Stratégia Martina Kořenka šokuje investičný trh, bánk sa nebojí a byty nakupuje po telefóne. Jeho princípy sa možno naučiť na jednodňovom školení.
Cesta k vybudovaniu stabilného bohatstva prostredníctvom nájomného bývania predstavuje pre mnohých investorov svätý grál finančnej nezávislosti.
Súčasný realitný trh však prináša čoraz komplexnejšie prekážky, ktoré zastavia väčšinu začínajúcich záujemcov už po zakúpení prvej či druhej nehnuteľnosti. Snaha o škálovanie portfólia sa potom stáva skutočnou výzvou.
Práve v tomto momente však prichádza koncept vzdelávania od experta, ktorému sa dlhodobo darí prekonávať nekompromisné limity. Martin Kořenek patrí medzi ojedinelé zjavy, keďže jeho osobné portfólio prekračuje hranicu 220 nehnuteľností.
Realitná legenda
Ročné zhodnotenie vlastného majetku pri Kořenkových realitných investíciách presahuje sto percent. Svoje portfólio pritom vybudoval takmer z ničoho. Takéto čísla vzbudzujú rešpekt, ako aj prirodzenú zvedavosť, či sa jeho know-how dá skutočne preniesť na ďalších záujemcov.
Jeho rukami prešli stovky investorov. V zozname absolventov workshopu nechýbajú ani známe slovenské mená, ako Roman Kružliak, Jakub Kraľovanský či Róbert Koch.
V čase konania celodenného kurzu v priestoroch pražského Impact Hubu sa školilo približne 40 poslucháčov. Počas networkingu nás prekvapilo zistenie, že značná časť účastníkov absolvuje workshop opakovane.
Pôvodne totiž uprednostnili jeho základnú, cenovo dostupnejšiu verziu, ktorá však ponúkala informačne limitovaný rozsah. S cieľom získať ucelenejšie vedomosti sa preto rozhodli pre účasť na drahšom variante. Ten sľubuje odovzdanie obsiahlejšieho systému pre budovanie portfólia nájomných bytov počas jediného intenzívneho dňa.
Napriek tomu, že sa naše hodnotenie sústredí na obsah, vyzdvihnúť treba aj formu. Spôsob podania informácií bol vďaka humoru mimoriadne prístupný.
Už úvod workshopu vyvolal v účastníkoch dobrú náladu. Po údajoch o najčastejších priezviskách poslucháčov predchádzajúcich kurzov, medzi ktorými, samozrejme, nechýbali ani Bohatí, prišla sťažnosť na málo početnú skupinu žien. Po ubezpečení zo strany účastníčok, že nejde o problém školiteľa s hygienou, ďalej nasledoval vecný výklad.
Vtipne podávané informácie výrazne zjednodušujú ich vstrebateľnosť, čím si školiteľ u publika získal pozitívne body. Všeobecné dáta Kořenek navyše dopĺňal príkladmi a zaujímavosťami z praxe, ktoré okorenil svojskou prezentáciou.
Na Powerpoint pri ňom treba zabudnúť. Pri zanietenom výklade pobehuje medzi pripravenými flipchartmi a do každého načrtáva grafy a schémy, ktorými sa snaží podložiť informačnú podstatu.
Foto: Forbes
Báza workshopu
Základný kameň Kořenkovho úspechu však nespočíva len v samotnej schéme nákupu bytov, ale predovšetkým v radikálnej zmene nastavenia mysle.
Profesionálny investor sa totiž pozerá na nehnuteľnosti úplne inak ako bežný kupujúci. Kým bežný človek vidí v byte náklady a starosti, úspešný stratég v ňom hľadá kapitálový výnos a dlhodobú stabilitu.
Workshop kladie veľký dôraz na túto mentálnu transformáciu, bez ktorej nie je možné rásť do veľkých rozmerov. Mnohí investori uviaznu v kolotoči nekonečných analýz a výpočtov, čím strácajú drahocenný čas.
Každý mesiac váhania podľa Kořenka stojí záujemcov desiatky tisíc eur na ušlých príležitostiach, pretože ceny nehnuteľností v dobrých lokalitách neustále stúpajú.
Lektor rozbíja strach z chybného rozhodnutia pomocou jasných a merateľných kritérií. Príprava profesionála zahŕňa schopnosť vidieť skrytý potenciál rastu tam, kde ostatní vidia len súčasnú trhovú cenu.
Tento prístup umožňuje robiť rýchle a sebavedomé rozhodnutia, ktoré minimalizujú riziko neúspechu. Osobné skúsenosti z viac ako dvesto transakcií dodávajú obsahu potrebnú autenticitu.
Osobný kontakt so školiteľom a možnosť diskusie o špecifikách novostavieb či starších bytov posúvajú vnímanie funkčných modelov na úplne inú úroveň.
Prekonávanie bariér
Za najväčšiu pridanú hodnotu workshopu možno považovať predstavenie možností škálovania. Najvýznamnejšiu prekážkou pre rast portfólia býva totiž pre väčšinu ľudí postoj komerčných bánk. Väčšina investorov narazí na strop v momente, keď vlastnia dve alebo tri nehnuteľnosti.
Banky im vtedy často oznámia, že dosiahli svoj limit a ďalšie financovanie už nie je možné. Kořenek však na workshope ukazuje, že tento limit je daný skôr nezmyselnými obmedzeniami bankárov, nie reálnymi možnosťami trhu.
Predstavuje stratégie kreatívneho financovania, ktoré umožňujú pokračovať v nákupoch aj po počiatočných zamietavých stanoviskách. Tieto postupy zahŕňajú prácu so zástavami súčasných nehnuteľností a optimalizáciu bonity investora.
Oceniť možno najmä praktické návody na kombinovanie rôznych typov úverov v rôznych inštitúciách na dosiahnutie maximálneho efektu. Väčšina ľudí totiž nevníma potenciál využitia rastu hodnoty svojho súčasného majetku na získanie prostriedkov pre ďalšiu investíciu.
Manévrovanie medzi možnosťami fyzických a právnických osôb či efektívna spolupráca s úverovými špecialistami navyše otvára dvere, ktoré zostávajú pre 99 percent trhu zatvorené.
Daňové a finančné plánovanie
Okrem možností škálovania sa workshop venuje aj téme daní a finančného plánovania. Správne štruktúrovanie investícií totiž zabezpečuje, že človeku zostane v peňaženke viac prostriedkov na ďalšiu expanziu.
Hneď úvod prezentácie sa zaoberá notoricky známym cash flow kvadrantom z pohľadu efektívneho zdanenia jednotlivých skupín. Pri investorovi do nehnuteľností je cieľom zdanenie legálne priblížiť k nule. Vzhľadom na využívanie systému úverov sa vytvára investičný dlh, ktorý nepodlieha dani z príjmu a možno ho uplatniť do nákladov.
Naopak, schopnosť vyjednať najlepšiu cenu vo vysokokonkurenčnom prostredí nepovažuje školiteľ za kľúčovú. Investor tak môže ľahko prísť o zaujímavé ponuky, ktoré mu zabezpečujú priebežný rast.
V čase, keď o jeden byt bojuje viacero záujemcov, predstavuje najdôležitejšiu zručnosť schopnosť rýchleho rozhodovania. Poľaviť však nemožno zo základných kritérií, ktorými sú nákup za rozumnú cenu, v kvalitnej mikrolokalite s potenciálom rastu.
Podobne Kořenek vníma aj snahu o dosiahnutie čo najvyššieho výnosu. Nevyhýba sa dokonca ani negatívnemu cash flow. Dobré plánovanie a priebežný nákup nehnuteľností totiž zabezpečia pri stabilnom raste ceny zvyšovanie hodnoty portfólia, ktoré výrazne prekonáva výnos z prenájmu.
Nákup nehnuteľností
Dostať sa k informáciám o konkrétnych postupoch pri výbere lokalít býva v realitnom biznise mimoriadne náročné. Lektor sa počas workshopu nedelí len teoretické poučky, ale odhaľuje presný proces, ktorý mu umožňuje kupovať byty dokonca aj cez telefón.
Vypracoval unikátnu metódu obstarávania nehnuteľností „od stola“, ktorá umožňuje realizovať nákup aj bez nutnosti navštevovať jednotlivé lokality. Výhodou je vysoká flexibilita a časová úspora. Precízny systém hodnotenia nehnuteľností navyše eliminuje emócie a zameriava sa na tvrdé dáta.
Účastníci školenia vo veľkej miere ocenili aj tipy na zvyšovanie hodnoty bytov prostredníctvom jednoduchých a finančne dostupných úprav. Malé zmeny v interiéri dokážu výrazne zvýšiť nielen nájomné, ale aj celkovú hodnotu nehnuteľnosti pri dodatočnom znaleckom posudzovaní. Je to kľúčové pri zabezpečení ďalšieho rastu.
Foto: Róbert Homola
Foto: Róbert Homola.
Ľudský faktor
Súčasťou kurzu je aj získanie kontaktov na špičkových špecialistov z oblasti práva, financií a správy nehnuteľností. Kvalitné ľudské zdroje predstavujú základný pilier v procese budovania, renovácie, bežnej údržby a správy portfólia.
Tvorba siete overených partnerov trvá roky, no účastníci workshopu dostávajú hotovú sieť ako bonus. Predstava správy desiatok alebo stoviek nájomných bytov vyvoláva u mnohých ľudí oprávnené obavy z chaosu a stresu.
Už pri malom počte bytov môžu investori pociťovať neorganizovanosť, čo ich často odrádza od ďalšieho rastu. Cenný zoznam tak šetrí obrovské množstvo času a peňazí, ktoré by inak investori minuli na testovanie nespoľahlivých dodávateľov.
Systém pre správu vyššieho počtu nehnuteľností musí fungovať tak, aby s pribúdajúcimi bytmi nerástol úmerne aj čas strávený prácou. Správne nastavené systémy umožňujú vlastniť aj rozsiahly majetok bez toho, aby investor stratil kontrolu nad svojím životom. Definovanie postupov pomáha vyhnúť sa preťaženiu, ktoré často postihuje samoukov v tomto odvetví.
Zhodnotenie modelu
Workshop realitného investora ponúka komplexný pohľad na životný cyklus investície od prvotného nápadu cez škálovanie až po dlhodobú udržateľnú správu.
Hoci sa cena za tento celodenný program môže niekomu zdať vysoká, hodnota ušetreného času a eliminovaných chýb túto sumu z nášho pohľadu prevyšuje. Informácie priamo získané od vlastníka stoviek nájomných nehnuteľností s reálnou praxou môžu mať pre investorov nevyčísliteľnú hodnotu.
Napriek nesporným výhodám a vysokému potenciálu výnosov však nemožno zabúdať ani na riziká, ktoré investovanie do nehnuteľností sprevádza. Model vypracovaný realitným špecialistom teda nemusí byť vhodný pre každého.
Trh s realitami podlieha cyklom a obdobia rastu môžu vystriedať aj nečakané prepady cien. Vysoká miera zadlženia, ktorú si vyžaduje rýchle budovanie portfólia, zvyšuje zraniteľnosť investora aj v prípade prudkého nárastu úrokových sadzieb.
Banky môžu priebežne meniť svoje podmienky, čo môže ohroziť cash flow celého systému. Prítomné je aj riziko likvidity, keďže predaj nehnuteľnosti v čase krízy môže trvať mesiace a často sa spája so znížením ceny. Ani správa nájomníkov nemusí byť vždy bezproblémová.
Investovanie do realít nepredstavuje úplne pasívny príjem a vyžaduje si pripravenosť na krízové scenáre. Na druhej strane, workshop Martina Kořenka tieto riziká nezakrýva. Naopak, učí investorov, ako ich efektívne riadiť.
Správnu cestu k dlhodobej stabilite predstavuje vyvážený prístup, ktorý kombinuje odvahu pri nákupe s opatrnosťou pri riadení rizík. Investorom, ktorí si uvedomujú komplexnosť problematiky a chcú sa vyhnúť drahým chybám, možno workshop s prihliadnutím na pomenované špecifiká odporučiť.
Vzhľadom na to, že počas jedného dňa síce možno obsiahnuť kľúčové témy, nie však vyčerpávajúci súhrn všetkých informácií, ponúka Kořenek účastníkom v rámci ďalšieho vzdelávania aj dlhodobú (ročnú) podporu.
V spolupráci so svojimi konzultantmi v nej ďalej dopĺňa kontextuálne informácie, osviežuje nadobudnuté know-how a pomáha s rozhodovaním v priebehu celého investičného cyklu.
Kořenek navyše klientom dokáže sprostredkovať ponuku investičných bytov, a to ako v novostavbách, tak aj v staršej zástavbe. Tým im šetrí čas a pomáha maximalizovať celkovú hodnotu ich portfólia.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
