Pre český a predovšetkým pre pražský developerský trh už niekoľko rokov platí, že veľké projekty na brownfieldoch majú medzi seba rozdelené silní hráči typu Penta Real Estate, Central Group, Sekyra Group alebo Finep. V posledných mesiacoch však do pražského rybníka vplávali veľkí a etablovaní hráči zo Slovenska, ktorí majú ambiciózne plány. A pravdepodobne ich bude v budúcnosti ešte viac.
Pozemky vo východnej časti obrovského rozvojového územia na bývalej žižkovskej nákladovej stanici držal donedávna Finep, ktorý doviedol svoj projekt až k stavebnému povoleniu. Tento rok v januári ich však predal slovenskej developerskej spoločnosti Cresco Real Estate, ktorá na Žižkove postaví v spolupráci s investičnou skupinou Wood & Company viac ako 1 100 nových bytov pod hlavičkou Yards Žižkov.
Pre Cresco, ktoré si na Slovensku drží pozíciu najväčšieho rezidenčného developera s niekoľkými tisíckami dokončených bytov, je to v poradí už druhý pražský projekt po aktuálne budovanom projekte So-Ho Rezidencia v Holešoviciach.
Žižkovská výstavba je však z pohľadu počtu bytov dvojnásobná a zatiaľ čo projekt So-Ho bol skôr testovací, v tomto prípade ide o poriadne rozkročenie sa do Prahy. A ako pri predstavení projektu Yards Žižkov prezradil predseda predstavenstva spoločnosti Štefan Beleš, v Prahe chce Cresco rozhodne zostať.
„Máme ambíciu dynamického rastu. V Prahe chceme postupne vybudovať portfólio projektov, vďaka ktorému budeme predávať stovky bytov ročne a staneme sa významným hráčom na lokálnom trhu,“ hovorí k tomu CEO Cresco Real Estate pre Česko Aleš Svatoň.
Súčasne dodáva, že firma sa už pozerá po ďalších pozemkoch a investičných príležitostiach a stavať chce hlavne rezidenčné projekty väčšieho rozsahu v širšom centre Prahy.
Corwin v Prahe
Podobne o plánoch v českej metropole hovorí aj ďalší zástupca slovenského developmentu, ktorý nedávno v Prahe predstavil svoj projekt. Tým je developerská spoločnosť Corwin, ktorá patrí Mariánovi Hlavačkovi. Bývalý kľúčový manažér a minoritný partner developerskej spoločnosti HB Reavis, patriacej jednému z najbohatších Slovákov Ivanovi Chrenkovi, sa do budovania vlastnej developerskej spoločnosti pustil v roku 2010.
Vlani sa Hlavačka ako nováčik objavil s odhadovaným majetkom vo výške deväťdesiat miliónov eur na 53. priečke v rebríčku najbohatších Slovákov podľa slovenského Forbesu. Corwin sa v Prahe usídlil vo Vysočanoch, teda vo štvrti s veľkým rozvojovým potenciálom. Na päťhektárovom transformačnom území tam chce stavať celú štvrť s viac ako tisíckou bytov, kanceláriami, občianskou vybavenosťou a verejným priestorom.
Za podobou projektu Dvory Vysočany stojí štúdio Gehl Architects urbanistov Jána Gehla a Davida Sima a české architektonické štúdio OVA. A ani Corwin nechce v Prahe zostať pri jednom projekte.
Kľúčový trh
„Praha by sa pre nás v najbližších rokoch mala stať jedným z kľúčových trhov a miestom, kde chceme dlhodobo rásť. Sme otvorení novým investičným príležitostiam a akvizíciám a radi prispejeme k zodpovednému rozvoju českej metropoly,“ hovorí Jakub Dobrý, country manager Corwin Česká republika.
Sám Hlavačka v minuloročnom rozhovore pre slovenský Forbes naznačil, že má spoločnosť v Prahe dokonca rozbehnutých štyri až päť akvizícií, pričom ide vo všetkých prípadoch o pozemky pre väčšie projekty.
Ako Corwin, tak aj Cresco označujú za hlavnú motiváciu expanzie do Prahy potrebu svojho ďalšieho rozvoja, ktorý si žiadal výraznú expanziu na ďalší trh.
„Praha je dlhodobo jeden z najatraktívnejších rezidenčných trhov v strednej Európe. Má silný dopyt, chronicky nedostatočnú ponuku a vysokú koncentráciu kapitálu. To je kombinácia, ktorú developeri hľadajú,“ opisuje Michal Vacek, riaditeľ analytickej spoločnosti CEEC Research, ktorá sa špecializuje na stavebný a developerský trh.
Skôr či neskôr do Prahy
Slovenské firmy podľa neho v súčasnom čase len doháňajú to, čo si veľkí hráči uvedomili už dávno, a to, že český trh, najmä Praha, ponúka výrazne väčšiu škálovateľnosť projektov ako Bratislava. „Inými slovami, ak chcete rásť, skôr alebo neskôr musíte ísť do Prahy,“ usudzuje Vacek.
To potvrdzuje aj prezidentka Asociácie pre rozvoj trhu nehnuteľností Zdenka Klapalová. „Podobne ako úspešní českí developeri expandujú do zahraničia, a to aj na veľmi vyspelé trhy, ako sú Španielsko, Rakúsko či Veľká Británia, tak je pochopiteľné, že silní developeri zo Slovenska majú záujem vstupovať aj na väčší český trh,“ hovorí.
Slovenský trh je pre veľkých tamojších developerov už malý a možno aj málo perspektívny. Praha, naopak, ponúka kombináciu silného dopytu po bývaní, relatívne stabilného ekonomického prostredia a obmedzenej ponuky nových projektov.
Dôležité sú aj daňové okolnosti. Zatiaľ čo v Prahe je DPH na byty do 120 štvorcových metrov 12 percent, v Bratislave platí plošná daň vo výške 23 percent.
Odvody a byrokracia
„Na Slovensku je tiež vyššie zaťaženie vo forme celkových odvodov, čo výrazne sťažuje tvorbu nových projektov,“ opisuje šéf Corwinu pre Česko Dobrý. A dodáva, že zatiaľ čo v Prahe vidia developeri snahu k pozitívnym zmenám týkajúcich sa byrokracie a regulácie, v Bratislave je to teraz naopak a normy sa pritvrdzujú. „To, že Bratislava má výrazne viac nevyužitých rozvojových plôch, prestáva hrať úlohu, keď ich mesto využiť nevie,“ myslí si Dobrý.
„Pre slovenských podnikateľov je Praha tiež záležitosť statusu. Nie ste skrátka podnikateľ, kým nie ste v Česku. Navyše, slovenský trh stagnuje a predáva sa tam pomerne pomaly,“ opísal Forbesu majiteľ jednej z popredných českých developerských spoločností.
Vo vstupe silných hráčov na slovenský trh čiastočne môže hrať rolu aj politická situácia na Slovensku, z dôvodu ktorej napokon už v minulosti mnoho bohatých Slovákov a podnikateľov opustilo krajinu.
Politika a trh
„Politické prostredie môže hrať určitú úlohu, ale nebol by som v tom prehnane kategorický. Developerské investície sú primárne dlhodobé a rozhodovanie sa opiera skôr o ekonomické a trhové faktory ako o krátkodobé politické výkyvy,“ zhŕňa Zdeněk Soudný, generálny sekretár Asociácie developerov.
Na druhú stranu podľa neho platí, že investori všeobecne vyhľadávajú predvídateľnosť a stabilitu. „A pokiaľ ju vnímajú silnejšie v inom trhu, môže to ich rozhodovanie ovplyvniť,“ pripúšťa Soudný. Podľa neho môžeme na českom trhu očakávať aj ďalší kapitál zo Slovenska v prípade, že sa prvé príklady expanzie ukážu ako úspešné. „Nejde pritom len o slovenských developerov. Všeobecne vidíme trend, keď sa Praha stáva cieľom širšieho stredoeurópskeho kapitálu,“ hovorí.
„Toto nie je jednorazová vlna, ale začiatok trendu. Praha je dnes paradoxne trh, kde je extrémne zložité stavať, ale zároveň extrémne atraktívne investovať. A práve tento paradox priťahuje kapitál, pretože kto dokáže projekty pripraviť a realizovať, má takmer istotu odbytu,“ dopĺňa Vacek.
Z naštartovaného trendu môže pražský developerský trh ťažiť. Zvýšená konkurencia totiž často prináša tlak na kvalitu projektov, architektúru, verejný priestor alebo zákaznícky servis.
Ceny sú dané
K nižším cenám bytov však podľa odborníkov nová konkurencia zo Slovenska skôr nepovedie. „Ceny sú dnes primárne dané nedostatkom bytov, nie nedostatkom developerov,“ poukazuje Vacek.
Silné konkurenčné prostredie v českej metropole vnímajú aj slovenskí developeri. „Za pomerne krátky čas aktívneho pôsobenia v metropole sme sa však už presvedčili, že naše princípy tvorby priestupného a priateľského mesta pre ľudí zaujmú verejnosť,“ konštatuje za Corwin Jakub Dobrý.
„Už v minulých týždňoch sme zaznamenali veľký záujem o naše byty, a to sme ešte len na začiatku predaja nášho prvého projektu Dvory Vysočany,“ uzatvára Dobrý.
Autor článku je Martin Bajtler, Forbes.cz
