Dizajn, automatizácia a partnerstvá povýšia krátkodobý prenájom cez Airbnb na výnosný biznis aj bez toho, aby ste museli vlastniť nehnuteľnosti.
Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb už dávno nie je len „vedľajší príjem“. Stáva sa serióznym biznisom, ktorý – ak je správne nastavený – poráža klasický nájom nielen výnosom, ale aj mierou kontroly a flexibility.
Pre niekoho tak ide o spôsob, ako zaplatiť hypotéku, pre iného ide o zaujímavý vedľajší príjem. A pre tých najšikovnejších môže byť novou kariérou v podobe plnohodnotého podnikania.
Na začiatok stačí jeden byt a správne nastavený systém. Žiadne veľké tímy, žiadna recepcia, žiadni zamestnanci. Len jasné pravidlá, automatizácia a chuť riešiť veci profesionálne. Zatiaľ čo niektorí čakajú na nájomné do 15. dňa v mesiaci, hostiteľom Airbnb cinká cash na účet niekoľkokrát do týždňa.
Kto zvládne úvodné nastavenie ako dizajn, fotky, komunikáciu s hosťami a logistiku upratovania, má v rukách nástroj, ktorý generuje peniaze aj v čase, keď majiteľ spí. Alebo je na dovolenke. Tento model sa čoraz viac osvedčuje najmä v mestách ako Bratislava, kde dopyt po krátkodobom ubytovaní stúpa a konkurencia medzi klasickými nájmami slabne.
Anton Karpita patrí medzi ľudí, ktorí tento model premenili na funkčný a výnosný systém. Spočiatku to bol len pokus. Mal vlastný byt, ktorý sa mu nechcelo prenajať tradične. Zlé skúsenosti ho prinútili hľadať alternatívu. Po fiasku s nájomcami, ktorí neplatili a nechali po sebe spúšť, si uvedomil, že potrebuje kontrolu, nie chaos.
Katastrofický scenár
„Vymenili sme zámok, keď boli vonku so psom. Museli sme ich dostať von – inak by sme byt nikdy neuvoľnili. A potom sme ho celý prerábali od nuly,“ spomína. Kým ostatní by možno byt predali alebo si našli ďalšieho nájomcu, Anton sa rozhodol zariskovať a prvý krátkodobý prenájom cez Airbnb vyšiel nad očakávania.
Ako fotograf mal prirodzený cit pre atmosféru a kompozíciu. „Viem, ako funguje oko. Byt musí na fotkách zaujať. Pozerám sa naň vždy ako na scénu. Niečo, čo ľudia chcú zažiť na vlastnej koži, nie len niekde prespať.“ Hostia reagovali nadšene. Čo sa odrazilo nielen na online recenziách, ale aj v knihe hostí, ktorá je v každom z jeho bytov. A čo je dôležité – boli ochotní platiť viac než bežní nájomníci. Postupne začal prenajímať aj byty známych, ktorí nechceli mať starosti s podnájomníkmi. Anton si od nich byty prenajal za fixný nájom, upravil na vlastné náklady a prevádzku zobral na seba.
Byt cez Airbnb ako produkt
Dnes má niekoľko bytov. Jeden vlastní, iné prenajíma. Všetky z nich zautomatizoval: rezervácie, správy pre hostí, check-in aj pokyny ku keyboxu. Každý hosť dostane manuál s wi-fi heslom, návodmi na spotrebiče a ďalšími tipmi. V bytoch je všetko – od kávovaru po príbor či doplnky. „Chcem, aby sa cítili ako doma, ale s komfortom hotela.“
Jeho apartmány majú bielu posteľnú bielizeň – kvôli efektu čistoty a jednoduchému triedeniu. Každá súprava má inú farebnú pásku, takže vie, ktoré obliečky sú v obehu. „Keď páska chýba alebo je vyblednutá, viem, že obliečky treba vymeniť.“ Využíva študentskú práčovňu s veľkokapacitnými práčkami, pretože upratovacia firma odmietala pranie zabezpečovať.
Upratovanie je podľa neho najnáročnejšia časť. „Všetko ostatné funguje – len upratovanie je premenná, ktorú musím kontrolovať. Nie je to ich biznis, je to moja reputácia.“ Každý detail je dôležitý: čokoládky položené na knihe hostí, čisté uteráky, funkčná klimatizácia. Detaily robia rozdiel medzi obyčajnou rezerváciou a verným hosťom.
Byty sú zariadené minimalisticky, no s nápadom. Každý má niečo, čo hosť doma nemá: disko guľa, galéria plagátov, netradičné police. „Chcem, aby si povedali ‚wow‘, keď vojdú. Keď to zanechá dojem, odpustia aj prípadné drobnosti.“
Niektoré prvky si vyrába sám. Nejde o dizajnový luxus, skôr o štýlové lacné riešenia. „Veci môžu byť opotrebované, ale nikdy nie špinavé. To je rozdiel medzi vintage a zanedbaným.“
Rovnica výnosu
Priemerná cena za noc v lete sa pohybuje na úrovni 100 až 120 eur. V zime môže klesnúť na 50. Každá noc, keď je byt prázdny, je stratou. Preto má minimálnu rezerváciu nastavenú na dve noci – keďže by sa mu neoplatilo plniť kalendár jednotlivcami na jednu noc. „Inak sa z toho stane hodinový hotel,“ hovorí.
S piatimi bytmi je podľa neho človek schopný mesačne generovať príjem, ktorý výrazne prevyšuje bežný nájom. Ak teda bežný nájom dvojizbového bytu stojí 700 eur, v prípade krátkodobého prenájmu sa táto suma dá zarobiť za niekoľko prenajatých nocí. Počítať treba, samozrejme, s nákladmi na upratovanie, ktoré však závisia od toho, či si najmete profesionálnu firmu alebo to zvládnete sami.
Kľúčové je však rozloženie lokality. „Mám byty v centre, pri autobusovej stanici aj na Železnej studničke. Nie všetci chcú byť v centre.“
Realitný pohľad
Andrej Churý z RE/MAX Elite potvrdzuje, že dopyt po nehnuteľnostiach na krátkodobý prenájom rastie. „Najlepšie fungujú jedno- a dvojizbové byty v Starom Meste, Ružinove, Novom Meste a pri stanici v Petržalke. Ak majú terasu alebo predzáhradku, je to veľké plus.“ Krátkodobý prenájom podľa neho skracuje návratnosť investície a eliminuje problémy s neplatičmi. „Zákon chráni dlhodobého nájomcu, nie prenajímateľa. Airbnb tento problém obchádza.“
Airbnb ponúka hostiteľom poistenie škôd (AirCover), jednoduchú komunikáciu a jednotné pravidlá. Ak hosť niečo poškodí, platforma sprostredkuje kompenzáciu. Booking takúto službu neposkytuje – prenajímateľ si musí všetko zabezpečiť sám. „Na Bookingu sú aj hotely. Tam som len jeden z mnohých. Na Airbnb je človek v lepšej pozícii.“
Anton dnes zarába na bytoch, ktoré nevlastní. Buduje si sieť, ktorá funguje bez jeho prítomnosti – až na pravidelné kontroly. Vie, že každý apartmán je jeho vizitka. A že v tomto biznise je dôvera všetko. „Začal som bez kapitálu. Dnes mám pasívny príjem, o ktorom som pred pár rokmi len čítal. Nie je to bez práce. Ale ak si to nastavíte dobre, je to stroj na peniaze.“
