Pred viac ako desiatimi rokmi sa odvážny nápad dvoch podnikateľov, Milana Kratinu a Zdeňka Šoustala, premenil na jeden z najväčších fondov svojho druhu v strednej Európe. Jeho portfólio dnes presahuje hodnotu dvoch miliárd eur a Slovensko patrí medzi trhy, na ktorých si fond strategicky posilňuje svoju pozíciu.
Accolade Industrial Fund otvoril v roku 2014 na stredoeurópskom trhu novú kapitolu investícií do priemyselných nehnuteľností. Pred desiatimi rokmi boli priemyselné parky a logistické zariadenia v regióne skôr na okraji investičného záujmu. Kvalifikovaní a inštitucionálni investori uprednostňovali kancelárie v centrách miest či luxusné nákupné centrá, zatiaľ čo haly v blízkosti diaľnic pôsobili skôr ako doplnkový segment. Milan Kratina a jeho obchodný partner už vtedy predvídali rastúci dopyt po týchto priestoroch – a mali pravdu.
„Bolo to prvýkrát, čo kvalifikovaní investori v našom regióne mohli prostredníctvom priemyselných nehnuteľností čerpať z príjmov veľkých, často globálnych nájomcov,“ spomína Milan Kratina. Dodáva, že v tom čase išlo o jedinečnú príležitosť. Väčšina realitných projektov bola financovaná dlhopismi s pevnou úrokovou sadzbou, ktoré síce prinášali stanovený výnos, ale bez podielu na raste samotných nehnuteľností. Accolade Industrial Fund prišiel s atraktívnejšou alternatívou – možnosťou rásť spolu s aktívami, do ktorých investori vložili svoj kapitál.
Uzol regiónu
Prvý kapitál prúdil najmä od českých a slovenských investorov, pričom Slováci stáli pri raste fondu od samého začiatku. Slovensko je pre fond dôležité aj z iného dôvodu – v posledných rokoch tu rozširuje svoje portfólio. Príkladom je Accolade Funds Park Košice Airport, ktorý poskytuje priestory popredným firmám ako Siemens Healthineers, ktorý vyrába ultrazvukové zariadenia, farmaceutická spoločnosť ViaPharma, ktorá je hlavným dodávateľom siete lekární Dr. Max, a logistické podniky DB Schenker či Hellmann.
Accolade Funds Park Košice Airport. Zdroj: Accolade Funds
V druhom štvrťroku 2025 sa park rozrástol vďaka akvizícii novej haly pre prestížneho nájomcu – firmu Faurecia, ktorá je jedným z najväčších svetových dodávateľov pre automobilový priemysel. Celková plocha parku tak vzrástla na viac ako 58-tisíc štvorcových metrov.
Milan Kratina zdôrazňuje, že Slovensko je pre fond významným trhom, kde chce naďalej posilňovať svoju pozíciu. Jeho ambície však siahajú aj ďalej. Rýchlosť rastu v poslednom desaťročí dokazuje, že skromné plánovanie nepatrí do DNA Accolade Industrial Fund. Fond dnes spravuje tridsaťsedem parkov v šiestich krajinách vrátane Slovenska, Českej republiky, Poľska, Nemecka, Holandska a Španielska. Jeho priestory využíva viac ako sto nájomcov z oblasti maloobchodu, e-commerce, logistiky a výroby, zahŕňajúc značky ako Amazon, Tchibo, Bridgestone, Kion, DHL či InPost.
Na vlne rastu
Rozmach portfólia výrazne podporili aj vonkajšie vplyvy. Pandémia priniesla boom v e-commerce, a tým aj zvýšený dopyt po skladoch. Narušené dodávateľské reťazce prinútili firmy prejsť z modelu „just in time“ na prístup „just in case“ s väčšími zásobami. Energetická kríza, inflácia a geopolitická nestabilita urýchlili presun výroby bližšie k spotrebiteľom. Významnú úlohu zohráva aj tlak na udržateľnosť, ktorý vedie firmy k hľadaniu ekologickejších riešení, ktoré znižujú uhlíkovú stopu spojenú s dopravou a prevádzkou.
Accolade Industrial Fund dokázal tieto trendy využiť. Dnes spravuje viac ako dva milióny štvorcových metrov moderných a takmer úplne obsadených priestorov. Miera neobsadenosti zostáva pod hranicou dvoch percent, kým trhový priemer je výrazne vyšší. V budúcom roku fond očakáva príjmy z nájomného presahujúce 120 miliónov eur. Za uplynulý rok dosiahol v eurovej triede výnos 7,57 percenta p. a., pričom priemerný ročný výnos za posledných päť rokov bol 10,95 percenta p. a.
Investícia do Accolade Industrial Fund funguje ako konzervatívny prvok, na ktorý sa dá spoľahnúť v dlhodobom horizonte.
Pre investorov sú dôležité aj reálne výstupy. Od založenia vrátil fond prostredníctvom spätného odkúpenia akcií približne 184 miliónov eur, pričom priemerná návratnosť z realizovaných odkupov dosiahla 94 percent. Nejde však len o vrátené peniaze – kapitál sa ďalej reinvestuje, podporuje nové podnikateľské aktivity a rozvoj na miestnej aj regionálnej úrovni.
Konzervatívne investovanie
Úspech fondu nestojí na špekuláciách. Od začiatku sa riadi konzervatívnym prístupom: do portfólia pridáva iba nové, moderné a plne obsadené budovy s hodnotením „A“, spravované s dlhodobou perspektívou. Všetky nesú certifikát BREEAM, ktorý je dnes podmienkou, ktorú vyhľadávajú investori, banky aj samotní nájomníci.
Accolade Funds Park Košice Airport. Zdroj: Accolade Funds
Fond dbá aj na diverzifikáciu rizika. Žiaden nájomca netvorí viac ako niekoľko percent príjmov a bankové financovanie je rozložené medzi šestnásť bánk bez dominantného hráča. „Pre investorov to znamená, že Accolade Industrial Fund môže slúžiť ako konzervatívny prvok ich portfólia, na ktorý sa dá dlhodobo spoľahnúť,“ hovorí Milan Kratina.
Zdôrazňuje, že desať rokov je iba začiatok. Cieľom je, aby Accolade Industrial Fund zostal stabilnou súčasťou portfólií aj v nasledujúcich desaťročiach a ponúkal atraktívnu alternatívu k tradičným dôchodkovým produktom.
