Realitná kríza v pevninskej Číne Roberta Wonga neodrádza. Šéf spoločnosti Hongkong Land tvrdí, že teraz je čas na odvahu. V období, keď sa len málokto odváži investovať na sužovanom čínskom trhu s nehnuteľnosťami, Wong investície zdvojnásobuje.
Za posledné dva roky prijal najväčší investičný záväzok v histórii tejto 133-ročnej firmy – premenu nábrežia južne od centra Šanghaja na nové finančné centrum a výstavbu rezidenčných projektov vo vybraných čínskych mestách.
Vo februári 2020, kedy Covid-19 zachvátil Čínu a šíril sa po celom svete, spoločnosť získala pozemok s rozlohou 231 300 štvorcových metrov v Šanghaji za 4,4 miliardy dolárov, ktorý teraz rozvíja s celkovými nákladmi 8,4 miliardy dolárov.
V nasledujúcom roku kúpil Hongkong Land osem nových rezidenčných lokalít na výstavbu domov strednej a vyššej kategórie, čím zvýšil svoje portfólio na pevninskej Číne na 35 projektov v siedmich mestách.
„Človek by sa nemal nechať odradiť krátkodobými výkyvmi,“ povedal 61-ročný Wong v exkluzívnom rozhovore v hongkonskej centrále spoločnosti. „Keď prídu príležitosti, mali by sme byť odvážni a chopiť sa ich.“
Stavali aj hongkonské Wall Street
Zatiaľ čo mnohí konkurenti odložili investičné plány po dlhovej kríze, Wong za posledné dva roky takmer zdvojnásobil investície Hongkong Land v Ázii na priemerných 3,3 miliardy dolárov, pred pandémiou to bolo 1,8 miliardy dolárov.
Spoločnosť Hongkong Land, ktorá je korunným klenotom ázijského konglomerátu Jardine Matheson, prekonala počas svojej dlhej existencie mnohé výzvy – od japonskej okupácie počas druhej svetovej vojny až po ázijskú finančnú krízu v roku 1997. Neskôr pomohla formovať slávnu panorámu mesta a premenila Central na jednu z najprestížnejších obchodných štvrtí na svete.
Počas kolapsu hongkonského akciového trhu v 80. rokoch spoločnosť otvorila Exchange Square, kde sídli hongkonská burza, globálne banky a právnické firmy. Po finančnej kríze v roku 1997 za lacno nakúpila lokality v juhovýchodnej Ázii, čo jej umožnilo stať sa významným regionálnym developerom.
S dlhotrvajúcim prepadom trhu s nehnuteľnosťami v pevninskej Číne, s vlnou nesplácania zo strany popredných miestnych developerov vrátane China Evergrande Group a Sunac China Holdings a spolu s rastúcou neobsadenosťou pracovných miest v Hongkongu uprostred prísnych obmedzení pre pandémiu Covidu-19, spoločnosť opäť čelí turbulenciám.
Presviedčanie obyvateľov, boj s úradmi a SARS
Wong do spoločnosti nastúpil v roku 1985 ako inšpektor po ukončení štúdia na Hongkonskej polytechnickej univerzite, pred šiestimi rokmi sa dostal na pozíciu CEO. Získal povesť, že sa vždy chopí príležitosti a nevybočí z cesty ani počas krízy.
Na prelome tisícročí, medzi ázijskou finančnou krízou a vypuknutím SARS v roku 2003, začal od nuly budovať obchod s rezidenčnými nehnuteľnosťami, ktorého sa Hongkong Land v 80. rokoch 20. storočia vzdala.
Jeho začiatky pri prvom projekte, prestavbe starnúceho hongkonského bytového komplexu s názvom Lai Sing Court, boli hrboľaté. Viac ako dva roky presviedčal väčšinu vlastníkov domov, aby súhlasili s hromadným predajom. Navyše bojoval s úradmi, ktoré odmietali v lokalite povoliť vyššie budovy. Napokon sa pre epidémiu SARS zrútil trh s nehnuteľnosťami v Hongkongu.
Charles Ng, jeden z vlastníkov domov v Lai Sing Court, spomína, že Wong vždy dodržal svoje záväzky, aj keď sa ich niekedy pokúšal prerokovať. Pokračoval v prestavbe aj napriek tomu, že bola v tom čase nevýhodná. Nakoniec dosiahla Hongkong Land zisk asi 300 miliónov dolárov z komplexu, ktorý bol premenovaný na Serenade.
Rastú aj napriek kríze a lockdownom
Wong je aj teraz presvedčený, že investície Hongkong Land v pevninskej Číne a snaha o zvýšenie príťažlivosti jej portfólia v Hongkongu prinesú ovocie aj napriek neistej situácii na trhu.
Zisk spoločnosti a výkonnosť akcií odrážajú jeho optimizmus. V prvom polroku 2022 vzrástli jej zisky o 0,9 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom na 894 miliónov dolárov. A napriek poklesu zmluvných tržieb na pevnine na 419 miliónov dolárov a čistej strate 865 miliónov dolárov, jej zisky v najnovšej správe sa prehupli na 292 miliónov dolárov v čistom.
Základný zisk, ktorý je jej meradlom príjmu z prebiehajúcich obchodov, vzrástol o 8 % na 425 miliónov dolárov, spoločnosť však očakáva, že „výrazne“ poklesne, pretože niektoré projekty meškajú pre pandemické obmedzenia.
Cena akcií spoločnosti vzrástla za posledných 12 mesiacov približne o 15 % v porovnaní s poklesom približne o 26 % a 30 % u konkurentov Henderson Land a New World Development a viac než 21-percentným poklesom v benchmarku Hang Seng Index.
Megalomanský projekt v Šanghaji
Wong verí, že spoločný podnik v Šanghaji, v ktorom má spoločnosť 43-percentný podiel a investora z pevninskej Číny, má atribúty úspechu.
Projekt pozdĺž brehu rieky West Bund poskytne podľa firemných prezentácií plochu zhruba 1,1 milióna štvorcových metrov, z toho 650-tisíc štvorcových metrov kancelárií triedy A, 230-tisíc štvorcových metrov luxusných obchodných priestorov, 1700 špičkových rezidencií a apartmánov so službami, dva päťhviezdičkové hotely, výstavné a konferenčné centrum a 1,4-kilometrové nábrežie so zeleňou.
Finančné centrum Shanghai West Bund prinesie hrubú podlahovú plochu 1,1 milióna štvorcových metrov. Vizualizácia: archív Hongkong Land
„Ak by sme túto lokalitu nezískali, pravdepodobne by bola rozdelená na parcely a predaná rôznym ľuďom. Príležitosť by bola navždy stratená, bez ohľadu na to, koľko by bolo možné v budúcnosti zaplatiť,“ hovorí Wong. „Keď sa obzriem späť, bolo to absolútne správne rozhodnutie.“
Analytik S&P Global Ratings Oscar Chung očakáva, že projekt začne prispievať k peňažnému toku Hongkong Land v tomto a budúcom roku, so začiatkom predaja rezidenčnej časti. „Aj keď pandémia ostáva v blízkej budúcnosti neistotou, myslíme si, že projekt West Bund je v Šanghaji dobre situovaný,“ hovorí Chung.
Stámiliardové straty na hypotekárnom trhu
Ekonomika Šanghaja podľa vládnych údajov klesla takmer o 14 % a maloobchodné tržby medziročne klesli o 21 %. Najvyšší čínsky politický orgán koncom júla potvrdil svoj záväzok zastaviť budúce epidémie masovým testovaním a obmedzením pohybu obyvateľov, a to napriek tomu, že krajina zaznamenala najslabší hospodársky rast za viac než dva roky.
Medzitým sa majetková kríza v pevninskej Číne prehĺbila, keď podľa platformy GitHub frustrovaní kupci domov z najmenej 328 zastavených projektov bývania v 100 mestách hrozili zadržaním hypotekárnych platieb.
Väčšina projektov patrí zadlženým čínskym developerom, vrátane Evergrande miliardára Hui Ka Yana a Sunac Sun Hongbina, ktoré mali problémy s likviditou a s dokončením predpredaných bytov počas lockdownov. S&P predpovedala, že v najhoršom prípade by čínske banky mohli čeliť hypotekárnym stratám vo výške 350 miliárd dolárov.
„Dynamika trhu sa v Číne mení. V minulosti vám stačila odvaha konať, lebo potom by vás rýchla urbanizácia aj tak zachránila,“ hovorí Wong. „Ako sa urbanizácia spomaľuje, musíte robiť veci správne, lebo ľudia v súčasnosti hľadajú kvalitu.“ Preto sa drží dvoch zásad: robiť kvalitné projekty a nerozbiehať biznis v mnohých lokalitách.
Robert Wong v sídle Hongkong Land na Exchange Square | Foto: Ken Wu pre Forbes Asia
Nie je dlh ako dlh
Zatiaľ čo projekt v Šanghaji v posledných rokoch zvýšil dlh developera, pákový efekt zostáva relatívne nízky. Čistý dlh spoločnosti Hongkong Land dosiahol k 30. júnu 6,1 miliardy dolárov, čo je nárast z 5,1 miliardy na konci roka 2021 a 4,6 miliardy na konci roka 2020. Prehĺbili ho najmä pôžičky na nákup pôdy, na druhej strany sa znížili platby v hotovosti v dôsledku nižšieho predpredaja a podielu zo spätného odkupu obytných nehnuteľností.
Hoci sa zadlženosť Hongkong Land vyšplhala z 15 % na konci minulého roka na 18 %, je to len zlomok zo 177 %, ktoré v prípade Evergrande odhaduje JPMorgan. Moody’s a S&P udržiavajú úverový rating Hongkong Land na úrovni A3 a A.
Spoločnosť posilňuje aj svoje postavenie v juhovýchodnej Ázii, najmä v Singapure, kde pomáhala budovať Marina Bay Financial Center a One Raffles Quay. V roku 2021 získala v tomto mestskom štáte tri nové rezidenčné pozemky, ktoré bude rozvíjať v spolupráci so City Developments miliardára Kwek Leng Benga. V juhovýchodnej Ázii aktuálne pripravujú 18 projektov.
Klesá záujem o kancelárie
V Hongkongu, ktorý v roku 2021 predstavoval 67 % majetku spoločnosti v nehnuteľnostiach a prispel 49 percentami základného zisku, sa zbavovali administratívnych priestorov, keďže významne klesol dopyt po prenájmoch. Nové projekty zahŕňajú dve hlavné kancelárie postavené spoločnosťou CK Asset miliardára Li Ka-shinga a Henderson Land Lee Shau Keea.
Hongkong Land obnovil svoje desiatky rokov staré portfólio Central spustením flexibilného pracovného priestoru a premenou suterénu na moderné food courty a obchody. Podľa najnovšej správy o výnosoch zaznamenalo portfólio na konci júna mieru neobsadenosti na základe záväzkov až 5,1 %. To je menej než celkový priemer 7,9 % v Central a odráža odolnosť portfólia, tvrdí analytik S&P Ricky Tsang.
Wong to pripisuje najmä schopnosti spoločnosti udržať si najväčších nájomcov, medzi ktorých patria JPMorgan, KPMG, Mayer Brown, PwC a Hongkonská burza. Medzi obchodníkmi má Hongkong Land nájomcov ako Giorgio Armani, Hermes, LVMH a ďalších.
Zatiaľ čo pretrvávajúce cestovné obmedzenia a nedávny politický zásah ohrozujú postavenie Hongkongu ako globálneho finančného centra, Wong ostáva optimistický ohľadom dvoch najdôležitejších trhov spoločnosti. Verí, že snahy čínskej vlády o oddlženie pevninských developerov pomôžu obnoviť dlhodobé zdravie tohto sektora a vytvoriť nové príležitosti.
„Aj keď musíme byť v ťažkých časoch obozretní, nemali by sme byť príliš konzervatívni,“ hovorí Wong. „Mali by sme stále hľadať a skúmať príležitosti. S krízou prichádza príležitosť.“
Ikonické impérium
História skupiny Jardine Matheson, ktorú v roku 1832 založili britskí obchodníci William Jardine a James Matheson ako obchod s čajom a ópiom, je prepojená s históriou Hongkongu. Angažovala sa napríklad v prvej ópiovej vojne (1839 – 1842), ktorá viedla k tomu, že sa mesto vzdalo Britskému impériu.
Jardines sa však v roku 1944, tri roky predtým, ako sa bývalá britská kolónia vrátila pod čínsku nadvládu, presunul z Hongkongu do Singapuru, no hlavné sídlo ostalo v Hongkongu. Jardines s podnikmi, ktoré zahŕňajú developerstvo, reštauračný biznis, predajne áut, ťažké strojárstvo, finančné služby a logistiku, generuje tržby viac ako 109 miliárd dolárov a zamestnáva viac než 400-tisíc ľudí.
Minulý rok vyradila spoločnosť svoju druhú najväčšiu obchodnú jednotku, Jardine Strategic, odkúpením za 5,5 miliardy dolárov. Reštrukturalizácia rozmotala komplexnú štruktúru krížových akcií spoločnosti z 80. rokov, ktorá vznikla ako obrana pred pokusmi o nepriateľské prevzatie Li Ka-shingom, najbohatším mužom v Hongkongu.
Väčšinu času svojej 190-ročnej existencie bola spoločnosť Jardines pod vedením rodiny Keswickovcov. V súčasnosti jej šéfuje Ben Keswick (49), ktorý v roku 2019 prevzal opraty ako výkonný predseda od svojho strýka Henryho.
Článok vyšiel na Forbes.com. Autorkou je redaktorka Zinnia Lee.
