstupnou bránou do Viedne. Kto tu bude chcieť v budúcnosti žiť alebo podnikať, nájde tu výborné podmienky, a to aj v prípade dochádzania.
Z brownfieldu nová štvrť
Spomínali ste históriu pozemkov bývalého letiska. Premietla sa nejako do developmentu?
V roku 2007 bol prijatý Masterplan, podľa ktorého sa začal rozvoj územia. Hneď od začiatku sme začali recyklovať pôvodné vzletové a rolovacie dráhy. Všetok materiál sme opätovne využili priamo v rámci výstavby. Celkovo sa nám podarilo vďaka záväzku k cirkulárnej ekonomike doposiaľ ušetriť vyše 8 400 ton emisií CO2.
Na ploche bývalej letiskovej haly sa usídlili General Motors a neskôr Opel, pre tieto pozemky sme teda našli priemyselné využitie. Zvyšná časť areálu slúžila ako priemyselne nevyužívané územie, takzvaný brownfield. Po odstránení betónových plôch sme mohli začať budovať prakticky od nuly.
Zástavba nepoužívaných areálov závodov je populárna aj v lokalite Bratislavy. Mala vaša výstavba určité špecifiká?
Samozrejme, musíme spĺňať prísne podmienky. Jednou z nich je, podobne ako na Slovensku, posudzovanie vplyvov na životné prostredie, známe ako EIA.
Pre južnú časť projektu bola táto certifikácia schválená už v roku 2010. V roku 2018 dostala zelenú aj severná časť, čo nám otvorilo cestu k výstavbe. Tento proces je veľmi komplexný. V konečnom dôsledku zabezpečuje veľmi vysokú kvalitu realizácie a maximálnu ohľaduplnosť voči životnému prostrediu a ľuďom.
archív Seestadt
Povoľovacie procesy
Na Slovensku EIA niektorí developeri vnímajú skôr ako prekážku či byrokratickú brzdu. Na druhej strane ide o nástroj, ktorý chráni mesto pred výstavbou bez pravidiel. Aký vzťah majú developeri voči EIA v Rakúsku?
Na našom projekte je veľkou výhodou, že ak sem prídete ako staviteľ a potrebujete splniť podmienky tejto certifikácie, máme dcérsku spoločnosť s obrovským know-how. Jej experti sa špecializujú presne na túto oblasť a vedia certifikáciu pre staviteľa zrealizovať za bezkonkurenčnú cenu.
Treba však povedať, že podmienky EIA sú u nás prísne, a to najmä v severnej časti. Uvediem príklad: kým na juhu sa vyžadovali len extenzívne zelené strechy, na severe sú už povinné intenzívne zelené strechy.
Čo to znamená?
To znamená hrubšiu vrstvu substrátu – namiesto ôsmich centimetrov minimálne 20. Vďaka tomu tam môžeme integrovať nielen jednoduché rastliny a trávu, ale aj menšie stromy či kroviny. Existujú aj prísne predpisy pre stavebné vozidlá.
Pri vjazdoch do areálu máme senzory, ktoré kontrolujú, či auto vchádzajúce na stavbu spĺňa najprísnejšie emisné normy. Len vtedy môže vojsť. Pri vychádzaní zasa musia mať vozidlá očistené pneumatiky, aby nešírili prach zo stavby do okolia a neničili životné prostredie. Existuje celá škála takýchto opatrení, ktoré treba striktne dodržiavať.
Robo Homola
Biznis s pozemkami
Ako developer nemáte na starosti výstavbu celej štvrte. Ako funguje logistika výstavby?
Naša spoločnosť, Wien 3420 Aspern Development AG, sama osebe nestavia budovy. Zjednodušene povedané, zaoberáme sa obchodovaním s pozemkami, budovaním infraštruktúry a nastavovaním štandardov pre výstavbu a development.
Pozemky od roku 2009 nakupujeme podľa zmlúv od našich materských spoločností za pevne stanovené ceny s pravidelnou ročnou indexáciou a po vybavení potrebnou infraštruktúrou ich predávame.
Nemyslím si, že by v tom bol chaos. Spolupráca funguje výborne. So staviteľmi sa stretávame na pravidelných workshopoch a poradách, kde diskutujeme o detailoch developmentu aj verejného priestranstva.
Ešte predtým, než sa začne stavať, presne vieme, čo tam vznikne. Medzičasom väčšina developerov pozná náš systém, mnohí nestavajú v Seestadte prvýkrát.
Ako developer máte určité know-how, ktoré musia dodržiavať potenciálni záujemcovia o výstavbu?
Celé územie rozvíjame po častiach, ktoré nazývame „Quartier“. Začali sme na juhu, kde sa v roku 2010 začal stavať Pionier Quartier. Od roku 2014 sa tam sťahovali prví obyvatelia. Pokračovali sme Seepark Quartierom, až kým nebol celý juh hotový. Následne sme spustili prvú etapu na severe, na východnej strane metra.
Vďaka tomuto postupu vieme presne plánovať nákup aj predaj pozemkov. Naša spoločnosť je následne zodpovedná za vybudovanie kompletnej technickej infraštruktúry a celého verejného priestranstva. Budujeme potrubia, kanalizáciu, cesty, chodníky a parky. Celkovo tvoria verejné priestranstvá a zeleň až 50 percent z celkovej projektovej plochy.
Robo Homola
Sociálne byty
Ako sa pohybuje cenovka pozemkov?
Čo sa týka sociálneho a dotovaného bývania (tzv. geförderter Wohnbau, pozn. red.), tam je zákonom stanovená hranica 188 eur za meter štvorcový úžitkovej plochy. Tento limit platí už viac ako 10 rokov. Pri ostatných plochách závisí cena od konkrétneho využitia a lokality v rámci projektu. Priemyselné plochy, kancelárie a voľne financované trhové bývanie predávame za bežné trhové ceny.
Spomínali sme, že dve tretiny bytov musí tvoriť sociálne bývanie. Ako to funguje v praxi?
V Rakúsku, a obzvlášť vo Viedni, má dostupné bývanie veľmi dlhú tradíciu. Pritom nie je určené len pre najchudobnejšie vrstvy, ale skutočne aj pre širokú strednú triedu. Ako uchádzač musíte spĺňať určité podmienky, napríklad mať dvojročný nepretržitý pobyt vo Viedni.
Kľúčovým kritériom je potom príjmová hranica, ktorá je však nastavená veľmi štedro. Je nad priemerným, aj nad mediánovým príjmom. Aktuálne je to približne 4-tisíc eur v čistom pri 14 platoch. Od roku 2019 je podľa novely stavebného zákona predpísané, že pri developerských projektoch nad určitú výmeru úžitkovej plochy musia byť dve tretiny nových projektov klasifikované ako dotované bývanie.
Iba tretina môže slúžiť ako trhové byty, kde je cena, prirodzene, oveľa vyššia. Dosiahnuť tento pomer je aj naším cieľom.
archív Seestadt
Stopka pre sklady či nákupné centrá
Má nejaký typ developmentu v oblasti stopku? Keby som si ako developer povedal, že tu chcem postaviť kasíno, dovolili by ste mi to?
Mantinely sú nastavené pomerne prísne, s kasínom by ste u nás neuspeli. Rovnako v Seestadte neuvidíte žiadne prevádzky s „červenými svetlami“, skladové haly, ale ani náboženské zariadenia pre neuznané náboženské spoločenstvá. Máme vypracovanú čiernu listinu aktivít, ktorými vieme vylúčiť nevhodný mix využitia pozemkov.
Stretli ste sa už s developerom, ktorého plán bol pre vás neprijateľný?
Otázky boli hlavne ohľadom spomínaných skladových hál, čo nám však nevyhovovalo z hľadiska filozofie projektu. Dbáme na to, aby mal Seestadt hlavu a pätu. Nenájdete tu ani klasické nákupné centrá. Niektoré obchody sú u nás integrované priamo do nákupnej zóny, ktorú spravujeme v spoločnom podniku s retailovými expertmi zo SES (Spar European Shopping Centers GmbH, pozn. red.) ako joint ventures.
Aktuálne máme v jej manažmente 8-tisíc metrov štvorcových nákupnej plochy umiestnenej v prízemných zónach budov na nákupnej ulici. V budúcnosti sa plocha rozšíri až na 30-tisíc metrov štvorcových.
Čoskoro pribudne aj 1 500 metrov štvorcových pre gastronómiu pri jazere, čo je súčasť ďalšej etapy výstavby. Okrem toho už dnes existuje niekoľko tisíc metrov štvorcových prízemných priestorov, ktoré sú priamo prenajímané jednotlivými developermi.
Máme jasnú filozofiu rozvoja projektu. Chceme, aby sa tu ľudia cítili príjemne. Skladové haly by mali negatívny efekt na urbanistické kvality a pri nákupnom centre potrebujete parkoviská, pretože to generuje dopravu a nevytvára kvalitu pre verejné priestory.
S nákupnými ulicami s atraktívnymi chodníkmi a cyklotrasami a prívetivými námestiami budujeme „15-minútové mesto“, z ktorého profitujú aj sociálne väzby a život v komunite. Z aktuálnych prieskumov vieme, že až 95 percent obyvateľov Seestadtu je so životom u nás spokojných alebo veľmi spokojných, preto je pre nás zachovanie týchto kvalít urbánneho rozvoja prvoradé.
Robo Homola
Jazerné mesto
Jadrom developmentu je umelé jazero. Pri pohľade na mapu pôsobí ako srdce mesta, okolo ktorého je vystavaná celá štruktúra. Išlo o zámer?
Je to presne tak. Leží v úplnom centre projektu. Vďaka nemu máme aj názov Aspern Seestadt, teda „Jazerné mesto“. Je to jeden z našich záväzkov voči cirkulárnej ekonomike. Jazero bolo umelo vytvorené. Vyše 600-tisíc ton zeminy, ktorú sme v roku 2010 vykopali, sme opätovne využili v rámci areálu.
Časť sme naskladnili na východnej strane, čím vznikli aspernské terasy. Tie majú environmentálny prínos, chránia vedľajšiu obec Essling pred hlukom zo stavebných prác. Recyklovali sme aj staré letiskové dráhy. Samotné jazero má plochu 50-tisíc metrov štvorcových, teda päť hektárov.
S priľahlým parkom a zelenými plochami tvorí 19,5-hektárovú zónu na relax a odpočinok. V lete tam uvidíte množstvo ľudí, ktorí sa chodia kúpať. Jazero je jednoznačne highlightom nášho projektu.
Robo Homola
Cieľ 11 500 bytov
Aký je bytový mix z hľadiska dispozícií?
Detailnú štatistiku o bytovej štruktúre celého Seestadtu nemám, no môžeme vychádzať z viedenského štandardu. V populácii je približne 45 percent ľudí, ktorí žijú v jednočlenných domácnostiach. Jednoizbové a dvojizbové byty sú preto momentálne najpopulárnejšie, čo sa odráža aj na vyššej cene za meter štvorcový.
Trojizbové a štvorizbové byty sa vo Viedni stavajú s o niečo menšou výmerou. V našom novom Quartieri, kde sa čaká na začiatok výstavby, prevládajú dvojizbové a trojizbové byty. Priemerná výmera dvojizbových bytov je približne 35 až 50 metrov štvorcových, pri trojizbových je to 60 až 80 metrov štvorcových.
Koľko bytových jednotiek tu bude po dokončení?
Celkovo počítame s tým, že na konci projektu v polovici 30. rokov tu bude viac ako 11 500 bytových jednotiek. Aktuálne sme v polovici, máme zhruba 5 500 bytov, v ktorých býva spomínaných 12-tisíc obyvateľov.
archív Seestadt
Aká je obsadenosť bytov?
Podľa mojich informácií sa obsadzujú veľmi rýchlo. Často stačí, že developer zverejní informáciu o začiatku výstavby, a byty sú okamžite rezervované. Záujemcovia sa hlásia už vo fáze plánovania, keď budovy ešte ani nestoja. Dopyt je obrovský, Viedeň dynamicky rastie.
Podobne je to aj pri obchodných plochách a kanceláriách, kde máme vyše 90-percentnú obsadenosť. To dokazuje, že projekt úspešne čelí aktuálnym trhovým výzvam.
Nehrozí v Seestadte efekt „mesta duchov“, projektu veľkých rozmerov, no napokon zostane ľudoprázdny alebo minimálne obsadený?
To je veľmi nepravdepodobné. Už dnes dokazujeme, že Seestadt je veľmi živá časť mesta.
Nevzniká v Seestadte ani efekt izolácie od Viedne?
Určite nie, máme široké možnosti trávenia voľného času. Máme tu kultúrny dom Kulturgarage, kde sa konajú divadelné predstavenia a rôzne podujatia. K dispozícii je fitness, boulder bar a verejné priestranstvá s aktivitami ako BMX dráha, skate park, futbalové ihriská a pod.
Ľudia majú priamo v Seestadte skvelé vyžitie. Navyše sú byty stavané vo veľmi vysokej kvalite. Veríme, že záujem o bývanie u nás nebude klesať.
Aká je cieľovka pri trhových bytoch?
Viedeň je dlhodobo vnímaná ako interkultúrne mesto. Stretnete tu mnoho národností a expertov z celého sveta. Samozrejme, sú tu investori, ktorí kupujú byty na zhodnotenie, ale byty si kupujú aj bežní Viedenčania. Keďže je tu pomerne silná slovenská komunita, časť Slovákov si určite kupuje aj tieto voľnopredajné byty.
Robo Homola
Záujem slovenských developerov
Majú Bratislavčania o tomto projekte povedomie? Vedia, že neďaleko Bratislavy vyrástlo podobné mesto?
Teší ma, že záujem je veľký. Ponúkame komentované prehliadky, na ktoré chodia medzinárodné delegácie. Vždy ma poteší, keď príde niekto zo Slovenska, či už z akademického alebo odborného prostredia.
Viackrát tu bola Slovenská technická univerzita, bratislavskí architekti aj developeri. Privítali sme ľudí napríklad zo Slnečníc (Cresco Real Estate, pozn. red.), z Apolla (HB Reavis, pozn. red.) a v minulosti aj politické delegácie.
Čo slovenských developerov na Seestadte zaujíma?
Vo všeobecnosti hľadajú inšpiráciu. Zaujíma ich náš štýl výstavby a proces developmentu. Staviame veľmi kvalitne a zameriavame sa na environmentálne aspekty. Napríklad v severnej časti presadzujeme princíp „špongiového mesta“, ktorý inteligentne reguluje odtok dažďovej vody.
Pod stromami je hrubá vrstva štrku a substrátu, ktorá filtruje vodu. Znečistená voda odtečie do kanalizácie, čistá zostáva v zberných nádržiach a využíva sa na zavlažovanie počas letných mesiacov. Takto udržíme v kolobehu 70 až 80 percent dažďovej vody. Viem, že tento systém sa už začína uplatňovať aj v nových projektoch v Bratislave.
600 firiem
Podľa prospektu v Seestadte sídli 550 firiem. Je to tak?
Áno, oficiálne je ich už okolo 600. Sú v tom započítané aj malé startupy a firmy v rámci Urban Manufacturing. A malo by ich prísť ešte viac. Naším cieľom je vytvoriť aspoň 20-tisíc miest, ktoré sú kombináciou pracovných a akademických príležitostí.
Budeme tu mať oveľa viac škôl, než sa pôvodne plánovalo. Sú tu škôlky, základné a stredné školy aj gymnázium. Na jeseň 2028 otvárame „Zentralberufsschule“, odborné učilište, ktoré združí sedem odborných škôl na ploche 30-tisíc metrov štvorcových pre 7 500 študentov.
Čo sa týka kancelárií, tie sa koncentrujú najmä v Seepark Quartieri na juhu. V budúcnosti pribudne ďalšie centrum na severe pri dopravnom uzle na Námestí Nelsona Mandelu. Aktuálne máme v južnej časti približne 50-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov.
Robo Homola
Valuácia projektu: miliardy eur
Aká je orientačná hodnota investície do projektu?
V Európe nie je veľa porovnateľných projektov. Celková hodnota, valorizácia, projektu sa odhaduje na šesť miliárd eur. To je objem peňazí, ktorý sa tu preinvestuje, čo prináša každodenné výzvy.
Koľko bolo do projektu preinvestovaných do dnešného dňa?
Keďže sme zhruba v polovici, odhadujem to na približne tri miliardy eur.
Aké právomoci a povinnosti máte v rámci Seestadtu ako controller?
Pracujem na oddelení finančného controllingu. Ako financial controller mám rozpočtovú zodpovednosť za krátkodobé, strednodobé a dlhodobé finančné plánovanie.
Náš biznis plán aktuálne siaha až do roku 2035. Okrem toho riešime operatívu, ako sú platby, riadenie a plánovanie cash flow. Zodpovedám aj za interný kontrolný systém a rizikový manažment firmy.
Robo Homola
Ktorá časť výstavby odčerpá z rozpočtu najviac financií? Je to infraštruktúra, samotné budovy alebo úprava terénu?
Pre nás ako developera je to jednoznačne technická infraštruktúra. Je to nesmierne nákladná časť, ktorá nás vyjde na vyššie stovky miliónov eur. Musím však dodať, že túto infraštruktúru v konečnom dôsledku budujeme pre mesto Viedeň.
Celé verejné priestranstvo, ktoré tvorí polovicu plochy projektu, bude neskôr odovzdané mestu. To prevezme správu, bude sa starať o údržbu, zavlažovanie či kosenie. Mesto nám preto časť nákladov na vybudovanie ciest, chodníkov a parkov preplatí.
Kedy nastane návratnosť vášho investovaného kapitálu? Peniaze sa vám vracajú cez predaj pozemkov iným developerom?
Návratnosť je pomerne rýchla práve vďaka tomu, že mesto Viedeň výstavbu dofinancuje. Bez tejto spolupráce by to vyzeralo úplne inak. Náš biznis model je špecifický. Peniaze sa vracajú do firmy pravidelne cez predaj pozemkov a vďaka tomu sa vieme financovať z vlastných zdrojov.
