Z pohľadu hostí kombinujú výhody ubytovania v hoteli a komfortu vlastného bytu.
Cestovný ruch v Česku aj vo zvyšku Európy sa opäť posilňuje. Turistov pribúda a z toho ťažia hotely a ubytovacie zariadenia, ktoré sa po slabých covidových rokoch konečne pozviechali.
Zároveň sa do popredia záujmu dostávajú takzvané apartmány so servisom, ktoré sa tešia vysokému dopytu nielen u turistov, ale aj investorov.
Ide o plne obsluhované jednotky v rámci veľkého apartmánového alebo hotelového projektu, ktoré kombinujú výhody hotela a súkromného bytu.
Oproti ubytovaniu typu Airbnb je rozdiel predovšetkým v tom, že hosť môže využívať všetky služby, na ktoré je zvyknutý z klasických hotelov.
Navyše sú jednotky so servisom atraktívne tiež investične. Záujemcovia si ich môžu kúpiť a využívať na osobné pobyty, ale k tomu ich môžu na určitú časť roka prenajímať aj ako hotelové apartmány, čo zaisťuje stabilný výnos. O celú prevádzku sa stará správa komplexu.
Na trend, ktorý v poslednom období silnie, naskakujú developeri aj etablované hotelové reťazce. Vrátane novootvoreného hotela Fairmont Golden Prague, ktorý od minulého týždňa ubytováva prvých hostí.
Hoci v tomto prípade nie sú apartmány na predaj a Fairmont si ich necháva na prenájom, cielia aj tieto jednotky hlavne na dlhodobejšie využívanie. Zákazníci zároveň budú mať prístup k všetkým službám a vybaveniu rovnako ako ostatní hoteloví hostia.
Dispozície sú od dvojizbových apartmánov studio s kuchyňou aj bez nej až po najväčší apartmán grand, ktorý ponúkne dve spálne, obývaciu izbu, pracovňu, dve šatne, kuchyňu, kúpeľňu a toaletu pre hostí. A záujemcovia o dlhodobý prenájom sa už Fairmontu hlásia.
Všade v Európe
Trend sa objavuje aj na ďalších miestach v Európe, kde hotely na rast sektora apartmánov so servisom reagovali vytvorením vlastných špecializovaných značiek.
Napríklad apartmány Home2 Suites reťazca Hilton nedávno vstúpili do západnej Európy debutom v Dubline a taký Marriott pokračuje v rozširovaní svojej značky Residence Inn po celom svete.
„Sektor pohostinstva sa výrazne rozvíja v rámci celej Európy. V Česku to platí aj o apartmánoch so servisom, a to tak z pohľadu dopytu užívateľov, ako aj investorov. Tento trend pozorujeme v Prahe, ale aj v ďalších turisticky atraktívnych lokalitách,“ zhŕňa aktuálnu situáciu prezidentka Asociácie pre rozvoj trhu nehnuteľností a konateľka poradenskej spoločnosti Knight Frank Zdenka Klapalová.
Zástupcovia Fairmontu jej slová potvrdzujú. „Apartmány so servisom sú dnes celosvetovo na vzostupe, najmä v segmente luxusného mestského ubytovania,“ hovorí Lenka Vitovská, marketingová riaditeľka Fairmont Golden Prague. Koncept má navyše v bývalom Intercontinentale dlhú tradíciu.
Hotel Fairmont Golden Prague | Foto: Fairmont Golden Prague
Najmä na horách
„Apartmány boli v tomto hoteli obľúbené už v minulosti. Boli často využívané dlhodobo ubytovanými hosťami, najmä z filmového priemyslu, a dosahovali vysokú obsadenosť. Vďaka svojej polohe a priamemu napojeniu na hotel predstavujú ideálny variant pre hostí, ktorí hľadajú viac súkromia, ale nechcú sa vzdať hotelového komfortu,“ dodáva Vitovská.
Okrem Prahy je trend apartmánov so servisom viditeľný najmä na horách. Tam sú jednotky väčšinou určené na predaj jednotlivým investorom, ktorí ich potom prenajímajú.
Z pohľadu hostí kombinujú výhody ubytovania v hoteli a komfortu vlastného bytu. Poskytujú väčšiu flexibilitu, dajú sa využiť na dlhší pobyt, majú k dispozícii napríklad kuchynský kút, ale zároveň ponúkajú aj bežné hotelové služby.
„Pre niektorých investorov je atraktívna možnosť využívať apartmán časť roka na osobnú potrebu a časť roka prenajímať. Ide tak o možnosť čiastočne investíciu splatiť, inkasovať výnos a zároveň optimalizovať jej využitie,“ opisuje Klapalová s tým, že v atraktívnych lokalitách je pri tomto type nehnuteľností perspektíva ďalšieho rozvoja.
Všetko je rozpredané
Vysoký dopyt potvrdzujú aj prevádzkovatelia. „Všeobecne je záujem značný, a to nielen v českom, ale aj v európskom meradle. Medzi najobľúbenejšie patria luxusné apartmány inšpirované alpskou architektúrou, ktoré spĺňajú vysoké nároky moderných klientov,“ súhlasí Michal Sroka, riaditeľ komplexu Aldrov Resort.
Ten sa nachádza v krkonošských Vítkoviciach priamo pri lyžiarskych zjazdovkách. Projekt, ktorý spoločne vybudovali spoločnosť Eurospektrum Group a developerská spoločnosť Crescon, bol kompletne dokončený na začiatku roka.
A takmer všetky jednotky už sú rozpredané, zostáva len niekoľko posledných voľných apartmánov. Väčšina investorov pritom kombinuje práve vlastné rekreačné využitie s prenájmom.
„Pomer máme zhruba 80 k 20 percentám v prospech prenájmu. Vlastník u nás môže apartmán využívať šesť týždňov v roku na rekreačné účely a po zvyšok roka ho necháva v hotelovom programe, čo mu generuje pasívny príjem,“ vysvetľuje Sroka.
Avšak aj vlastníci, ktorí svoj apartmán v Aldrov Resort neprenajímajú, môžu podľa Sroku plne využívať všetky hotelové služby a priestory. Do služieb komplexu patrí recepcia, raňajky, saunový svet, bazén, požičovňa športového vybavenia, servis či upratovanie.
Aldrov Resort | Foto: Aldrov Resort
Lepší výnos ako hotely
Že je koncept pre developera úspešný, potvrdzuje aj fakt, že Crescon aktuálne stavia ďalší podobný projekt v Peci pod Sněžkou, respektíve priamo na tamojšej zjazdovke Zahrádky.
V projekte Zahrádky 1 000 tam vznikne 33 plne vybavených apartmánov. „Rovnako ako v projekte Aldrov Resort sa tu zameriame na služby pre vlastníkov a ubytovaných hostí, ktoré vnímame ako alfu a omegu všetkých investičných horských jednotiek,“ hovorí Radek Zábrodský, riaditeľ spoločnosti Crescon.
Nové projekty vznikajú nielen v Krkonošiach, ale aj inde. Napríklad spoločnosť Domoplan stavia v Hrubom Jeseníku, v skiareáli Filipovice, projekt Stará pošta. Aj ten cieli na investorov, ktorí môžu časť roka apartmány prenajímať a sčasti tiež využívať osobne.
„Apartmány so servisom kombinujú tri základné výhody. Jednak dlhodobú bezpečnú investíciu, ktorá neustále rastie v čase, potom vlastné rekreačné bývanie s možnosťou výnosu a taktiež hotelové služby a správu nehnuteľnosti v jednom,“ zhŕňa za Aldrov Resort Michal Sroka.
To v podstate kopíruje skúsenosti zo zvyšku Európy. Z hľadiska výnosov už teraz prekonávajú hotely. Napríklad vo Veľkej Británii boli v rokoch 2021 až 2023 príjmy apartmánov so servisom na dostupnú izbu o 27,5 percenta vyššie ako pri hoteloch, a to vďaka vyššej obsadenosti a väčšiemu rozmeru jednotiek.
Podľa globálnej poradenskej spoločnosti Savills aktuálne dosahujú apartmány so servisom v centre Londýna čisté prevádzkové ziskové marže 45 až 55 percent v porovnaní s maržou 30 až 40 percent pri hoteloch.
Článok vyšiel na Forbes.cz. Autorom je Martin Bajtler.
