Súčasná situácia veľmi nepraje žiadateľom o hypotéky. Napriek tomu majú dlžníci istú šancu.
Európska centrálna banka minulý týždeň ponechala úrokové sadzby na rovnakých úrovniach, hypotekárni dlžníci môžu zatiaľ ostať pokojní – aj takéto komentáre sa objavili po minulotýždňovom rozhodnutí Frankfurtu. Ukazujú sa však ako optimistické.
Banky vrátane tej najväčšej už otvorene komunikujú zdražovanie úverov na bývanie. Aj to potvrdzuje, že faktorov, ktoré sa pri prognóze trhu oplatí sledovať, je oveľa viac. Hoci cena peňazí zohráva dôležitú rolu, slovenskí dlžníci by sa mali pozerať iným smerom, než hovorí prvý dojem. Podceniť netreba ani úlohu vlády.
Sadzby verzus sadzby
Samozrejme, menová politika ECB vždy hrá pri cene peňazí dôležitú rolu. Navyše, dá sa očakávať, že na júnovom zasadnutí pôjdu sadzby reálne hore. Pomerne jasne to naznačil aj guvernér NBS Peter Kažimír.
Inak sa však zmena základných sadzieb prejaví pri variabilných úrokoch a inak pri viacročných fixáciách, ktoré sú typické práve pre Slovensko. Pokiaľ by dominovali tie prvé, ktoré sú naviazané na EURIBOR, vplyv rozhodnutí z Frankfurtu by bol priamočiarejší. Pri fixných sadzbách zohrávajú úlohu aj iné faktory. Dôležitým benchmarkom sú štátne dlhopisy.
Všeobecne platí, že pre banky je najbezpečnejší dlžník štát, žiadatelia o hypotéky musia prirodzene počítať s vyššou sadzbou. Kontrastuje to aj s faktom, že dlhy štátu budú cez dane splácať predovšetkým ekonomicky aktívni jedinci s úvermi na bývanie, ale to teraz nevyriešime.
Faktom je, že pre banky bolo rovnako podstatné zhoršenie ratingu zo strany Standard & Poor’s z úrovne A+ na A 24. apríla. Slovensko si stihlo požičať ešte pred týmto krokom. V aukcii z 20. apríla upísalo dlhopisy za 520 miliónov eur. Z toho takmer 220 miliónov malo splatnosť desať rokov a priemernú sadzbu 3,64 percenta.
Dvojročné obligácie mali sadzbu 2,67 pri objeme 95 miliónov a trojročné 2,82 percenta pri objeme rovných sto miliónov. Aj v prípade päťročných dlhopisov emitovalo Slovensko sto miliónov s priemernou sadzbou 3,10 percenta. Pre porovnanie, v marci vydalo päťročné obligácie s len nepatrne nižším úrokom 3,05 percenta. Prudší nárast sa tak zatiaľ zásadne neprejavil. To však bolo ešte pred oficiálnym zhoršením ratingu.
Dátum ďalšej emisie ešte ARDAL nepredstavil. Slovensko si požičiava pravidelne s cieľom refinancovať staršie dlhy. Načasovanie sa snaží prispôsobiť priaznivejšej situácii na trhoch. Dá sa očakávať, že v nasledujúcej aukcii si už vláda požičia drahšie. „Bez ďalšej konsolidácie to môže viesť k nárastu rizikových prirážok slovenských dlhopisov, respektíve k zhoršeniu ratingu krajiny,“ upozorňuje v Správe o dlhodobej udržateľnosti verejných financií za rok 2025 vydanej 30. apríla aj Rada pre rozpočtovú zodpovednosť.
Zjednodušene povedané, ak bude platiť viac Slovensko, ťažko možno očakávať zlepšenie podmienok pre hypotekárnych dlžníkov.
Makroproblémy
Práve toto je dôvod, prečo je vplyv vlády v Bratislave dokonca výraznejší než vplyv Frankurtu či Bruselu. Za zlé hospodárenie štátu trestajú banky bežných obyvateľov viac než ministrov.
Netreba podceniť ani zhoršovanie ekonomickej situácie. Negatívny vplyv na vývoj úrokov majú aj pomalý rast ekonomiky, utlmené investície a chladnúci trh práce. Banky sú v očakávaní zhoršenia hospodárskej situácie prísnejšie a pýtajú si vyššie rizikové marže.
Slovensko je aktuálne vo veľmi nepriaznivej situácii. Ekonomika potrebuje podporu vo forme daňových úľav. Vláda zas musí konsolidovať, no nemôže to robiť na úkor zvyšovania daní a nechce to robiť znižovaním sociálnych výdavkov. „To mi nevychádza,“ povedal by istý policajného hovorca zo známeho mému.
V praxi tak hypotekárni dlžníci doplácajú aj na to, že vláda nekonsoliduje dostatočne – cez ziskovú maržu – a aj na to, že opatreniami dusí ekonomiku – cez rizikovú maržu. Zároveň platí, že súbežne so zdražovaním úverov klesá dopyt po nehnuteľnostiach.
Hoci tomu socialisti radi veria, pomôcť nemusia ani rôzne opatrenia na cenovú reguláciu. Tie totiž v konečnom dôsledku prispievajú ku konsolidácii a k nechuti podnikať na slovenskom bankovom trhu.
Paradoxne, trhu uškodila aj vládna pomoc pre ľudí, ktorým sa navýšili splátky. A to aj napriek tomu, že táto pomoc je na úkor verejného rozpočtu, nie bánk. Pravidlá však boli vymedzené tak, že pre dlžníka bolo výhodnejšie zostať v drahom peňažnom dome a čerpať pomoc, ako ísť hľadať novú lacnejšiu hypotéku. Aj preto sa významne spomalil refinančný trh.
Trhové ozveny
Ani najväčšia domáca banková transakcia, teda kúpa 365.banky zo strany ČSOB, nie je dobrou správou pre klientov. Peňažných domov je čoraz menej, a to spolu s ďalšími faktormi tlmí konkurenčný boj.
Všeobecne platí, že dlžníci profitujú zo súperenia, najmä v prostredí zlacňujúcich peňazí. Slovenský hypotekárny trh za posledné takmer tri dekády zažil viaceré proklientske situácie.
Zavedenie eura znamenalo postupné zlacňovanie peňazí. Do toho prišlo aj takzvané Beblavého percento, ktoré umožnilo výhodné refinancovanie hypotéky aj mimo refixácie, a vyvrcholilo to silným konkurenčným súbojom v čase pandémie a tlačenia peňazí.
Dôležitý vplyv mali banky, ktoré verili, že vďaka lacným hypotékam získajú klienta, na ktorom zarobia aj na krížovom predaji. Časom zistili, že také jednoduché to nie je, navyše počet konkurentov sa znížil. Na rozdiel od investovanie či platobných služieb nie je možné využiť otvorený bankový trh. Na slovenskú nehnuteľnosť dajú hypotéku iba tuzemské banky a pobočky. A tých je čoraz menej.
Významnú úlohu pri zlacňovaní hypoték zohrali aj nezávislí finanční sprostredkovatelia. Lenže tých si banky skrotili dlhými „storno lehotami“ pri províziách.
Klient tak ostal v zložitejšej situácii. Trh mu už nepomáha ako kedysi a škodí mu zadlžená vláda. Stále však má šancu.
Štyri najväčšie banky spravidla reagujú iba na seba, menších hráčov s hypotekárnymi ponukami si až tak veľmi nevšímajú. Vedia totiž, že klienti sú konzervatívni. Práve to je posledná šanca: doslova aktívne behať po menších peňažných domoch tak, aby si to všimli aj v predstavenstvách.
Ak si uvedomia, že menšia banka dokáže zlepšiť trhový podiel hypotékami, začne sa boj. Ak nie, pokojne si môžete kúpiť tričko s nápisom: Sponzor nedokonalej konkurencie. Aj v preregulovanej Európe majú v sebe banky istú dravosť, no prebudiť ju je čoraz náročnejšie.
