Podrobné údaje predpovedajú nielen počet obyvateľov, ale aj podiel seniorov a detí ako budúcich kupujúcich realít.
Držíte investičné byty v nádeji, že ich o dvadsať či tridsať rokov predáte? Otázka znie: komu? Ľudí bude totiž čoraz menej.
V roku 2080 sa môže počet Slovákov znížiť až o 1,2 milióna na 4,2 milióna. Toto je najpesimistickejší odhad výskumno-demografického centra Infostat. V strednom scenári nás bude 4,7 milióna a v najpriaznivejšom niečo vyše päť miliónov. Spoliehať sa na najpriaznivejší scenár je však priveľké riziko – to by sa muselo Slovensko otvoriť migrantom.
V prognózach demografov možno nájsť aj tieto informácie. Odborníci sa podrobne pozreli na to, ako sa môže zmeniť počet obyvateľov v jednotlivých okresoch. Zamerali sa aj na to, akú časť populácie budú tvoriť seniori a akú deti – ako potenciálni kupci v budúcich rokoch.
Súčasťou podrobného prehľadu okresov je aj veková štruktúra bytov, ktorá dopĺňa mozaiku potrebných informácií.
Rok 2080 sa môže zdať vzdialený, no demografi predpovedajú, že znižovanie počtu obyvateľov sa začne už na budúci rok a najväčšiu intenzitu dosiahne v rokoch 2055 až 2075. Budovať finančnú nezávislosť na investičných nehnuteľnostiach tak prináša neprehliadnuteľné riziká.
Relatívne veľké rozpätie odhadov medzi optimistickým a pesimistickým scenárom, teda takmer milión osôb do roku 2080, spôsobuje predovšetkým neistota z migrácie.
„Svojím dielom k neurčitosti vývoja počtu obyvateľov, aj keď výrazne menším, prispieva aj vývoj plodnosti, a po covidovej pandémii treba počítať aj s väčšou neurčitosťou, čo sa týka úmrtnosti,“ dodávajú autori štúdie Kmeňová populačná prognóza Slovenska Branislav Šprocha, Boris Vaňo a Branislav Bleha.
Očakávané kladné migračné saldo iba zmierni úbytok obyvateľov. Slovákov do roku 2080 určite oproti súčasnosti nepribudne.
Ako sa zmení veková štruktúra
Z pohľadu potenciálnych kupcov bude dôležitá veková štruktúra, pri ktorej sa posilní pozícia seniorov. Penzisti sú skupinou, ktorá postupne spôsobí silnejšiu ponuku nehnuteľností. Dôvodov bude viacero.
Môže ísť o snahu predať väčší byt ešte za života a presťahovať sa do menšej jednotky či lacnejšieho domčeka vo vzdialenejšej lokalite na vidieku. Pomocou kladného rozdielu si tak budú chcieť vylepšiť finančnú situáciu v starobe. Pomerne častým scenárom tiež môže byť sťahovanie seniorov do špecializovaných zariadení.
Hoci to môže znieť cynicky, neprehliadnuteľným demografickým faktorom je aj postupné zomieranie, i keď sa stredná dĺžka života postupne predlžuje.
Potenciálnymi kupcami do budúcnosti zas budú deti, ktoré sa časom osamostatnia a budú si chcieť založiť vlastnú domácnosť. Práve z tejto skupiny sa bude tvoriť najvýznamnejší dopyt.
Dôležitým sa okrem samotného vývoja počtu populácie javí sledovanie takzvaného indexu starnutia. Ten hovorí, koľko seniorov pripadá na sto detí.
Pohľad na regióny
Výskumno-demografické centrum Infostat ponúka podrobný pohľad na všetkých 79 okresov do roku 2050. Do vyhľadávača v tabuľke stačí napísať prvé písmená názvu.
Prvé stĺpce ukazujú očakávaný počet obyvateľov po zohľadnení migrácie v rokoch 2025 až 2050.
Trend dobre ukazuje aj absolútna zmena počtu obyvateľov medzi rokmi 2025 až 2050. V danom období sa podľa stredného scenára zníži počet obyvateľov v 62 okresoch a porastie len v 17. Plusové hodnoty budú vykazovať najmä tie na západe, hoci napríklad piaty bratislavský okres, teda Petržalka, má zaznamenať pokles. To si zaslúži podrobnejší rozbor nižšie.
Zaujímavosťou tiež je, že ani všetky krajské mestá nemajú do roku 2050 garantovaný nárast obyvateľov a musia počítať s poklesom.
Dôležitým ukazovateľom je aj počet seniorov na sto detí. Tento indikátor nepriamo hovorí, koľko detí si v budúcnosti kúpi byty, ktoré seniori z vyššie uvedených dôvodov postupne uvoľnia. Už v roku 2030 pritom až v 69 zo 79 okresoch bude seniorov viac než detí a dorastu.
Výnimkou v Bratislavskom kraji je len okres Senec. Ostatné, kde je viac detí ako seniorov, majú spravidla vysoké zastúpenie sociálne vylúčených komunít, ktoré skresľujú štatistiky.
V roku 2050 bude na Slovensku až 52 okresov, kde budú na jedno dieťa pripadať dvaja seniori. Tento pomer pomáha prognózovať potenciálny vývoj dopytu aj po roku 2050.
Ak do vyhľadávania zadáte skratku kraja (BAX, BBX, TTX, NRX, TNX, BBX, ZAX, KEX, POX), zobrazí vám všetky okresy daného kraja.
Z pohľadu vývoja cien nehnuteľností nestačí zohľadniť len prognózovaný počet obyvateľov a vekovú štruktúru, ale aj počet bytov a ich stav. Súčasťou tabuľky je aj vek domov podľa roku dokončenia.
V Bratislavskom okrese I dominujú byty postavené počas prvej republiky a druhej svetovej vojny. Naopak, v Petržalke je až 84 percent fondu z rokov 1971 až 1990. Najvyšší počet jednotiek postavených po roku 2001, až štvrtinu, má okres Senec.
Riziká a predpokladané scenáre
Ako vidieť už pri porovnávaní hlavného mesta, z piatich okresov čaká pokles obyvateľov do roku 2050 len Petržalku. To však neznamená, že v nej ostanú prázdne byty. Prevaha ponuky ovplyvní ceny a bývanie si tam môžu vo väčšej miere hľadať obyvatelia ostatných mestských častí či prisťahovalci.
To však môže ovplyvniť dopyt po nehnuteľnostiach v ostatných bratislavských štvrtiach.
V roku 2050 rozhodne nemožno počítať s rovnako silným dopytom ako v súčasnosti. Byty sa budú predávať pomalšie a vo výhode budú kupujúci, kým dnes sú to často predávajúci.
V podobnej situácii sú aj Košice. Zo štyroch okresov čaká nárast obyvateľov do roku 2050 okres IV s mestskými časťami Juh, Barca a Nad jazerom. V ostatných troch avizujú prognostici pokles. Je však samozrejmé, že trh spôsobí prirodzené sťahovanie po celom meste.
Poklesu obyvateľov sa podľa prognózy nevyhnú ani krajské mestá. Pozitívny vývoj si má udržať len Prešov. Úbytok má potrápiť Banskú Bystricu, Žilinu, Nitru, Trenčín a Trnavu.
Ide však o odhady, ktoré môže rýchlo zmeniť prirodzená migrácia z vidieka. Pravdou však môže byť aj opak, teda že ľudia vďaka lepšej dopravnej infraštruktúre budú bývať v rodinných domoch na vzdialenejších satelitných sídliskách.
Rizikové vnútorné mesto
Predovšetkým v USA a v západnom svete sú známe takzvané inner cities – v preklade vnútorné mestá. Ide o eufemistické sociologické označenie pre getá v centrách miest, ktoré obývajú ľudia s nižšími príjmami, kým bohatší žijú v rodinných domoch na periférii. Na Slovensku takýto kontrast zatiaľ nepoznáme, no môže nastať, a to by drasticky znížilo ceny bytov v niektorých častiach krajských miest.
Samozrejme, historické centrá s unikátnymi stáročnými budovami si svoju hodnotu zachovajú.
Pri zohľadňovaní budúceho vývoja cien nehnuteľností zostáva niekoľko nezodpovedaných otázok. Napríklad, či vďaka digitalizácii a vzdialenej práci odídu ľudia na zdravší vidiek a zanechajú dnes veľmi žiadané veľké mestá.
Dôležitý je aj vývoj zrušení manželstiev. Ak bude rozvedených čoraz viac, znásobí sa dopyt po bytoch. Rovnaký vplyv môže mať aj čoraz silnejšie generácia single ľudí alebo na druhej strane párov, ktorým stačí menšie bývanie, lebo nechcú mať deti.
Isté však je, že o 25 rokov, keď pôjde majiteľ investičného bytu do dôchodku, byt už nemusí predať tak dobre, ako by sa mu to podarilo dnes. Z potenciálneho zhodnotenia môže odkrojiť aj často spomínaná daň z nehnuteľnosti na investičné byty počítaná z trhovej ceny objektu.
Komplikáciou môže byť v budúcnosti aj možné zrušenie oslobodenia od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti po piatich rokoch.
