Pri súčasných sadzbách mnohým mladým ľuďom nevychádza na to, aby si požičali na vlastné bývanie. Situácia sa nemusí zmeniť ani s lacnejšími bytmi.
V rebríčku nás predbehlo len Rumunsko. Vlastníctvo nehnuteľností je v našej kultúre natoľko zakorenené, že až 92 percent Slovákov žije podľa dát Eurostatu vo vlastnom. Čo je za tým? Hlavne bývalý režim a nedostatočná legislatíva odpredávania po jeho páde.
Mladí ľudia by aj dnes najradšej splácali svoj vlastný byt. Rastúce úrokové sadzby im však poriadne skomplikovali plány – kým na začiatku roka 2022 boli podľa Národnej banky Slovenska na úrovni približne jedného percenta, v septembri 2023 sa pohybovali na štyroch.
Svetielkom nádeje by tak mohlo byť posledné posolstvo Európskej centrálnej banky. Tá totiž vo štvrtok oznámila, že ak ju k tomu neprinútia nečakané okolnosti, k ďalšiemu zvyšovaniu úrokov z jej strany už nedôjde. Našinci však aj tak nemusia mať vyhraté.
„Ak bude nová vláda robiť kroky, ktoré neuspokoja investorov a budú požadovať vyššie úroky na štátnych dlhopisoch, pôjdu nahor aj tie hypotekárne. A zatiaľ sa nezdá, že by sa chystala na konsolidáciu verejných financií. Navyše vidíme, že úroky zrejme presiahnu päť percent pre Slovenskú sporiteľňu, ktorá ich v septembri brutálne zvýšila o 0,7 percenta. Konkurencia sa jej pravdepodobne bude počas nasledujúceho roka snažiť vyrovnať,“ tvrdí Marián Búlik, finančný analytik v OVB Allfinanz Slovensko, na Forbes Money Summite.
Pomoc od rodiča
Ako ďalej analytik uvádza, hoci aktuálna situácia nie je až taká zlá, ako bola napríklad počas veľkej finančnej krízy alebo pandémie covidu, cestu za hypotékami sprevádzajú rôzne komplikácie.
„Týka sa to najmä ľudí na začiatku kariéry, vo väčších mestách, kde sú aj vyššie ceny, aj viacdetných rodín. Najhoršie sú na tom nezadaní mladí ľudia, ktorí žijú bez partnera, samým im pri súčasných cenách nehnuteľností na úver nevyjde,“ vysvetľuje.
Spoľahnúť sa tak často musia na spoluručiteľa, ktorým býva väčšinou rodič, no nemal by byť v dôchodkovom veku. Po čase refinancujú úver a spoluručiteľ ho opustí. Aj s týmto im vie pomôcť hypotekárny poradca, ktorého podľa Búlika potrebujú, aby im ukázal všetky možnosti.
S vyššími úrokmi sa zmenil aj prístup ku kúpe bytu či domu. „Sedemdesiat percent našich klientov má najprv schválenú hypotéku a až potom sa hľadá nehnuteľnosť,“ uvádza Martin Vacho, head of mortgage v spoločnosti Moneyhoon. V tomto poradí majú totiž istotu, že ich banka neodmietne, keď si nájdu bývanie svojich snov a zároveň môžu pracovať s prípadným poklesom cien.
Podobné je to aj s refixáciou. Ak má k nej dôjsť o šesť mesiacov, je dobré refinancovať už dnes. Dá sa to totiž riešiť aj rok dopredu s tým, že financie načerpáte neskôr, no s dnešnými úrokmi. Veľa ľudí aj týmto spôsobom čaká na lepšiu „cenovku“ bytov či domov.
A dá sa aktuálne s bankami o úrokoch vyjednávať? Veľmi nie, znie odpoveď analytika. „Pár desatín sa možno podarí zjednať VIP klientom, ktorí napríklad pracujú v IT sektore a zarábajú päťtisíc eur v čistom. Dnes však stojí za to pozrieť sa na všetky banky, nájsť o pol percenta lacnejšie úroky, ku dňu refixácie sa to oplatí,“ tvrdí Búlik.
Marián Búlik, finančný analytik, OVB Allfinanz Slovensko / Money Summit 2023. Foto: Forbes/Marek Mucha
Marián Búlik, finančný analytik, OVB Allfinanz Slovensko / Money Summit 2023. Foto: Forbes/Marek Mucha
Ďalšie zlacňovanie
Dohodnúť sa dnes na úroku a čakať na zlacnenie nehnuteľností sa vám však nemusí oplatiť. Výrazný pokles realitní odborníci neočakávajú. Ceny sa hýbať ešte budú, no vzhľadom na nízku ponuku s prepadom rátať nemožno.
Posledné štatistiky Národnej banky Slovenska ukázali, že kým v druhom štvrťroku bolo medziročné zníženie cien nehnuteľností na úrovni 6,5 percenta, cez leto sa prehĺbilo na 10,1 percenta. Ide takmer o 14-ročný rekord.
Treba tu však podotknúť, že v treťom kvartáli 2022 ceny dosiahli historické maximá – báza je teda vysoká, čo do istej miery vysvetľuje rekordný pád. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku pokles zodpovedá hodnote -2,3 percenta, čo teda znamená, že tento ukazovateľ zostal oproti letu nezmenený.
Od vrcholu realitného cyklu zlacneli nehnuteľnosti na bývanie kumulatívne o 11,8 percenta, ukazujú dáta slovenského bankového regulátora. Na ilustráciu, kým na zenite stál štvorcový meter v priemere 2 714 eur, v treťom kvartáli to bolo už „iba“ 2 440 eur.
Čo sa týka ďalšieho diania, Búlik predpokladá, že počas posledného kvartála 2023 poklesnú ceny o ďalšie dve percentá. „Budúci rok sa znížia v priemere o 20 percent. Väčší pokles bude pri starších bytoch.“
Kde investovať?
Prihliadnuc na vyššie spomenuté faktory sa mnohým zrejme derie na jazyk otázka, či sa ešte oplatí do segmentu realít vložiť svoje peniaze. „Záleží na lokalite. Sme najrýchlejšie starnúcou populáciou v Európe – len v bratislavskom regióne nebude klesať počet obyvateľov. Mimo neho môže nastať situácia, že tie byty či domy nikto nebude chcieť,“ tvrdí Búlik. Svetlejšiu budúcnosť môže čakať aj okolie Vysokých Tatier či Košíc.
Slováci by však mali rozhodne začať investovať do kapitálového trhu. Priemerný finančný majetok je totiž podľa Búlika u nás deväťtisíc eur na hlavu, státisíce máme uložené práve v nehnuteľnostiach, a pritom ide o peniaze, z ktorých by sme mali žiť počas dôchodku. „Apelujem už na ľudí, aby prestali neustále premýšľať nad tým, do akej nehnuteľnosti by ešte mohli vložiť peniaze,“ doplnil.
Keďže od začiatku roka ceny nehnuteľností stagnujú, Forbes sa pozrel na to, čo by sa stalo s vašimi peniazmi, keby ste ich investovali do hlavných akciových indexov. Americký S&P 500 sa od začiatku roka k zhodnotil o 14,61 percenta, technologický Nasdaq šiel hore o 31,42 percenta, nemecký DAX o 8,65 percenta, francúzsky CAC 40 sa zvýšil o 7,39 percenta a európsky STOXX porástol o 4,11 percenta.
Na druhej strane však treba pripomenúť, že v roku 2020 podľa Národnej banky Slovenska narástli ceny nehnuteľností o 11,9 percenta, o rok neskôr to bolo 23,5 percenta a v roku 2022 sa zhodnotili o 21,3 percenta. Ku klesaniu došlo až v druhom kvartáli 2023.
Martin Vacho, head of mortgage, Moneyhoon / Money Summit 2023. Foto: Forbes/Marek Mucha
Martin Vacho, head of mortgage, Moneyhoon / Money Summit 2023. Foto: Forbes/Marek Mucha
Prehľad úrokových sadzieb
Slovenská sporiteľňa
| Fix úroku | Výška sadzby |
| 1 rok | 4,99 % |
| 3 roky | 5,19 % |
| 5 rokov | 5,19 % |
| 10 rokov | 5,39 % |
| 15 rokov | 5,39 % |
Zdroj: Slovenská sporiteľňaVÚB
| Fix úroku | Výška sadzby |
| 1 rok | 4,39 % |
| 3 roky | 4,39 % |
| 4 roky | 4,39 % |
| 5 rokov | 4,49 % |
| 10 rokov | 4,79 % |
Zdroj: VÚB bankaTatra Banka
| Fix úroku | Výška sadzby |
| 1 rok | 4,69 % |
| 2 roky | 4,69 % |
| 3 roky | 4,69 % |
| 5 rokov | 4,49 % |
| 7 rokov | 4,69 % |
| 10 rokov | 4,89 % |
Zdroj: Tatra BankaČSOB
| Fix úroku | Výška sadzby |
| 1 rok | 5,39 % |
| 3 roky | 4,29 % |
| 4 roky | 4,29 % |
| 5 rokov | 4,29 % |
| 10 rokov | 4,49 % |
| 15 rokov | 4, 69 % |
| 20 rokov | 4, 79 % |
Zdroj: ČSOBPrima Banka
| Fix úroku | Výška sadzby |
| 3 roky | 4,4 % |
| 4 roky | 4,5 % |
| 5 rokov | 4,6 % |
Zdroj: Prima Banka365.bank
| Fix úroku | Výška sadzby |
| 1 rok | od 4,25 % |
| 3 roky | od 4,25 % |
| 5 rokov | od 4,25 % |
| 10 rokov | od 5,25 % |
Zdroj: 365.bankFio banka
| Fix úroku | Výška sadzby |
| 1 rok | 3,98 % |
| 3 roky | 3,98 % |
| 5 rokov | 4,08 % |
Zdroj: Fio bankaUniCredit Bank
| Fix úroku | Výška sadzby |
| 3 roky | od 4,19 % |
| 4 roky | od 4,19 % |
| 5 rokov | od 4,19 % |
| 7 rokov | od 5,29 % |
| 10 rokov | od 5,29 % |
Zdroj: UniCredit Bank
