Správy o tom, že hypotéky atakujú rekordy objemov, ale aj nízkych úrokov, počúvame už mesiace. Spolu s tým však aj tvrdenie, že nižšie už nepôjdu – a ako vidíme, stále sa to deje.
Najmä malé banky začiatkom tohto roka oznámili, že pôžička na bývanie u nich ešte zlacnela. Konkrétne napríklad Poštová banka znížila hranicu úroku na 0,5 percenta, čím pokorila nový rekord. A z tejto situácie sa ešte bude dať ťažiť. Teda aspoň na strane zákazníkov.
V najbližšom období sa totiž neočakáva, že by Európska centrálna banka menila nastavenie úrokových sadzieb. „Už teraz sú sadzby na novoposkytnutých slovenských hypotékach o pol percentuálneho bodu pod priemerom eurozóny,“ vysvetľuje pre Forbes hlavný ekonóm VÚB banky Zdenko Štefanides.
Nový rok a peniaze? Toto sú 4 finančné predsavzatia,
na ktorých skutočne záleží
Z mikroekonomického pohľadu nášho bankového sektora je podľa neho ďalší pokles sadzieb limitovaný. Pre tuzemské finančné domy by totiž znamenal, že budú v strate, pričom náklady na hypotéky pre ne rastú.
Za všetko stačí spomenúť dvojnásobný bankový odvod, ktorý schválila končiaca vláda pred niekoľkými týždňami. Ten pre banky zvýšil náklady na hypotéky o takmer dve desatiny percentuálneho bodu. „V situácii, keď sa hypotéky v priemere predávajú za jedno percento, predstavujú dve desatiny percentuálneho bodu významný zásah do cenotvorby,“ dopĺňa Štefanides.
Navyše môžu bankám rásť aj nesplácané úvery, keďže ekonomika spomalila, čo ovplyvnilo aj pracovný trh. Zjednodušene – miera nezamestnanosti už klesať nebude, skôr je možné, že časť klientov začne mať problém so splácaním vlastných úverov.
Koronavírus aj hypotéky
Na druhej strane tu máme „makro“ perspektívu, ktorá prináša neistotu z epidémie koronavírusu a jej dopadu na rast svetovej ekonomiky. Centrálne banky sa budú podľa ekonóma držať z tohto dôvodu na opatrnej strane a skôr budú ešte inklinovať k uvoľneniu menových politík ako k ich sprísňovaniu.
S týmto názorom súhlasí aj hlavný analytik medzinárodnej audítorskej a poradenskej firmy Mazars Vladimír Vaňo. „Treba však mať na pamäti, že súčasné úrovne či už základných eurových sadzieb ECB, alebo úrokových sadzieb z hypoték sú na bezprecedentných historických minimách,“ upozorňuje.
Neočakáva však, že by sa situácia mala zmeniť tento či nasledujúci rok. „Toto očakávanie je postavené na predpoklade len veľmi mierneho oživenia hospodárskej aktivity v eurozóne, ktoré by však nemalo viesť k citeľnému zrýchleniu inflácie. Zároveň sa očakáva, že prehodnocovanie menovej stratégie ECB neprinesie žiadne zásadné prekvapenie,“ dodáva Vaňo.
Štefanides súčasnú situáciu v eurozóne prirovnáva k „japonskému scenáru“, v ktorom sadzby zostali na historických minimách už niekoľko desaťročí.
Nejeden z nás si v tomto priaznivom (opäť, pre zákazníkov) období položil otázku, ako ho využiť. Zafixovať svoju hypotéku na čo najdlhšie obdobie, či zadĺžiť sa hlava-nehlava, len preto, že sú teraz úroky nízke?
„Väčšina hypoték je stále zafixovaných na menej než tri roky. Osobne by som využíval skôr dlhšiu fixáciu,“ hovorí analytik portálu INESS Juraj Karpiš s tým, že stále by sa hypotéky mali prepočítavať aj s vyššími úrokmi, aby ľudia zistili, koľko budú vo finále platiť pri menej priaznivých scenároch.
Tento rok nebude pre sporivých. Peniaze skúste radšej investovať
Krátke fixácie, ktoré sa teraz pre už rekordne nízke úroky nemusia vyplatiť, boli v kurze najmä kvôli tomu, že Slovensko zatiaľ zažívalo len vlnu klesania. To znamená, že kto v minulosti úroky nezafixoval, robil dobre, pretože s každým rokom dostal aj nižšie splátky.
„V iných krajinách ľudia zadlžení hypotékou zažili aj opačné trendy. Zažili nárast úrokových sadzieb, ktorý im významne zhoršil ich finančnú situáciu. Preto v mnohých krajinách radšej volia istotu a dlhú fixáciu, aj na 10 – 20 rokov, hoci za vyššiu cenu,“ opisuje analytik VÚB banky.
Investovanie do bytov treba zvážiť
Ruka v ruke s nízkymi úrokmi však ide rast cien nehnuteľností. Aj keď si väčšina ľudí kupuje nehnuteľnosti na zabezpečenie vlastného bývania, analytici pripomínajú, že by sme sa mali zakrývať len takou perinou, akú si môžeme dovoliť.
Pod rýchly rast cien nehnuteľností sa podľa Vaňa podpísal aj nedostatok ďalších investičných možností na Slovensku – napríklad investícií do cenných papierov, ktoré sa obchodujú na regulovanej, verejnej burze. V prípade investovania do nehnuteľností však podľa neho treba zvážiť, najmä v tomto období rekordne vysokých cien, dĺžku investičného horizontu, risk cenových výkyvov, ale aj to, akú časť z nehnuteľnosti chcete kryť hypotékou.
Špekulovanie tohto typu je teda spojené s väčším rizikom. Ako sme už naznačili, znižovanie úrokov sa už príliš neočakáva, keďže by išlo skôr na úkor bánk. „Ak niektoré banky pôjdu s úrokovými sadzbami ešte nižšie, bude to na úkor ich ziskovosti, a teda dlhodobo to nebude udržateľné,“ dopĺňa Štefanides.
Plánujete požiadať o hypotéku?
Toto treba splniť pred začatím jej čerpania
Stále však platí, že Slovensko je, čo sa týka úverov na bývanie, najdynamickejšou krajinou v Európe. Za posledné roky nikde nenarástol objem hypoték tak ako u nás. Na druhej strane, ceny nehnuteľností rástli aj v iných krajinách. Na Slovensku ceny nehnuteľností napríklad prevýšili sumy u susedných Čechov aj Maďarov.
Clá aj technická recesia
Prvýkrát sa o konci lacných hypoték začalo hovoriť na prelome rokov 2018 a 2019. Bolo to v čase, keď ECB ukončila nákup dlhopisov a začala s prípravou na normalizáciu sadzieb. „Potom však kvôli obchodným konfliktom a zvyšovaniu ciel zo strany USA a Číny prišlo k spomaleniu svetovej ekonomiky a obratu v rétorike centrálnych bánk,“ opisuje priebeh udalostí analytik VÚB.
Podľa Vaňa k obratu okrem toho prispela aj situácia v Nemecku, ktoré sa ocitlo na hrane technickej recesie. V závere minuloročného leta už teda bolo jasné, že centrálna banka príde s opatreniami, ktoré podporia chradnúce hospodárstvo starého kontinentu.
Onedlho na to bolo oznámené znižovanie depozitnej sadzby ECB a reštart nákupov dlhopisov a ďalších aktív. Trhy na tento ťah centrálnej banky reagovali znížením výnosov štátnych dlhopisov na historické minimá.
„V mínuse sa ocitli aj výnosy slovenských dlhopisov a na nové minimá klesli aj požadované výnosy z krytých dlhopisov hypotekárnych bánk. Týmito dlhopismi banky čoraz viac financujú nové hypotekárne obchody, a preto si mohli dovoliť znovu zlacniť novú produkciu hypoték,“ vysvetľuje na záver Štefanides.
Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk
