Bratislavský developerský projekt Lofty Kominárska láka na prémiové miliónové nehnuteľnosti. Pod úrovňou terénu sa však skrýva nečakané prekvapenie.
Developerovi Werks pred rokmi padol do oka areál bývalej tlačiarne Svornosť na začiatku bratislavskej Račianskej ulice. Nevyužívaná budova aktuálne prechádza transformáciou na prémiový rezidenčný projekt Lofty Kominárska.
Už podľa názvu je jasné, že development ponúkne priestranné lofty, ale aj klasické byty. Developer projekt prezentuje ako dizajnové bývanie na lukratívnej adrese, ktoré čaká kolaudácia už na jeseň tohto roku. Okrem miliónových loftov však ambiciózny development skrýva aj prekvapivo rozľahlé podzemné priestory, ktoré majú v budúcnosti slúžiť na špecifické účely.
Z tlačiarne luxusné lofty
Zatiaľ čo pred rokmi bola lokalita za Račianskym mýtom smerom do Rače vnímaná ako periféria hlavného mesta, aktuálne sa štvrť pretransformovala na širšie centrum. Donedávna industriálna až brownfieldová časť mesta sa mení na modernú štvrť. Developerom tak padli do oka nevyužívané podnikové areály, ktoré „prekopali“ na nové developerské projekty.
Napríklad spoločnosť Corwin už roky plánuje v areáli bývalého závodu vystavať rezidenčno-kancelársky megaprojekt novej Palmy a rušno je aj pri spomínanom Račianskom mýte. Bytový blok pod značkou Urban Residence vyrástol pod krídlami developera Lucron a v rovnakej lokalite Penta Real Estate vystavala zástavbu bytových domov Pri Mýte. Svoj debutový projekt neďaleko odštartoval aj začínajúci menší developer Werks, ktorý mal premiéru s nenápadným developmentom Bytový dom Račianska.
archív Werks
Išlo o rekonštrukciu bývalej ubytovne tlačiarne Svornosť, ktorá susedila s hlavnou podnikovou budovou. Svornosť odštartovala výrobu v roku 1953 a patrila medzi známe povojnové podniky v hlavnom meste. Jej špecifikom bola najmä tlač odbornej literatúry a ako spomínali pamätníci, zvuk rotačiek určených na tlač bol počuť až na ulicu.
Realizácia rezidenčnej bytovky BD Račianska trvala od roku 2017 do roku 2019. Išlo o prvú časť projektu, ktorá priamo súvisela aj s rekonštrukciou budovy tlačiarne. Práve tá sa aktuálne mení na rezidenčný development s patinou luxusného bývania Lofty Kominárska.
Odkaz tlačiarne Svornosť
Práve štvrť dnešnej Račianskej ulice bola v minulosti vnímaná ako industriálna bratislavská periféria. Ako pre Forbes opísala Katarína Haberlandová z Historického ústavu SAV, podnik Svornosť na rohu Kominárskej a Račianskej v päťdesiatych rokoch vytvorila nový mestský blok.
„Rozvoj mesta severovýchodným smerom naštartovalo už v druhej polovici 19. storočia vybudovanie železnice paralelne s Račianskou a továrenských areálov popri nej. Hoci v neskoršom povojnovom období (sedemdesiate a osemdesiate roky) sa ruch v továrňach skôr utlmoval, tlačiareň Svornosť stále dotvárala industriálny kolorit Račianskej ulice naďalej a prežila aj búranie veľkých tovární, akým bol napríklad Siemens-Schuckert, o niečo aj ďalej Mlyny Jedľa,“ opísala expertka.
Ako podčiarkla, v súčasnosti je lokalita vnímaná ako rezidenčná štvrť s rôznymi reliktami odkazujúcimi na industriálnu minulosť mestskej časti. Len pre kontext, oproti, pod vinohradmi, sa koncom päťdesiatych rokov začalo budovať ikonické sídlisko Februárka.
„Význam bývalej Svornosti, ktorú však nezbúrali a zachovala sa, spočíva dnes najmä v tom, že udržiava pamäť mesta a jeho obyvateľov na industriálnu éru Bratislavy. Je preto dobré, že sa pre Svornosť našlo využitie a ostane súčasťou tohto miesta aj naďalej, hoci v novej podobe,“ doplnila Haberlandová.
Nováčik
Napriek tomu, že developer Werks pôsobí na trhu s realitami roky, v portfóliu realizovaných stavieb má len jeden bytový development. Spoločnosť tvorí menší tím, o ktorom produktový manažér Werksu Martin Mistrík hovorí, že ide skôr o partiu nadšencov architektúry ako o ostrieľaných developerov z branže.
„Ako iní, aj my sme sa k projektu takéhoto rozsahu dopracovali postupne. Okrem iného tomu predchádzala aj realizácia Bytový dom Račianska (nomináciu na ocenenie CE ZA AR 2020, pozn. red.). Ako kolektív sme spolu viac ako desať rokov. Každý mal predtým svoju vlastnú históriu. Pre takýto typ projektu sa musí zísť skupina ľudí, ktorí chcú a hlavne sú schopní robiť veci inak. Každý má svoju históriu aj v stavebníctve, napríklad pri rekonštrukciách menších objektov,“ okomentoval pre Forbes Mistrík.
Ako podčiarkol Mistrík, tím pracujúci v radoch developera má k sebe blízko aj vďaka vzťahu k umeniu. V minulosti pôsobil ako manažér v IT firme, odkiaľ sa pozná aj s niektorými aktuálnymi kolegami.
„Sme typy ľudí, ktorým záleží na vizuálnej stránke a inklinujeme k umeniu. Aspoň ja to tak vnímam. Vyrastal som s kamarátom, ktorý je akademický maliar. Každý z nás má v sebe kúsok vzťahu k umeniu. Táto skupina ľudí teraz dokončuje túto stavbu, toto dielo. Sme aj stavebná spoločnosť, nie sme len developer v klasickom zmysle,“ poznamenal Mistrík.
Foto: Robo Homola
Sedem kategórií loftov
Podľa katastra aktuálne patrí budova extlačiarne transformujúcej sa na moderné bývanie eseročke Lofty. Tá vlastní podľa registra budovu od roku 2017 a je vedená ako výrobná budova. Podľa registra Orbis majú firmu vlastnícky podelenú na polovicu práve Martin Mistrík a Robert Rajninec. Spoločnosť má podľa verejných registrov za rok 2024 minimálne tržby a je aj v strate.
Projekt celkovo ponúka 36 loftov, 15 bytových jednotiek a niekoľko ateliérov. V rámci developmentu je aj priestor na komerčné účely, teda najmä maloobchod, gastro a služby. Podľa čísel na oficiálnom webe projektu je na predaj ešte 11 loftov, tri byty a tri priestory určené pre ateliér.
Foto: Robo Homola
„Cenovky sú na hornej hranici, čo môže niektorých záujemcov odradiť, ale faktor unikátnosti je naozaj vysoký. Loftové formy bývania odkazujú na klasický rezidenčný štýl v New Yorku či Londýne. Ide väčšinou o premenu bývalých skladov či podnikových areálov na moderné developmenty,“ okomentoval ambiciózny projekt Vladimír Boháč z realitnej kancelárie Arvin & Benet.
Aktuálne je v rámci projektu v ponuke sedem typov loftov, ktoré sa líšia metrážou. Loft s najmenšou metrážou má do 66 štvorcových metrov, ten s najväčšou metrážou do 256 štvorcových metrov. Samotné lofty môžu dosahovať výšku priestoru až 5,3 metra a Werks interiérovo priznáva industriálny odkaz pôvodného závodu. Steny loftov a bytov tak majú odhalené betónové platne a pôsobia surovým autentickým dojmom.
Foto: Robo Homola
„Veľa ľudí to vie odradiť, no tento produkt má špecifickú cieľovú skupinu,“ myslí si Boháč. Expert zároveň dodal, že ide o typ bývania, ktorý je spájaný práve s veľkými metropolami. „Je v tom určitá svetovosť,“ podčiarkol.
Ako osvetlil Martin Mistrík z Werksu, developerovi primárne nešlo o to, aby byty či lofty dosahovali čo najvyšší počet štvorcových metrov. „S relatívne malým úsilím si viete zväčšiť úžitkovú plochu, ale každý si musí zvážiť sám, či počúvne architekta. Ten povie, že súčasný stav dáva priestoru pravú hodnotu a produkt tým neznehodnotíte. Ak hľadáme inšpiráciu v zahraničí, loft je predovšetkým o premene industriálneho objektu na bývanie, preto priznávame pôvodné konštrukcie v interiéri v čo najväčšej miere,“ okomentoval.
Foto: Robo Homola
Projekt Lofty Kominárska
- Kúpa budovy tlačiarní v roku 2017.
- Projekt developera Werks.
- Dokopy 36 loftov a 15 bytov.
- Začiatok výstavby v roku 2023.
- Hrubá stavba hotová v roku 2024.
- Kolaudácia plánovaná na jeseň 2026.
Prémiové lofty
Vďaka polohe, veľkorysým rozlohám loftov, špecifickému dizajnu či prémiovému bytovému štandardu si Lofty na Kominárskej vyslúžili imidž luxusného bratislavského bývania. Podľa aktuálnej ponuky na webe developera sú ešte na predaj lofty s cenovkou od zhruba 470-tisíc eur do približne 962-tisíc eur. Lofty a byty s metrážou okolo dvesto štvorcových metrov sú na webe spravidla bez zverejnenej cenovky. K tej sa potenciálny záujemca dostane len „na vyžiadanie“.
„Priznám sa, že slovo luxus ani nepoužívam. Pre nás je to skôr o vnútornej hodnote. Keď príde klient, možno začne porovnávať cenu za štvorcový meter, ale nakoniec pochopí, že toto je o priestore. V tomto objeme by som vedel vytvoriť aj viac štvorcových metrov plochy, ale priestor by stratil svoju hodnotu. Hovoríme o vysokej úrovni kultúry bývania. Architekti dostali voľnú ruku, aby v tomto objeme vytvorili niečo výnimočné. Priestor ponúka rôzne alternatívy a varianty,“ vysvetľuje zámer Mistrík.
Napriek plánovanému umeleckému a dizajnovému presahu sa ceny loftov na Kominárskej vedia vyšplhať k miliónovým cenovkám. Konkrétne ide o lofty so spomínanou metrážou vyše dvesto štvorcových metrov.
„Áno, cenovka sa blíži k dvom miliónom. Bavíme sa o cene v štandarde. Predpokladáme, že klient nechce riešiť všetky interiérové záležitosti sám. Náš štandard je veľmi kvalitný. Čo sa týka cien za štvorcový meter pri holobyte, sme na úrovni trhu v porovnaní s inými prémiovými novostavbami, ako je napríklad Vydrica,“ okomentoval Mistrík.
Foto: Robo Homola
Práve spomínaný development pod hradným kopcom Vydrica je považovaný za jeden z najluxusnejších bratislavských projektov. Bloková rezidenčná zástavba z portfólia developera Vydrica Development (Lucron) dokopy ponúkne viac ako štyri stovky bytov.
Aktuálne je dostavaná prvá etapa developmentu a v roku 2028 a 2029 je na rade druhá a tretia etapa výstavby. Práve aj Vydrica je známa svojimi miliónovými bytovými jednotkami, len pre ilustráciu, momentálne je stále na predaj byt s rozlohou 170 štvorcových metrov s cenovkou takmer 1,7 milióna eur.
Medzi prémiovejšie bratislavské projekty patria napríklad aj bytové jednotky v štvrti Sky Park (Alto Real Estate), ale aj pripravovaný development Q na ľavom brehu Dunaja (Cresco Real Estate).
Práve Lofty Kominárska spadajú do škatuľky bratislavského prémiového real estate segmentu. Ako potvrdil aj samotný Mistrík, rozdiel v cenovke za nehnuteľnosť na Kominárskej vie urobiť aj vybavenie, štandard bytu či loftu.
„Musím však dodať, že náš štandard zahŕňa napríklad aj drevené obloženie priečok, čo je relatívne drahé. Nie je to len o parketách. Tie mimochodom lepíme, aby sme dosiahli čistý styk medzi podlahou a stenou, nepoužívame soklové lišty. Ide o lepenú drevenú podlahu. Dvere u nás nestoja tristo eur, ale sú to stolárske výrobky za 1 800 eur,“ priblížil Mistrík.
Foto: Robo Homola
Cenovku za štandardné vybavenie k bytu Mistrík vypočítal na základe jedného vzorového loftu s rozlohou 111,6 štvorcových metra.
„Keď to zrátam, v tomto konkrétnom lofte má štandard hodnotu možno 80- až 90-tisíc eur. Nie je to tých 10- alebo 15-tisíc, čo by ste zaplatili v bežnom trojizbovom byte. Ten produkt si to zaslúži. V zahraničí bol vývoj loftov postupný – od alternatívneho využívania priestorov zo strany umelcov až po súčasnosť, keď sa lofty vypracovali na top bývanie. My sme do toho rovno vkročili na tej najvyššej úrovni, ktorú cieľová klientela vyžaduje. Robíme to na top remeselnej aj architektonickej úrovni,“ odôvodnil Mistrík.
Foto: Robo Homola
„Podzemný chrám“
Orientačná výška investície do projektu (BD Račianska aj Lofty Kominárska) sa podľa developera vyšplhala na štyridsať miliónov eur. Kľúčovým je pre development rozdelenie na lofty, byty a ateliéry. Súčasťou projekty sú však aj ďalšie významné priestorové riešenia. Dôležitou súčasťou výstavby nie je len nadzemná, ale aj podzemná časť developmentu.
Súčasťou stavby pôvodnej tlačiarne sú aj dve podzemné podlažia, ktoré v súčasnosti pripomínajú industriálne katakomby. Developer má v pláne po rekonštrukcii priestorov využiť podlažia napríklad aj ako maloobchodné priestory. Časť podzemných chodieb developer využil v rámci galerijnej inštalácie, kde využil prvky pôvodného brownfieldu a výrobnej haly.
Foto: Robo Homola
Časť podzemných priestorov je však taká špecifická, že môže byť určená len pre určitý typ prevádzok. Podzemné priestory tvorí aj bývalý kryt civilnej obrany, ale aj rozľahlý až halový priestor, ktorý pôvodne slúžil práve na tlačenie kníh. Veľkorysá hala, ktorú volajú ľudia z fachu „chrám“, môže podľa developera v budúcnosti slúžiť napríklad ako priestor na verejné podujatia.
Pavel Knapko
„Tieto prevádzky ešte stále hľadajú svojho finálneho používateľa. Priestory sú vybudované, ale ešte v nich chýbajú schodiská. Tie umožnia klientom vstúpiť priamo z chodníka. Keďže tie schodiská ešte nie sú hotové, nemôžeme to potenciálnym záujemcom poriadne ukázať. Potrebujeme ešte asi mesiac,“ podčiarkol Mistrík. Dokopy by tak malo byť súčasťou developmentu šesť retailových prevádzok vrátane kaderníctva, barbera, ale aj remeselnej pekárne.
Foto: Robo Homola
Päťpodlažný parkovací dom
Okrem podzemných podlaží je zaujímavé zmieniť aj rozľahlý parkovací dom s kapacitou sto parkovacích miest. Ten paradoxne nevzniká priamo pod budovou, ale vedľa, v rámci vnútrobloku.
„Plocha má 2 500 štvorcových metrov, ale nemôžeme kopať priamo pod objektmi, ako sa to robí pri novostavbách. Túto možnosť sme nemali. Všetky parkovacie miesta sme preto museli vybudovať mimo pôdorysu budov, v súkromnom vnútrobloku, ktorý sme zároveň chceli zachovať zelený. Nachádza sa tam päť podzemných podlaží. Výkopová jama mala hĺbku 15 metrov,“ priblížil Mistrík.
Vykopal sa vnútroblok s plochou tisíc štvorcových metrov. Povolenie developer získal v roku 2024 a následne sa vybudovali dvadsaťmetrové milánske steny, ktoré slúžia na zaistenie staveniska. Aktuálne sa uzatvára všetkých päť podlaží hornou doskou. „Toto je už posledná vrstva, na ktorú pôjde zeleň,“ dodal Mistrík.
Zhodou okolností, zo strany vnútrobloku, kde je vyhĺbený parkovací dom, development susedí s ikonickou zástavbou z medzivojnových čias. Ide o legendárne bytovky Unitas, ktoré sú národnou pamiatkou a autormi návrhu nadčasovej blokovej zástavby sú architekti Fridrich Weinwurm a Ignác Vécsei.
