Agentúra Fitch upozornila, že môže dôjsť k dvojcifernej cenovej korekcii.
Pozornosť globálnych trhov sa dnes sústredí na eskalujúci vojnový konflikt na Blízkom východe. Ten však iba odkryl slabinu a zvýraznil riziko, ktoré investori pri nákupe nehnuteľností v Dubaji dlhodobo prehliadali, a to otázku bezpečnosti a geopolitickej stability.
„Dubajský realitný boom bol postavený predovšetkým na raste cien a výnosov, nie na hlbšej analýze dlhodobej bezpečnosti regiónu ani na porozumení jeho kultúrnemu a regulačnému prostrediu,“ uvádza Filip Šejvl, managing partner realitnej kancelárie Philip & Frank. Súčasná situácia tak predstavuje zásadný test dôvery v celý investičný model a vyvoláva zvýšenú nervozitu na trhu.
„Geopolitická neistota je katalyzátor, nie príčina. Dubaj vykazoval známky prehriatia už pred súčasnou eskaláciou. Ak je rast príliš rýchly a ťahaný predovšetkým očakávaním ďalšieho rastu, systém je štrukturálne krehký,“ komentuje Šejvl.
Podľa neho bol dubajský boom z veľkej časti postavený na dynamike kapitálu, mobilite investorov a masívnej výstavbe. Investície do nehnuteľností sa stali trendom podporovaným mediálnymi výstupmi, sociálnymi sieťami aj príbehmi o rýchlom zhodnotení. „Ak je hlavným argumentom to, že ceny stále rastú, nejde o stabilitu, ale o očakávania. A očakávania sa môžu zmeniť veľmi rýchlo,“ dodáva Šejvl.
Realitná kancelária Philip & Frank je súčasťou globálnej siete LeadingRE (Leading Real Estate Companies of the World), vďaka čomu môže Filip Šejvl sledovať vývoj naprieč regiónmi a vnímať štrukturálne riziká v širších súvislostiach. „Nikdy som nechcel stavať investičnú stratégiu na regióne, ktorého historický, kultúrny a regulačný vývoj detailne nepoznám. Stabilita nie je marketingový slogan, ale dlhodobá skúsenosť trhu,“ hovorí.
Súčasná situácia má podľa neho paralely s vývojom v USA pred hypotekárnou krízou v rokoch 2007 a 2008, keď rýchly rast cien a dostupné financovanie vytvorili ilúziu trvalej expanzie. Podobné varovné signály sa objavili aj v Číne po roku 2020, keď rozsiahla výstavba a prebytok bytových jednotiek viedli k výraznej korekcii trhu.
Dubajský trh pritom v posledných rokoch zaznamenal mimoriadnu dynamiku. V roku 2025 evidoval viac ako 215-tisíc realitných transakcií v celkovej hodnote približne 686 miliárd emirátskych dirhamov (zhruba 172 miliárd eur), čo predstavuje jeden z najsilnejších ročných výsledkov v histórii emirátu.
Ceny rezidenčných nehnuteľností od roku 2022 do začiatku roku 2025 vzrástli približne o šesťdesiat percent, a to pri súčasnom spustení rozsiahlych developerských projektov. Ratingová agentúra Fitch už v minulom roku upozornila, že kombinácia rekordnej ponuky – odhadovaných viac ako 200-tisíc nových jednotiek plánovaných v rokoch 2025 a 2026 – môže viesť k dvojcifernej cenovej korekcii.
„História ukazuje, že kombinácia nadmernej výstavby a investícií motivovaných primárne výnosom je z dlhodobého hľadiska riziková,“ upozorňuje Šejvl.
Proti Dubaju teraz hrá niekoľko faktorov súčasne. Výrazne medzinárodná štruktúra vlastníkov znamená vyššiu citlivosť na globálnu náladu investorov. Na rozdiel od trhov s prevažne domácim vlastníctvom, napríklad v Slovenskej republike, môže v prípade neistoty dôjsť k rýchlemu presunu kapitálu. Paralelne pokračuje rozsiahla výstavba nových projektov, čo pri ochladení dopytu vytvára tlak na ceny.
Kľúčovým faktorom je však dôvera. Dubaj bol dlhodobo prezentovaný ako bezpečný investičný prístav v regióne. Ak je bezpečnosť spochybnená, mení sa základný investičný predpoklad.
Podľa Šejvla možno očakávať niekoľko scenárov. Krátkodobo môže nastať, a pravdepodobne už nastáva, zvýšená nervozita a snaha časti investorov znížiť expozíciu. To by znamenalo tlak na ceny aj likviditu trhu. V strednodobom horizonte bude rozhodujúca dĺžka a intenzita geopolitického napätia. „Čím dlhšie bude región vnímaný ako nestabilný, tým zložitejší bude návrat dôvery. Reputácia bezpečnej destinácie sa obnovuje roky, nie mesiace,“ dopĺňa.
Zahraničné investície podľa neho zostávajú legitímnou súčasťou diverzifikácie portfólia. „Investor by si však mal položiť základnú otázku: rozumiem tomuto trhu dostatočne hlboko, alebo reagujem iba na jeho minulú dynamiku? Bezpečnosť, právna stabilita a dlhodobý vývoj krajiny musia byť rovnako dôležité ako výnos.“
